關于居住權的兩個問題

某市登記機構詢問：《民法典》規定“居住權不得轉讓、繼承”，居住權是物權的一種，是財產權，為什么不得轉讓和繼承？居住權在哪些情況下設立？

金紹達：《民法典》所說的居住權是指社會上占比例很小的特殊群體的居住權，是對他人的住宅享有占有和使用的權利。《物權法（草案）》曾經有過居住權的規定，由于設立居住權是為了解決少數特殊群體的居住問題，所以當時對我國是否需要通過立法設置這一權利存在較大爭議，因而居住權最終沒有寫入《物權法》。居住權的設立原則上應當是無償的，否則就無須設置這一權利。《民法典》立法時只是考慮到當事人意思自治的原則，才規定了 “但當事人另有約定者除外”。居住權不同于屬于債權的租賃，居住權設立后，由于居住權的物權屬性，即使房屋被轉讓，仍然不會影響居住權人居住的權利，就保障了居住權人居住的權利。在現實生活中，設立居住權可以是以下幾種情況：

一、保障離婚時無房一方居住的權利。離婚時，住房為一方單獨所有，但另一方無房可住，則可以通過簽訂居住權合同解決居住問題。在《民法典》公布前，人民法院也有過類似的判決。這類居住權的期限可以確定年限，也可以是到居住權人主動放棄或是居住權人死亡時為止，一般由當事人自行約定。

二、保障老年人的居住權利。有的老年人把自己僅有的學區房所有權過戶給晚輩，或是生前將自住的房屋所有權贈與晚輩。為防止日后房屋被轉讓或是抵押等原因帶來居住的問題，可以設定居住權。這類居住權的期限一般是到老年人去世時為止。

三、保障未成年人居住的權利。有的房屋所有權人幫助友人或親屬撫養遺孤，但由于自己年事已高或是健康原因，為了在自己去世后孤兒的居住權利仍然能夠得到保障，在去世前為孤兒設定居住權，這類居住權的期限一般是到兒童成年時為止。

四、雇主保障無房居住保姆的居住權利。有些為雇主服務多年的保姆在年老并解除雇傭關系后無房居住，雇主為照顧無房可住的保姆，與其簽訂居住權合同，這類居住權的期限一般是到居住權人去世時為止。

居住權是役權的一種。為特定的地或特定的人設定的權利被稱為“役權”，所以居住權也稱為“人役權”，是指為特定的人的便利而設定的權利。《民法典》中與人役權相對應的另一種權利是地役權，地役權是為特定的地（需役地）的便利而設定的權利，而居住權是為特定的人（需役人）而設立的一種權利。

正因為居住權是為特定的人而設定的權利，所以這一權利與需役人即居住權人不可分離，如果允許這一權利轉讓或繼承，那需役人就不再是這個特定的人了，這就背離了役權的定義和設定居住權的本意。因此，居住權是不可讓與的權利，除了當事人另有約定者外，設立居住權的住宅也不得出租。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權即告消滅。