共有產(chǎn)權(quán)房制度問題探析

牛欣鈺

【摘? 要】共有產(chǎn)權(quán)住房制度是健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的重要的住房制度安排，這一政策的推出不僅有利于深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，還有助于完善住房保障體系和規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與運(yùn)營管理。在制定共有產(chǎn)權(quán)住房法律政策時，首先需要明確立法的目的，以指導(dǎo)具體實(shí)施細(xì)則的制定，這是共有產(chǎn)權(quán)住房法律政策設(shè)立的起點(diǎn)和歸宿。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房：制度;法律

一、保障性共有產(chǎn)權(quán)住房制度的運(yùn)行機(jī)制

1.保障性共有產(chǎn)權(quán)住房中共有人的準(zhǔn)入機(jī)制

保障性共有產(chǎn)權(quán)住房中共有人的準(zhǔn)入機(jī)制是一個標(biāo)準(zhǔn)問題，只有符合條件的主體才有資格成為共有產(chǎn)權(quán)住房的所有權(quán)人，并不是任何政府機(jī)構(gòu)和個人都可以成為房屋所有權(quán)人。可以看出各試點(diǎn)城市將政府作為保障性共有產(chǎn)權(quán)住房的共有人，再依據(jù)相關(guān)規(guī)定或者合同確定管理機(jī)構(gòu)，將住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作為負(fù)責(zé)代表政府持有相關(guān)份額，人民政府是所有權(quán)人、被代理人，住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是代理人，可以在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立行使相應(yīng)的職能。

2.保障性共有產(chǎn)權(quán)住房中共有人的退出機(jī)制

保障性共有產(chǎn)權(quán)住房主要是針對中低收入群體，向其提供的住房價格低于周邊同質(zhì)同時期的商品房，與政府實(shí)行按份共有，住房剛需問題得到一定的解決。保障性共有產(chǎn)權(quán)住房的退出機(jī)制，也就是共有人之間的共有關(guān)系的消滅，可能是因個人增購政府產(chǎn)權(quán)份額而取得房屋的完全所有權(quán)，還有可能是由于個人出現(xiàn)特殊原因由政府回購個人產(chǎn)權(quán)份額。因此，通過分析歸納將其分為主動退出和被動退出。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房制度存在的主要問題

1.規(guī)范性文件效力低且規(guī)定內(nèi)容不統(tǒng)一

住房保障是一項(xiàng)長期性、基礎(chǔ)性的工作，關(guān)乎民生、關(guān)乎國家穩(wěn)定長久發(fā)展，需要有完善的法律體系作為保障才能穩(wěn)步推進(jìn)。從我國目前實(shí)施情況來看，在住房保障領(lǐng)域的法律制度供給嚴(yán)重不足，沒有綜合性、效力較高的法律作為宏觀指導(dǎo)，僅停留在國家有關(guān)部委以及各地政府制定的一些規(guī)章制度、其他規(guī)范性法律文件和僅針對特定問題頒布管理辦法，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足保障性住房發(fā)展的需要，也是住房保障制度不具有穩(wěn)定性，推進(jìn)緩慢，難以持久，運(yùn)行管理混亂等問題的根源之一。沒有效力較高的立法作為硬性約束，地方政府在執(zhí)行住房保障政策過程中往往會出現(xiàn)落實(shí)不到位的現(xiàn)象，住房保障在民生建設(shè)中的重要地位也無法確立，因此必須慎重對待，加快在住房保障領(lǐng)域的法律供給，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的呼喚。

2.共有期間相關(guān)費(fèi)用認(rèn)定問題

由于共有產(chǎn)權(quán)住房是保障性住房，是為了滿足中低收入家庭的住房需求，所以保障性共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際上是由個人共有人完全占有、使用，根據(jù)西安和淮安兩個試點(diǎn)城市頒行的規(guī)范性文件來看，當(dāng)事人之間可以通過合同約定或者通過規(guī)范性文件規(guī)定個人共有人在滿足一定時間條件時收取一定費(fèi)用，將個人共有人占有、使用政府產(chǎn)權(quán)份額收取費(fèi)用的性質(zhì)界定為租金，但是政府和個人共有人之間是基于共有關(guān)系共同對房屋享有所有權(quán)，并不存在租賃關(guān)系，因此，將其收取的費(fèi)用界定為租金是沒有法律依據(jù)的。

三、完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度的建議

1.建立完善的保障性住房法律法規(guī)體系

法律是實(shí)施保障性住房各項(xiàng)措施的依據(jù)和基礎(chǔ)，只有制定出綜合的、專門的、系統(tǒng)的法律法規(guī)，才能從根本上守護(hù)中低收入公民的基本居住權(quán)。在國外，雖然不同國家對住房保障規(guī)定的側(cè)重點(diǎn)不同，但是都有健全的法律體系作為支撐，為居民的基本居住權(quán)提供法律保障，英國、美國、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國家在住房保障領(lǐng)域的法律體系比較完善，在宏觀上指導(dǎo)保障性住房發(fā)展具有重要作用。但我國保障性住房制度起步晚，尚未形成一個完整的保障性住房法律體系。

2.明確相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)主體和性質(zhì)

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝修管理的通知》規(guī)定，為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》和《商品房住宅裝修一次到位的實(shí)施導(dǎo)則》，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理規(guī)劃，有計(jì)劃的實(shí)施，逐漸取消向購房者提供毛坯房，直接以提供全裝修的成品房為目標(biāo)。共有產(chǎn)權(quán)住房的裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由政府共有人和個人共有人按照份額承擔(dān)。至于以后個人共有人在居住過程中，欲對房屋進(jìn)行簡單的維修和修繕，屬于不必要的管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由個人共有人自己承擔(dān)。

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