我國不動產登記制度存在的問題及建議

王玉敏　夏鳳娥

【摘? 要】為了保證房地產交易市場秩序的穩定，國家在2014年11月份，頒布實施了《不動產登記暫行條例》，在條例里明確的規定了不動產的登記的范圍、機構、程序、信息平臺的管理、不動產信息的查詢及共享，還有法律責任等方面，在有效保護權利人的合法產權的同時，提高了政府相關部門的管理水平和辦事效率。但是在房地產交易市場蓬勃發展的今天，房地產交易屢屢的發生問題映射出我國在不動產登記這方面尚有很多的問題。

【關鍵詞】不動產登記制度;問題;建議

不動產登記制度不僅是物權法的重要制度，也是明確物權所屬情況的表現形式。由于國內不動產發展時期較晚，發展歷程較短，存在很多法律規定不明確的情況，使國內經濟的發展受到了一定影響，因此相關部門應盡快出臺相應政策，以保證我國經濟和不動產登記制度的快速發展。

1.不動產登記的定義

不動產登記又稱為不動產物權登記，是權利人、利害關系人申請國家確定的智能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載與不動產登記簿的行為，其是不動產物權變動的法定公式方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，是不動產物獲得法律承認與保護的基本依據。登記首先發揮著向社會展示當事人的物權變動的作用，通過公示，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準，在正常情況下，無需進行實質調查，僅憑公示的外部現象便可放心交易。不動產登記制度亦是對不動產物權的確認和保護制度，對提高政府治理效率和水平具有重要意義，其可以減少政府行政成本，進一步理清政府與市場的關系，完善政府運行機制，發揮市場積極作用。

2.不動產登記制度存在的意義

2.1物權權屬的確定和保護不動產產權

不動產物權的登記就是將不動產的權屬情況和變動的情況記錄在不動產的登記簿上，權利人和利害關系人可以通過查閱獲取相關信息，這樣這個法律行為就相當于向社會公布了該不動產是否屬于某個人，或是該不動產的某項權利是不是已經發生轉移。一旦登記完成，就能夠很好的明晰產權，防止不必要的糾紛的產生。

2.2提高不動產的利用率

物權大致上可以分為所有權、用益物權，在一個物體上設立越多的物權就能使這個物體的權利被分割的很細，這個物體也就能最大限度的被利用。以土地為例，在土地上可以將使用權按范圍進行分割，也可以按照期限進行分割，這種分割的方式在國外是有例可循的。再舉個例子，在海南或是大理這樣的度假勝地，短租當地的一處房屋作為臨時的度假場所在國內也已是常態。但這些都是需要被登記出來的，不然可能會發生一些不必要的糾紛。

3.我國不動產等級制度存在的問題

3.1登記范圍不明確

現今，亦有許多物權在法律條例中對其性質和效力沒有明確說明，例如，土地使用權、國有土地使用權、土地承包經營權、城市房地產管理權、采礦權、漁業法權、宅基地使用權、抵押權等。而此問題的存在，會導致整個登記制度得不到完善，阻礙不動產行業快速發展。

3.2技術標準不統一

雖然在2014年末國家已頒布《不動產登記暫行條例》，也對登記機構、登記簿冊、信息平臺、登記依據要求“四統一”，但依舊存在大部分地區并未按要求實施登記政策，使得登記信息不夠準確和全面，影響最終數據結果，并且使國家的相關政策得不到落實。此情況不僅使國家登記制度的合理性受到侵害，也會讓我國不動產登記制度的整體停滯不前。

3.3登記機關不統一

因不動產登記條例并沒有完全實施到每一個市縣及省份，各地區登記工作執行情況也存在些許差異，因此，沒有統一的機關部門來進行，也就無法達成登記機關的真正統一。

3.4登記簿體系不清晰

新《物權法》有關規定提出，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致，遇到記載不一致時，除有證據表明不動產登記薄記載有錯誤外，都以登記簿為準。從中足以看出不動產登記簿的重要性，然而，目前我國的登記簿體系并不完善，可能造成秩序混亂的局面，對此有關部門需加以整治。

