REITs租賃信托業市場發展的機遇與挑戰

張興

摘要：住房租賃市場是落實中央關于“房住不炒，租售并舉”政策的重要舉措，REITs業務運營與開發租賃市場緊密關聯，REITs作為有效融資創新工具，為租賃市場提供了重要的供給支持。重點分析我國新時代租賃市場REITs、制度建設、土地制度改革等機遇，深入探究土地融資風險、法律制約、稅收政策、市場供需等挑戰。展望未來，打開租賃市場REITs發展的突破口，必將成為新時代房地產行業長效發展的新脈搏與新動力。

關鍵詞：REITs;租賃市場;土地制度;機遇;挑戰

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）09-0050-53? 收稿日期：2020-08-08

房地產投資信托（Real Estate InvestmentTrust，簡稱REIT或REITs）是一種專門為中小投資者設計的投資工具，以發行收益憑證的方式匯集或規模化特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。2020年4月30日，中國證券監督管理委員會和國家發展和改革委員會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，引領創新，試點探索，深化資本要素市場改革，標志著我國醞釀多年的基礎設施領域公募REITs正式啟航，開啟了 REITs投資領域破冰之旅的新篇章，中國房地產市場REITs“摩登時代”即將來臨！REITs與住房租賃市場的發展密不可分，目前全國各地紛紛加快建立起租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場試點工作，加快加碼布局租賃類REITs產品和服務，探尋解決住房租賃融資來源的重要渠道，彰顯了REITs對住房租賃市場的作用舉足輕重，助力促進房地產市場平穩健康高質量發展。

1我國REITs租賃市場的機遇

1.1租賃市場開啟REITs新時代

隨著我國經濟進入新時代新發展周期，2015年11月中央財經領導小組第十一次會議提出供給側結構性改革以來，根據新常態下經濟發展實際，適時做出重大發展戰略性結構調整，通過推進結構調整，矯正要素配置，擴大有效供給，更好地滿足大眾的需要，同時把“三去一降一補”作為供給側結構性改革的重點任務。對于房地產行業而言，“去庫存”的重點任務關鍵是房地產庫存。當前，一線和準一線城市房地產已從增量進入存量時代及其當前部分三四線城市房地產空置率規模過大問題，房地產行業積極順應供給側結構性改革，房地產行業新時代轉型需求迫切。新時期新發展階段支持鼓勵REITs租賃類、公寓類以及公租房等相關政策，有助于消化住房市場積壓的庫存，盤活存量住房并提升有效利用率，進而提高資源利用效率，增強住房租賃市場的有機活力。REITs住房租賃模式在可預見的未來，在主打“持有型”的“下半場”成功轉型階段，機構投資者將對租賃市場日益關注，REITs有可能在資本市場大放異彩。

1.2租賃市場制度建設助力REITs發展

2017年12月23日在北京召開的全國住房城鄉建設工作會議明確提出，房地產存量仍較多的部分三四線城市和縣級城市繼續做好去庫存工作，同時繼續深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推行“安居工程”，增加租賃住房的供應，讓全體廣大人民群眾住有所居，充分發揮租賃市場對房地產市場的引領、規范、激活和調控作用。早在2015年1月，住房和城鄉建設部就已發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，積極推進租賃服務平臺建設，發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發企業轉型升級。

目前，中國版的REITs把住房租賃市場作為重要突破口，培育和發展住房租賃市場作為深化住房制度改革的一項重要內容，與“中國夢”息息相關，將是未來政府長期支持和規模化發展的領域。2016年以來相繼超過100個城市把促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性。同年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許商業用房等按規定改建為租賃住房，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。2017年7月18日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委員會、原國土資源部等九部委聯合發出的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》文件提出我國將大力發展租賃市場，加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。2019年1月，財政部、住房和城鄉建設部聯合下發的《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》中明確提出，中央財政對確定的租賃市場發展示范城市給予獎補資金支持，專門用于發展住房租賃業務。構建有利的體制機制，住房租賃政策在全國各地加速深化，在政策引導扶持和市場需求增長的驅動下，長租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場運營模式的新亮點，這在某種程度上已強調了豐富市場參與主體和房地產相關產品的政策路徑。

