我國酒店投資風險研究

摘 ?要：隨著我國經濟發展，國內生產總值和居民消費水平的持續提高，酒店業的投資與建設速度不斷加快，酒店業發展迅速，數量急劇擴張。但在酒店業整體形勢欣欣向榮的同時，酒店投資也暗藏風險。那么影響酒店投資的風險究竟有哪些？本文將對酒店投資的風險進行研究，并針對酒店的風險及來源提出了關于風險管理的幾點建議。

關鍵詞：酒店;投資風險;風險管理

一、酒店業投資的風險概述

（一）酒店業投資風險內涵

1、酒店的內涵

為了正確地定義酒店，我們還必須了解酒店行業的細分行業。酒店行業主要有這樣幾個分支，住宿、食品和酒水，酒店旅游，旅游娛樂（賭場、郵輪、博彩）。通過給予顧客舒適的體驗，從而獲得利潤。在現代社會，住店不僅僅是一種基本需要，更是一種享受生活的方式。

2、酒店投資風險的內涵

投資風險可以定義為與任何特定投資的預期回報相關的損失發生的概率或可能性。簡單地說，它是投資者的期望實現回報的不確定程度的度量。風險是評估投資前景的一個重要組成部分。大多數投資者在進行投資時都認為風險小是有利的，認為投資風險越小，投資收益就會越大。然而，經驗法則是風險越高，回報越好。在酒店投資的每個階段，業主都會面臨不同的風險。風險是一個投資者、開發商和貸款機構與酒店業緊密聯系在一起的概念，風險被定義為預期的現金流或回報不會收到的概率，酒店之所以存在風險，是因為投資者無法做出完美的預測。如果可以的話，他們絕不會進行收益率低于要求的投資。酒店投資分析通常提供點估計值，即單參數估計值，如IRR、債務覆蓋率、貸款價值比和市場價值。

（二）酒店投資風險類型

與任何類型的房地產投資一樣，酒店的生命周期有三個主要階段：開發、運營和退出。開發酒店資產大約需要1到3年的時間，一個典型的投資者會持有該資產5到25年的時間。在生命周期結束時，投資者將出售或重新開發該物業。這一過程至少需要一年的時間，而且可能永遠不會成為現實。因此，酒店投資繼承了三種類型的風險，這三種風險可直接歸因于其生命周期的主要階段：開發風險、運營風險和退出風險。

開發風險是指投資者在將一塊空地或現有建筑改造成可全面運營的酒店資產時所面臨的經濟威脅。顯然，資產類型越復雜，開發風險越高。這種風險受資產的位置、定位、類型、物理特性、建筑和設計、資本結構等的影響。等級越高的酒店，開發風險越大。例如，豪華酒店則需要更多的時間來開發，它的空間規劃和設計也復雜的多。

經營風險是投資者可能發現的另一種形式的風險。這種風險是指酒店有能力產生足夠的收入，以達到特定的盈利水平。這種風險在資產生命周期的第4年到第25年是很明顯的。如果一家酒店的未計利息、稅項、折舊及攤銷前的收益波動較大，其風險就會上升。尋求積極的財務業績是經營者和所有者的工作。不幸的是，困難往往以經濟放緩或新酒店進入市場的形式出現。有時，經營者并不能產生足夠的現金流來償還債務。酒店資產經營業績的任何波動，都會對其所有者可用于償還酒店抵押貸款的凈經營收入產生重大影響。

退出風險存在于酒店的撤資階段，可能發生在擁有酒店20年后。出售酒店是有風險的，因為有很多因素會影響價格。內部風險是指酒店的物理條件，比如它需要一個大的翻新。或許是太糟糕以至于沒有必要進行翻新。出售酒店的外部因素包括市場經濟環境造成的損失。其它可能導致銷售虧損的外部因素包括新法規、社會因素和環境變化。

