疫情背景下的房地產行業發展分析

李杜淵 郭晨曉

摘要：新冠疫情對國內經濟發展造成重大沖擊，當前疫情防控形勢向好，經濟社會秩序加快恢復。長期看，新冠疫情影響下的房地產行業將出現數字化運營和服務提升、產品改善和升級、物業服務質量升級、回歸核心城市、新基建新機遇等發展趨勢。加強市場研判、緊抓政策窗口、緊跟行業趨勢，是房地產企業實現穩健發展的必要條件。

關鍵詞：COVID-19;疫情影響;房地產;發展趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0038-40 收稿日期：2020-06-28

1 新冠疫情影響下的宏觀經濟環境

自3月11日世衛組織宣布新型冠狀病毒進入全球大流行狀態，IMF認為“全球衛生流行病已經轉變成為一場經濟和金融危機”。海外疫情的持續擴散，世界經濟處于下行周期，受到貿易爭端、地緣沖突和新冠疫情疊加影響，全球經濟流動性減弱。4月17日，第十一次中央政治局會議對一季度經濟形勢的總體判斷為“極不尋?！保瑥娬{當前經濟挑戰“前所未有”。會議首次提出“六保”觀點，從“六穩”的穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，到“六?！钡谋＞用窬蜆I、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、?；鶎舆\轉，反映出國家政策根據國內外疫情形勢演變，守住經濟社會發展的底線、堅持底線管理的內涵。

當前國內疫情“防控向好態勢繼續鞏固”.企業復工復產加速，根據國家統計局數據，雖然我國一季度主要經濟指標出現下滑同比下降6.8%，但四、五月份以來主要經濟指標已明顯回升，反映了經濟社會秩序將加快恢復的趨勢。我國當前政策空間充足，各項改革政策不斷推進，預計國內經濟增長后三季度將出現反彈，但仍需警惕國外疫情控制失效對國內經濟和市場造成的疊加沖擊。當前國內處于增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期政策消化期三大周期疊加階段，經濟增長的三駕馬車中，出口受限下，促投資、促消費是促進經濟復蘇主要路徑?；ㄍ顿Y是重要抓手，房地產投資保持中短期平穩不可忽視。

2 房地產行業政策環境

中央政策堅持不將房地產市場作為短期刺激經濟的手段，年初央行工作會議首次提出“房地產金融長效管理調控機制”，強調常態化、主動化、雙向化，4月17日中央政治局會議再提房住不炒，“房住不炒+因城施策+三穩”將構成穩固新常態。房地產作為中國經濟的權重行業，拉通上下游幾十個產業，其“經濟穩定器+產業載體”的占位不變，其市場容量也足夠大，房地產市場平穩健康發展對國內經濟復蘇有著重要意義。

4月3日，發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出將推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設;促進大中小城市和小城鎮協調發展，提升城市治理水平，推進城鄉融合發展，實現1億非戶籍人口在城市落戶目標和國家新型城鎮化規劃圓滿收官。新型城鎮化是中國最大的內需，以城鎮化為主線釋放內需潛力是應對疫情沖擊、提振內需的關鍵一步;城鄉、城城之間的人口流動以及城市更新改造等相關政策推出為房地產行業發展釋放利好。

短期此次疫情將加速房企回歸一、二線城市的進程;中長期來看，以一、二線城市為核心的城市圈兼具人口與產業優勢，市場空間更加充足穩定，未來將成為房企資源爭奪的主戰場。同時，在疫情影響下的各地方政府財政“吃緊”，土地依賴度增加的城市將增加土地供應，部分弱需求二、三線城市可能會放松調控限制，應當抓住部分城市土地供應放量機會，探索多樣化、低成本拿地渠道。

3 重點關注中長期發展趨勢

疫情影響下，筆者認為，在做好短期的緊抓復工復產積極應對外，還應當重點關注以下行業中長期發展趨勢。

3.1 數字化運營和服務

在居家隔離要求下，在線辦公、在線教學、在線娛樂等基于互聯網的交互活動異軍突起得到充分發展，網上購物、數字零售直接改變了零售業的格局。突如其來的疫情，為智能化、數字化發展按下了“快進鍵”，直接促使傳統行業企業模式發生巨變。不論是房地產企業的線上購房，還是企業的在線協同辦公，或是抗疫活動的云端處理，數字化轉型在這段時期內對實體行業的沖擊還將深遠地持續下去，“數字化經濟”模式為全產業鏈賦能的時代正在大踏步到來。相比于其他行業，房地產、建筑業在數字化轉型過程中仍處于起步期，“智慧城市”“智慧社區”“智能家居”，如何把握互聯網發展機遇、進行數字化轉型，將成為很多企業著重思考的問題。房地產企業必須要把握住時代科技發展的脈搏，積極擁抱和捆綁互聯網數字信息技術，幫助構建萬物互聯的新世界，引領未來人居生活新方式