1.3 土地制度改革提速魅力REITs新成長

隨著新時代共有產權住房供給和長期租賃房建設的加快推進，各地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，積極探尋集體建設用地建設租賃住房，增加租賃住房供應，以緩解住房供需矛盾。住房租賃市場投資資金目前正處于不斷上升期，也是REITs難得的投資時機。2015年3月，原國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出允許房地產企業適應市場變化，作出住房套型結構調整或房地產項目轉型。2017年4月，住房和城鄉建設部、原國土資源部印發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點并試點地區接續出臺了利用集體建設用地建設租賃住房管理辦法等制度性文件，不斷完善租賃住房保障體系建設。2017年8月，為構建購租并舉的住房體系，原國土資源部、住房和城鄉建設部發布《關于印發〈利用集體建設用地建設租賃住房試點方案〉的通知》，按照地方自愿原則，選擇北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市陸續開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，促進建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現城鄉融合發展，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，豐富住房用地供應渠道，建立租購并舉的住房制度。這既是深化住房制度改革的重要內容，也是實現居民住有所居的重要途徑，從構建多層次住房體系的角度來看，多主體供地改革后，盤活存量土地，市場主體更為多元，讓住房租賃市場有了更大發展空間。

1.4社會主要矛盾變化引領住房需求方式變化

住房是老百姓最關心的問題。隨著我國改革開放社會經濟文化的發展、居民收入和生活水平的提高，百姓對住宅的需求和住房的功能定位也在不斷發生改變。如今，我國已進入發展的新時代，小康社會催生大眾新的住房需求，住房類型也由單一向多元化發展，租賃型住房等滿足大眾對美好生活追求的多樣性居住類型不斷涌現。2017年10月18日，適逢中國經濟社會轉型的關鍵時期，黨的第十九次全國代表大會明確了新時代我國社會主要矛盾“已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，這一重大判斷敏銳地把握住了關系全局的歷史性變化，體現了中國共產黨“把人民對美好生活的向往作為奮斗目標”的執政取向。因此，如何發力解決經濟發展中“不平衡不充分”問題，是既滿足不同消費層次住房需求，又可以讓投資者獲取投資回報與收益，引領高質量理財的重要環節點。

自古以來，“居者有其屋”就是人民群眾的夢想。黨的十九大報告中針對房地產領域的問題提出了建立“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的長效發展機制，以“租購并舉”為核心的住房體系將改變房地產行業的傳統運行模式，為探索國內新時代房地產行業市場發展模式、長遠投資和組織架構新路徑，這對于積極參與產權持有型長租公寓領域的房地產投資基金、轉型公寓領域或住宅自持型的房地產開發商，類REITs將是值得深入研究的重點領域。

2我國REITs租賃信托業市場發展的挑戰

2.1房地產租賃市場土地融資風險管控

對于租賃信托業市場需嚴格區分小產權房與集體租賃房，對于小產權房而言，與集體建設租賃房類比，集體建設租賃房是經集體建設用地許可，符合統一規劃、統籌布局、統一管理及統一相關建設標準。而小產權房出租不受租賃市場政策保障，因其未繳納土地出讓金等費用、沒有國家發放的土地使用證和預售許可證、購房合同在國土房管局不備案，甚至存在未批先建、批建不符等問題，對此類房產進行投融資需防控土地融資風險。

進入新常態以來，我國經濟發展“后發優勢”的內涵發生了變化，盡管我國經濟發展長期向好的基本面沒有變，但新形勢下經濟增速持續下滑、工業品價格明顯下跌、實體企業盈利能力普遍下降、財政收入增幅放緩、經濟風險發生概率陡然上升的“四降一升”中面臨的突出矛盾和問題正逐漸顯露出來。

