簡析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論

廖俊平

2020年8月13日，貝殼在美國紐交所上市。上市之前，就已經(jīng)有分析文章借用美國歷史學(xué)家弗朗西斯·福山曾經(jīng)的“歷史終結(jié)論”，分析中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否也已經(jīng)進入終結(jié)階段。

筆者認為，討論所謂的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”，首先要對這個論點本身進行界定。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”的含義之一是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將終結(jié)，這顯然是不符合大多數(shù)人的判斷的。一個顯而易見的事實是：整個房地產(chǎn)行業(yè)正在進入“下半場”——增量速度放緩，存量和存量的交易不斷增加，相應(yīng)也就需要更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。當(dāng)然，也有人認為存量房交易未必一定需要通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能提供更多的增值服務(wù)的情況下。這的確也是中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個長期存在的痛點，很多行業(yè)參與者特別是新進入者往往也會抓住這個痛點改進自身服務(wù)，以此提高競爭力。這也是我們非常希望看到的。但即使在這么多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)總體水平較低的情況下，這個行業(yè)仍然頑強地生存下來，并且不斷演進，這本身也恰恰說明社會是需要這個行業(yè)的。甚至連想對這個行業(yè)實行脫胎換骨的改變、用互聯(lián)網(wǎng)完全取代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的做法，經(jīng)過幾年的實踐，也被證明是不成功的。所以，不管從哪個層面來說，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將終結(jié)”的說法是站不住腳的。

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)終結(jié)論”的另一個含義是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭的終結(jié)，形成一家獨大或幾家寡頭的格局。對這種格局的擔(dān)心一直伴隨著這些年鏈家-貝殼系的不斷擴張而發(fā)展，直到這次貝殼上市，這種擔(dān)心達到了一個頂峰。

首先應(yīng)該肯定的是：貝殼帶來的是正確的行業(yè)理念和行業(yè)規(guī)則，即信息透明化、經(jīng)紀(jì)人之間通過嚴格而明細的規(guī)則合作提高效率，以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程。

但最本質(zhì)的一點是無法改變的：貝殼是一個企業(yè)。企業(yè)就是為了利潤最大化而生存的，進入了資本市場的企業(yè)更是不得不朝著資本力量推動的方向行動。體現(xiàn)在具體的行為模式上，貝殼的核心規(guī)則和工具ACN （Agent CooperateNetwork經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）也只對貝殼系內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人開放而不是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開放的合作網(wǎng)絡(luò)（后者的典型是MLS，Multiple Listing Service，筆者這些年已經(jīng)對MLS做過很多介紹，本專欄文章也有多篇論及，在此不贅述）。

一個完善的市場經(jīng)濟應(yīng)該是充分競爭的。一方面，政府在市場經(jīng)濟體系中的作用就是促進和維持競爭，很多市場經(jīng)濟國家政府都有專門的中小企業(yè)服務(wù)部門，其本質(zhì)就是通過扶持中小企業(yè)來維持市場的充分競爭。另一方面，包括中國在內(nèi)的多數(shù)國家都有《反壟斷法》。中國的《反壟斷法》很明確地規(guī)定了推定經(jīng)營者具有市場支配地位的數(shù)量界限：“（1）一個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額達到二分之一的;（2）兩個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額合計達到三分之二的;（3）三個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額合計達到四分之三的。”政府相關(guān)管理部門應(yīng)該做的就是依法監(jiān)測經(jīng)營者是否達到了這樣的數(shù)量界限并相應(yīng)采取及時行動。