房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范研究

張恒

摘要 近年，中國正處在走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段和融入全球化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進(jìn)的局面，這種格局對(duì)中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是十分有利的，具有極大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的加快，地產(chǎn)公司不斷涌現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額大、開發(fā)周期長、開發(fā)過程復(fù)雜、涉及稅收較多的特點(diǎn)，在當(dāng)前國家“房住不炒”“因城施策”的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)普遍面臨市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，因此，地產(chǎn)公司要針對(duì)經(jīng)營中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行優(yōu)化梳理，提高公司的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。靠較大杠桿維持經(jīng)營或疏于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)建設(shè)中有可能產(chǎn)生大量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響自身未來的經(jīng)營和發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)公司實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的意義分析

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營中，會(huì)隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，而遇到更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，要保證房地產(chǎn)公司的穩(wěn)健經(jīng)營，就要在內(nèi)部建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，有效預(yù)防各類資金風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)，避免受到風(fēng)險(xiǎn)的影響。近年，國家制定了嚴(yán)格的限購限價(jià)限貸地產(chǎn)調(diào)控政策，給房地產(chǎn)公司帶來了較大的經(jīng)營壓力，這時(shí)房地產(chǎn)公司就可以通過提高公司的運(yùn)營管控能力，來降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，爭取市場競爭優(yōu)勢，獲得更大的利潤空間，使資金快速回籠，保證資金鏈不斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)投資大、開發(fā)過程復(fù)雜，期間涉及各種稅收，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，可以推動(dòng)房地產(chǎn)公司的高效穩(wěn)定運(yùn)營發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析

（一）財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高

在房地產(chǎn)公司經(jīng)營中，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度快，開發(fā)過程復(fù)雜，而開發(fā)形式不同，所涉及的稅收、法律風(fēng)險(xiǎn)就不同，這時(shí)就會(huì)給單位內(nèi)部經(jīng)營人員和財(cái)務(wù)人員帶來較大的管理壓力。但是國內(nèi)部分房地產(chǎn)公司內(nèi)部的綜合性財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平不高，其專業(yè)素養(yǎng)會(huì)影響實(shí)際的財(cái)務(wù)核算精度和資金管理效率。通過調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員沒有對(duì)現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管控知識(shí)有更深入的研究，他們對(duì)日常的財(cái)務(wù)核算等基礎(chǔ)類的工作比較熟悉，會(huì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，核算項(xiàng)目的收支狀況，呈現(xiàn)出“重核算、輕管理”的現(xiàn)象。但是，這些基礎(chǔ)性的財(cái)務(wù)核算工作對(duì)房地產(chǎn)公司的未來發(fā)展運(yùn)營起不到關(guān)鍵的推動(dòng)作用，未轉(zhuǎn)換角色，更好地為經(jīng)營管理服務(wù)。部分財(cái)務(wù)人員對(duì)內(nèi)部的經(jīng)營知識(shí)、法律知識(shí)的了解不深，對(duì)單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏敏銳性，這樣就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步擴(kuò)大，影響整個(gè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營，給公司帶來潛在的安全運(yùn)營隱患。

（二）財(cái)務(wù)管理體系不健全

國內(nèi)部分房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立的財(cái)務(wù)體系不健全，存在較大的漏洞。很多房地產(chǎn)公司為了在最短的時(shí)間內(nèi)獲得銀行的資金，忽略部分財(cái)務(wù)管理流程，未對(duì)貸款的各類事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)的審核分析，導(dǎo)致后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，影響公司資金的運(yùn)作。

三、防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的策略研究

（一）提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)公司快速發(fā)展期間，財(cái)務(wù)人員既要學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法、財(cái)務(wù)管理理念、稅收知識(shí)，同時(shí)還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)前期土地取得、前期項(xiàng)目報(bào)批報(bào)件、開發(fā)模式、開發(fā)過程、銷售過程相關(guān)知識(shí)。此時(shí)，單位內(nèi)部要開展相應(yīng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，以便使工作人員對(duì)新型的財(cái)務(wù)核算、資金管理、資產(chǎn)管理等各類知識(shí)有更深入的研究和理解，這樣才能夠提高財(cái)務(wù)人員整體的專業(yè)水平。可以引入外部的財(cái)務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，給單位內(nèi)部的職工開展專業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理培訓(xùn)、稅收知識(shí)培訓(xùn)、房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)，將財(cái)務(wù)管理知識(shí)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相融合，系統(tǒng)性地講述給單位內(nèi)部的職工，使其對(duì)成本管控、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理都有更深入的理解和研究，提升單位整體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理體系