4.不動產登記制度問題的對策

4.1明確登記范圍

在不動產登記過程中，整個登記制度的核心便是物權登記效力。只有在明確登記范圍的基礎上，對不動產登記程序進行調整和規范，確定不動產的歸屬問題，才能發揮不動產的效用，將國有土地使用權、城市房地產管理法、土地承包經營權、宅基地使用權、采礦權、漁業法等納入登記范圍，并將相關的法律法規進一步明確、詳細，既增加登記范圍的合理性，又對不動產登記制度進行完善。

4.2實行技術標準的統一

加大登記制度的下達力度，使各地方嚴格遵守國家出臺政策，并按國家要求嚴格執行。首先，加快不動產登記制度法律發文的完善，在有基本參考文獻：時，才能更有效地完成登記制度。其次，盡快制定不動產技術規程和統一登記標準體系，提高數據信息的準確度和全面性，杜絕登記數據信息不兼容的情況，實現不動產登記信息的共享和整合。并且對數據信息進行實時更新，確保其真實和準確，減少因登記信息錯誤所導致的行政訴訟案件，從而降低不動產客戶交易雙方所承擔的風險。

4.3建立統一的登記機關

因各地方政策的落實和實施技術可能存在差異，導致各地方不動產登記制度的進度參差不齊，無法實現統一，而統一的不動產登記機關又是社會進步的必然趨勢和必然結果。因此，我國可以在登記制度上借鑒其他國家的一些做法。例如，澳大利亞的昆士蘭州土地登記：早期昆士蘭州便引入托倫斯登記制度，現如今已形成完整的“自動化權利系統”又稱ATS，昆士蘭州在權利系統完善的同時，也擁有成熟的法律體系，頒布多種權利管理法，分別對財產轉移、私有土地、土地開發等進行明確規定，同時開設登記賠償基金制度，即如果出現登記與實際不符的情況，一切責任歸于政府，由政府為其賠償損失。該制度被昆士蘭州居民一致推崇，實施效果十分明顯。

4.4建立登記簿的完整體系

因登記簿混亂的秩序無法形成一個約束力，更無法看出不動產物權之間的支配關系，亦無從判斷這些權力之間的關系。為此，建立一個完善的科學支配秩序，是不動產登記制度正常運行的前提，建立統一的不動產登記簿和統一的登記機關，才能為權利的約束做出保障，進而建立起來的秩序才是公開的并且透明的，從而使不動產登記制度的公信力得到提升，使不動產登記制度的前景得以進一步發展。

4.5登記工作人員的嚴格選拔

對于不動產登記工作人員的任職資格做出明確規定，并且選拔從嚴，禁止無責任、無態度、無工作經驗的人員混水摸魚，減少登記信息出現錯誤的情況，避免訴訟糾紛事件的出現。對登記工作人員進行定期培訓，使其了解國家最新頒發的物權政策和相關的法律條文，防止其出現工作中的低級錯誤，導致登記數據與實際有所出入，為不動產登記帶來麻煩。

4.6建立覆蓋全國的不動產登記信息平臺

我國雖幅員遼闊，但各地區發展卻不平衡。山區或偏遠地區對不動產登記制度的建立仍存在著阻礙因素，故可由省級不動產登記管理部門加強推進基層和偏遠地區的不動產登記信息平臺的建設，為其提供資金和技術支持，在全省范圍內統一信息平臺，統一登記流程，使各地區同步發展。

結語：

目前，我國信息化高速發展，經濟逐漸繁榮，在建立不動產相關制度的同時，應加入創新、與時俱進的理念，摒棄傳統的思想，成立健全、高效的不動產登記制度，加快解決不動產制度中存在的問題，以保障人民利益為出發點，進一步完善不動產登記制度，推動不動產行業的發展，促進中國市場經濟的繁榮。

參考文獻：

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