與此同時，從政府債務率來看，地方政府在融資平臺上借債規模也呈逐年上升趨勢，債務率增長過快，一定程度上就會帶來財政、市場、金融、信用風險的上升。土地融資不僅是地方財政資金的重要來源之一，也是房地產金融當中重要的經營業務模式。然而，當前經濟新常態下對土地融資風險管理和防控的缺陷，蘊含潛在的財政、市場、金融、信用風險等問題，在積極推進我國類REITs開展租賃市場過程中，加強土地融資中的風險防范與管控是很重要的一個環節。

2.2房地產租賃市場法律制約

租賃市場的繁榮離不開完善的法制環境和有效的制度供給，健全的律法制度是推行REITs的必要條件。自2014年我國REITs第一單到現在部分推行中的資產專項計劃，國內尚未推出成熟資本市場符合國際標準的REITs產品，這與國內REITs產品所處的法律和市場環境現狀不無關系。當前我國REITs住房租賃市場制度及市場體系還不完善，制約了規范的租賃市場發展。有序培育租賃市場，需要加快住房租賃市場的立法，加快研究和制定《住房租賃管理條例》，填補房地產租賃市場剛性法規空白，盡快推出相關法律法規以及業務指引。

2.3房地產租賃市場的稅收政策制約

房產稅是政府財力的重要來源之一，如美國、英國和日本房產稅占整個財政收入的10%-15%，是政府財政支出的重要財源。在國外，稅務驅動帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動僅占份額的20%。來自稅收方面的優惠是REITs近年來在國際上備受青睞的主要推動力之一。較于境外成熟的REITs市場，我國支撐REITs發展的稅收制度基礎薄弱，征稅問題一直是困擾REITs發展的“絆腳石”，REITs要取得實質性發展，稅收優惠關口亟須突破。現有國內稅收方面的有關規定尚不能同國際有關REITs的稅收優惠相接軌，如何紓困REITs產品發展遭受的雙重征稅掣肘，對上市的REITs租賃稅征收范圍、稅率水平、稅收優惠、免征額等方面的難點以及租賃型REITs的房產評估體系和評估標準規范，仍是租賃型REITs面臨的棘手難題。2.4住房租賃市場供需緊張吸引眾多投資者涌入挑戰

REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，租房租賃的發展離不開資本市場的支持，社會資本投入占比提升是住房租賃市場發展的必然方向。隨著長租公寓熱潮的來臨，加碼布局公寓市場的“藍海”賦能新空間不斷吸引盟友進軍，從而提升房企對抗低谷沖擊的能力。目前國內許多開發商和投資基金通過資金的“集合”蜂擁租賃地產，龍頭企業資本涌入未來租賃市場所具備的廣闊發展空間，搶占房地產龐大的存量市場與高位穩定的增量市場的入場券。但目前我國發展租賃住房市場，還缺乏一個統一指導性的定價的“錨”，形成市場化、反映供需關系的租金價格。長期來看，如果投機者對租賃市場價格上漲形成了共同的心理預期，在非理性預期和“羊群效應”的作用下，投機者和資金大量涌入租賃市場，使得投機需求取代真實的需求成為市場主體。在“流動性過剩”甚至“流動性厭惡”的情形下，穩定住房租賃市場還需精準“點穴”，目前我國的住房租賃要素市場并不健全，規范標準化是大勢所趨，加強住房租賃市場約束性制度建設，“房住不炒”，不僅要針對房價，更應針對房租，引導合理投資需求，回歸“房住不炒”的定位;運用經濟、法律和行政等手段，建立租賃房投融資、住房和稅收在內的系統性制度改革，促進住房租賃市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，防范非理性繁榮增加金融系統的不確定性和潛在的風險壓力，促進住房租賃市場良性發展。

3我國住房租賃REITs發展展望

REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，住房租賃REITs作為一種適宜的金融創新產品，其發展離不開REITs的助力。目前我國房地產已進入下半場，需要加強傳統思維轉變和制度體系的改革，健全法律制度建設和稅收政策，為我國REITs發展提供新的思路和創造有利條件，這更是新時代信托業一次拓展業務運營領地的極佳破繭良機。