3 酒店投資風險的來源

3.1國家政策

政策風險主要是指政府法律、政策和法規的變化、稅率和利率的變化或行業的專項整治所造成的風險①。國家政策對于酒店項目的投資影響主要包括：國家宏觀調控政策，地方政府政策。國家的宏觀調控政策又包括國家銀行金融政策、房地產產業政策。那么，金融政策主要影響的是酒店在開發階段的資金來源和運營情況。在金融狀態好的情況下，酒店會得到國家在經濟方面的支持，這樣就會相對的容易很多。另外，國家的房地產政策也是影響投資風險的一大因素。酒店的開發要遵循國家房地產政策，如果國家房地產政策收緊，那么酒店的開發難度將會增大，相對應得就要投入更多的資金，那么風險也就相應的加大了。

3.2 選址

酒店選址是影響投資的一個重要因素。地點可以是一個巨大的需求發生器，推動收入和客戶滿意度。它還可以在出售酒店的時候增加酒店的價值。因此，所有者和投資者需要進行高度的價值分析，來確定一個顯著的位置。地理位置將影響客人滿意度、酒店每間可用客房的收入、增加的需求和整體盈利能力。若酒店的選址在經濟相對發達的地區比如市中心，城市的市級商務區、商業中心和會展中心，則風險相對較大。如果想要風險相對較小，只能選擇一些地址較偏的區域，這些區域人流量小，人均收入也低。這就對應了之前所說的風險大，回報高，風險低，回報低的道理。還應注意選址所處的區域規劃情況，是否有對酒店盈利有利的市政規劃，如未來的商業中心、產業中心、行政中心等等，但想快人一步的獲取這些信息還是有一些難度的，所以就存在一些風險。另外，交通條件也是選址的重要條件，一般交通便利的地區客流量大，相應收入也會增加。

3.3經濟風險

經濟風險來源于內部風險和外部風險。內部的就是投資人所需要承擔的風險。當投資人對資金需求估計錯誤時，直接影響到資金的籌集和使用計劃。若是預測所需資金少于實際所需資金時，那就會導致資金缺乏，資金鏈斷裂，推遲項目的進行，增加所需運營成本。那么，外部風險主要是指我國發展現狀以及整個酒店行業的發展。國民生產總值高的國家自然人均購買能力相對較強，更多的人也愿意去旅游度假，對酒店的需求就大。但國家未來的發展和政策不是我們百分之百可以確認的。有個良好的產業結構也是酒店業發展的重要因素，隨著我國對第三產業的看重，酒店業也是個朝氣蓬勃的發展狀態。

3.4項目規劃與施工

在項目規劃和設計并進行設計的過程中也會存在風險。規劃和設計的風險主要是指設計技術的不精而導致的計算偏差，圖紙的錯誤設計將會嚴重影響到后續的施工問題，有些甚至造成無法彌補的錯誤。還有就是設計時未能考慮全面，不能符合酒店的定位以及融入到當地的人文環境。若是沒有意識到這些點，待到項目施工后將會難以彌補。

在項目施工方面，首先是成本風險。建筑所需要的原材料以及勞動力的成本，由于通貨膨脹，一切成本費用都在呈上升趨勢，這將導致投資風險一再上升。在施工過程中如遇到一些意外，例如工人不幸受傷，這時投資方將會拿出賠償費，這樣的案例發生不在少數，畢竟工人們進行的是危險的高空作業，這些都是不可控因素。建筑質量也會帶來相應風險，一個酒店的建成并不是靠某一方來完成。而是由投資方，承包商，材料供應商共同合作來完成的。投資方沒有辦法保證每一環節都做得完美，偷工減料，修改圖紙，這些情況都有可能會發生。

4 酒店業投資風險的管理

4.1 酒店業投資風險的預防

風險固然存在，我們所能作的就是承認它并且尋求方法去最小化風險。在去做任何投資之前都要做好風險評估，在最大程度上預測風險，并采取措施去控制它。風險評估的主要目的是找出影響酒店發展的因素并分析各種風險因素對酒店發展影響的程度，對它們進行排序，進而發現他們之間的內在聯系，尋求減小或避免風險的措施和方法。