在房地產(chǎn)公司經(jīng)營中，要優(yōu)化設(shè)計(jì)單位內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，制定財(cái)務(wù)管理制度、資金控制機(jī)制、會(huì)計(jì)核算制度、固定資產(chǎn)管理機(jī)制和預(yù)算控制機(jī)制等，構(gòu)建一個(gè)相對(duì)比較系統(tǒng)的財(cái)務(wù)控制體系，提高單位內(nèi)部整體的財(cái)務(wù)管理水平。在建設(shè)財(cái)務(wù)管理體系時(shí)，要引導(dǎo)全員參與制度的建設(shè)，為制度建設(shè)建言獻(xiàn)策。此外，公司還需規(guī)范會(huì)計(jì)的行為，減少人員違規(guī)操作等問題，控制好單位內(nèi)部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（三）搭建風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營中會(huì)受到外界各類因素的影響，例如政策因素、市場因素、競爭對(duì)手因素、建材價(jià)格波動(dòng)因素，這些都會(huì)給單位內(nèi)部經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，需要在單位內(nèi)部建立一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，針對(duì)公司內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)隱含的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，以此來掌握影響單位關(guān)鍵經(jīng)營活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才有助于員工將風(fēng)險(xiǎn)因素控制在萌芽狀態(tài)，再制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施期間，單位內(nèi)部的職工要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因有一定的認(rèn)知和預(yù)見，然后針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成的具體原因制定相應(yīng)的管控措施，以此能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制住。針對(duì)單位內(nèi)部不同的風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的控制策略，這樣才能將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降到最低。

（四）提升公司的預(yù)算控制水平

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目制定合理的項(xiàng)目預(yù)算，這樣才能夠?qū)㈨?xiàng)目的建設(shè)成本、投資成本控制在合理的范圍內(nèi)，以提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益。在財(cái)務(wù)工作領(lǐng)域中，制定項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此需要財(cái)務(wù)人員增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的控制意識(shí)，將全面預(yù)算引入單位內(nèi)部，并使用零基預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算的方法來編制預(yù)算方案。確保制定的預(yù)算方案比較合理，能夠?qū)挝粌?nèi)部的建設(shè)資金進(jìn)行合理的分配，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)效率。科學(xué)的預(yù)算控制能夠擴(kuò)大房地產(chǎn)公司的利潤空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本的管控。

（五）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期，單位內(nèi)部的預(yù)算人員在對(duì)工程項(xiàng)目所需要的各類建材、人員、設(shè)備等進(jìn)行預(yù)估之后，再制定后期的造價(jià)方案。此時(shí)，財(cái)務(wù)部門要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)資金流以及房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤進(jìn)行全方位的測算，開展初步的預(yù)算分析;針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中各不同工程的需要，制定一個(gè)可行的資金使用計(jì)劃，包含工程項(xiàng)目的可行性研究、未來房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的資金使用計(jì)劃，根據(jù)以上內(nèi)容編制一套方案;在組織單位內(nèi)部的職工執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算方案期間，要求職工對(duì)預(yù)算執(zhí)行要認(rèn)真負(fù)責(zé)，以免在執(zhí)行中出現(xiàn)偏差而影響單位內(nèi)部資金的控制;財(cái)務(wù)部門要定期考核和檢查預(yù)算執(zhí)行狀況，在考核期間客觀、公正地評(píng)判各部門的預(yù)算執(zhí)行狀況，發(fā)揮財(cái)務(wù)部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行的控制監(jiān)督作用。在財(cái)務(wù)部門建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，使有限的資金得到最大化利用，避免造成資金的浪費(fèi)[3]。

（六）加強(qiáng)單位內(nèi)部的融資風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)公司要投入大量的現(xiàn)金來支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，尤其是在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，項(xiàng)目前期的投資額度較大，例如購買土地的資金會(huì)占到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的近50%，這樣就會(huì)擠壓房地產(chǎn)公司的資金。因此，單位內(nèi)部的融資人員就需要開展外部的投資活動(dòng)，然而房地產(chǎn)公司的投資渠道比較多，例如可以通過商業(yè)銀行借款、墊資、銷售回款等各項(xiàng)方式，來獲得發(fā)展資金，單位要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營狀況，結(jié)合未來的資金需求制定融資方案，盡量將融資成本降到最低，將融資的風(fēng)險(xiǎn)控制在有限的范圍內(nèi)。公司組建融資委員會(huì)，明確融資部門的管理職責(zé)，對(duì)融資方案進(jìn)行系統(tǒng)的分析。了解房地產(chǎn)公司所能承受的最大資金風(fēng)險(xiǎn)范圍，在內(nèi)部制定一個(gè)合理的財(cái)務(wù)杠桿，避免借款太多，給公司帶來較大的還債壓力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較多樣，而且隱藏得比較深。因此，財(cái)務(wù)人員要準(zhǔn)確地把握好單位內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，將財(cái)務(wù)工作與實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作相聯(lián)系。房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員開展風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，使其掌握風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、控制的技能和方法。財(cái)務(wù)人員要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)等各個(gè)環(huán)節(jié)，分析風(fēng)險(xiǎn)，搜尋潛在的風(fēng)險(xiǎn)，然后將單位內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)因素控制在合理的范圍內(nèi)，避免風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來較大的損失。同時(shí)，在單位內(nèi)部要構(gòu)建一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)職工開展風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)活動(dòng)，增強(qiáng)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并制定完善的內(nèi)控體系和預(yù)算管理制度，引入全面預(yù)算，來加強(qiáng)對(duì)資金使用的管控。

（作者單位為曲靖盛世錦華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[2] 胡嵐.國企房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制策略探討[J].今日財(cái)富（中國知識(shí)產(chǎn)權(quán)），2018（12）：45-46.

[3] 王紹楠.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].當(dāng)代會(huì)計(jì)，2019（2）：59-60.