3.2 產品改善和升級

受疫情長期居家隔離影響，市場對住房價值觀發生變化，各企業紛紛開展產品升級研究工作，就疫情對房地產產品的全面影響進行升級應對，“高品質”成為購房的重要標準。根據相關調研，部分租賃需求轉為購房需求、居民購買和持有第二居所的意愿有所提升，消費者對于住房產品升級的需求更加明確，住宅或將構建出新的價值評價體系。除常規的決策因素外，“健康”價值將為住宅銷售賦能，如房屋戶型全明、朝向南北通透、優秀的公共空間和衛生環境將決定業主身心健康和居住體驗，或將成為購房決策考量的基礎條件;健康社區的全產品鏈設計將進一步滿足消費者對美好生活和健康生活的追求。如何打造綠色環保、健康的高層產品是規劃設計的硬命題，也將會成為影響客戶選房決策的新權重。擁有強大研發能力、能快速完成產品升級迭代的房企，將有機會搶占更多市場份額。

3.3 抓好物業服務，提增行業價值

疫情期間居民區和辦公樓宇的封閉式管理，讓群眾切身體驗到物業服務的重要性，物業服務以其前景、平緩周期、協同性和高成長性的特點，已經成為宏觀經濟和房地產行業持續增長的多元驅動力之一。2018年至今的物業服務企業上市潮帶動了物業服務企業的增值，當前各大企業均在自有物業上傾注資源，打造品牌并尋求資本支持，提升企業整體核心競爭力。

3.4 強調深耕，回歸核心城市

在年初疫情和房地產市場調控政策從嚴的影響下，短期各線城市房地產市場均面臨突出的調整壓力，但隨著疫情緩和，延期釋放的置業需求將逐漸回歸市場，而三四線市場在疫情中被壓制的返鄉置業需求難以在疫情后得到有效回補，疫情重災區市場信心也需更長時間的修復，全年三四線城市及疫情重災區市場規模調整壓力較大。疫情防控過程中，一、二線城市表現出的出色管控能力和民生保障服務將有助于提升其人口吸引力，加速人口向高能級城市聚集，這也將推動行業投資重心進一步向一、二線城市聚焦。

2019年密集出臺的一系列都市圈、城市群戰略，標志著我國目前區域經濟發展戰略大調整已經從過去的全面均衡發展，轉向了聚焦核心的區域經濟發展戰略。相比于世界發達國家，我國現有大城市不夠大、不夠多，資源自由流動不夠充分等問題將得到充分解決。可以預期人口、資源將加速向區域核心城市、都市圈及城市群匯集，京津冀、長三角、大灣區、長江中游與成渝都市群將成為中國未來經濟的增長極和動力源。

3.5 新基建帶來機遇

在我國經濟下行疊加疫情影響下，擴大“新基建”規模頻頻得到提及，4月17日中央政治局會議提出要“加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資”，發改委將“新基建”規定為以5G、物聯網、人工智能、數據中心為代表的信息基礎設施，以智能交通、智慧能源為代表的融合基礎設施和以科技、產業基礎設施為代表的創新基礎設施。新一輪的基建拉動，將增強城市的協同力、流動力、承載力，為城市格局變革按下加速鍵。5G、人工智能、新能源等領域將刺激社會企業的全要素生產率提升，大數據、物聯網賦能下城市病不再是城市規模束縛，大城市承載力將不斷提升。為全面完成受疫情沖擊拖累的全國經濟指標，預計投資將引發新一輪增長，同時各大城市各大區域間，新基建帶來的區域分化越來越明顯。

4 結束語

4月17日政治局會議指出，要“統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作，在疫情防控常態化前提下，堅持穩中求進工作總基調，保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉”。當前我國經濟發展面臨前所未有的挑戰，也展現出了巨大韌性，應對疫情催生并推動了許多新產業新業態快速發展。房地產業有著年度16萬億元銷售額的巨大規模，帶動幾十個上下游產業的發展，在相當長的時期內仍然是整個國民經濟發展的穩定器。隨著各方面的生產和市場已經進入疫情后的恢復期，對于當前房地產企業來說，最重要的在于加強市場研判、緊抓政策窗口、緊跟行業趨勢，實現穩健發展。

作者簡介：李杜淵，中交房地產集團設計總監、房地產研究院院長。

郭晨曉，中交房地產集團房地產研究院研究員。