（1）層次分析法（AHP）是由美國運籌學家，T.L.Saaty在七十年代發明的系統和分析的綜合評價方法，對每個因素給予重要性的判斷，并用數值表示出來。具體流程步驟如下：

（2）專家分析法。可以通過咨詢專家的方法來確定是否進行投資，目前市面上有很多咨詢公司可供參考。根據他們的經驗以及風險評估技術得出所需資金數量以及如何控制風險。

4.2 酒店投資風險的處理

4.2.1樹立正確的投資觀念，通過合理的評估來降低投資風險

投資與風險并存，只有樹立正確的投資風險意識才能在一定程度上降低投資風險。當然除了有正確的投資觀念以外，學會識別風險也是非常重要的。通過對風險的合理評估，在掌握風險管控規律的基礎上，綜合考慮多種風險因素，如國家政策、經濟、選址、項目規劃與實施等因素，多層次剖析投資與收益的關系，利用專業的評估機構和方法，才能對酒店投資風險管理做出有效決策，對風險起到預防、掌控的作用和依據。

4.2.2.積極應對市場環境風險，做理智的投資者

投資資金如果使用銀行貸款的話，往往要受多方面的制約，比如國家的政策等等，所以，在充分考慮個人投資能力的前提下，應盡量使用自用資金來進行酒店投資。當然，這還要根據具體情況來決定。在進行投資前，做好全面的投資可行性分析，把成本與投資回收期等因素充分考慮進去，這樣才能有效地規避因為投資回收期長帶來的風險。具體來說可以從兩個方面來進行，一是對酒店選址及其周邊環境進行分析，如酒店所處的地理位置、交通便利程度、酒店周邊的配套設施和消費群體怎么樣。二是對酒店將來的收益情況進行分析，即綜合考慮酒店的設施布局來制定酒店的消費單價，綜合自身條件來預測酒店未來的入住率。在充分考慮上述條件的情況下積極應對市場環境風險，可以有效地減少投資者的損失。

4.2.3對項目的設計和運營進行有效監測

在項目設計階段，盡量選擇實力強的設計公司。需要對設計工作的質量和進度進行監控，并對進度計劃的合理性和可行性進行分析，盡量選擇最優設計方案。其次，投資者要聘請專業的咨詢公司，對項目設計和運營提供咨詢服務。最后，投資方要聘請專業人員對該酒店工程項目的設計進行監控，對設計成果進行把關;在項目運營階段，要著力開發商務散客的客源市場以及強化吸納會務市場的能力。在酒店的硬件條件具備的前提下，發展高檔散客客源。在鞏固國內市場的提前下，進一步開拓海外市場，以獲得海外客源。為了提高服務質量和管理層次，還可以招聘外籍員工，并著力打造品牌形象。

4.2.4審慎應對不可控風險

導致不可控風險的因素有很多，包括自然風險和其他機動性大的風險，這些風險難以預料，對于可預判的不可控風險投資者可以做出以下預防：

投資者在選擇投資資金的時候，盡量確保是自己的可流動資金，這樣可以在很大程度上減少因為投資失敗造成的根基上的損傷。另外，投資者在進行投資的時候可以分散投資資金，實現投資的多樣化。如果在投資資金有限的情況下可以選擇銀行貸款的方式進行投資，同時可以采取分散風險的方式，引入其他投資者來一起承擔風險，減少投資者的資金壓力。

投資者在進行投資時，首先需要保持良好的心態，冷靜的應對突發風險，其次需要關注國家的相關政策，以及銀行利率等相關變化，我們也可以選擇購買保險的方式來保護一些風險相關的損失。這意味著萬一發生損失，將得到一些經濟補償。投資與風險是相伴而生的，但我們可以通過自己的努力將風險降到最低。

參考文獻

[1] ?夏瑩. 某度假酒店項目開發風險管理研究[D].北京交通大學，2018.

作者簡介：趙丹丹（1993.09—），女，漢族，安徽合肥人，江蘇師范大學馬克思主義學院，18級在讀研究生，碩士學位，專業：馬克思主義理論，研究方向：馬克思主義基本原理。