區塊鏈在房產交易監管中運用前景

牟偉 于磊 沈海員

摘要：在房屋監管時簽訂電子合同，融合人臉識別、電子簽名、區塊鏈等技術，可以實現房屋網簽備案掌上辦理、不見面辦理，把“放管服”真正落到實處，讓群眾“一次不跑”成為現實。

關鍵詞：區塊鏈;交易監管;安全;共享

中圖分類號：F293文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0028-30收稿日期：2020-08-14

隨著不動產統一登記改革的不斷深入，房屋交易監管與不動產登記的區分逐步清晰明朗，監管和登記既獨立運行又緊密交織，雖然業務分割趨向清晰，但數據共享比之前更加緊密。在《優化營商環境條例》實施后，各部門對業務辦理的目標已經從“只跑一次”上升到“一次不跑”，業務“全線上”成為新目標。在內外合力的作用下，區塊鏈技術成為房屋交易監管領域試水的新熱點。

1目前存在的問題

房屋交易監管是目前規范房地產市場、穩定房價的重要手段，真正讓房屋回歸居住屬性是目前監管部門的頭等大事，傳統房屋交易監管中存在著諸多不規范現象，且成本高、效率低。一方面交易監管信息涉及諸多部門，可能存在“信息孤島”，導致各部門重復提交資料，造成“多跑路”。另一方面，以前的信息體系人為影響大，信息的真實性、完整性會受到影響，且產權人信息也可能被人為篡改、冒用。

（1）傳統的交易監管信息分散在金融機構、房地產開發商、銀行、政府等不同機構中，信息難以整合，數據價值難以體現，未能發揮合力作用，間接出現了監管不到位的局面;（2）傳統房地產買賣、租賃業務中，涉及住房公積金、銀行等金融業務各部門聯系緊密度不夠，無形中增加了金融風險與業務流程的復雜性;（3）房屋交易的安全性難以確定，是對行業機構與廣大參與者的一大困擾，房地權屬不一致、房源的歷史交易、法院查封、行政限制等環節，都可能存在風險。與此同時，傳統的房地產交易過程較為漫長，且參與機構較多，均導致交易雙方面臨許多無法控制的因素。

2區塊鏈的優勢

區塊鏈技術是一種分布式的去中心化的互聯網技術，能夠安全地存儲交易信息和其他操作信息，并且這些信息一旦寫入區塊就不可篡改，嚴格來說區塊鏈技術只是一項新的架構模式。區塊鏈具有去中心化、開放性和信息不可篡改等特點，另外，區塊鏈技術還可以將監管人與執行人完全隔離，更好地發揮監管作用，與管理規范、維護安全、簡化流程等方面有效結合，可創新解決房屋交易監管中的很多難題。區塊鏈的分布存儲特性，加密后可以實現數據的安全、完備，各部門憑借權限共享鏈上數據，可以打破孤島，提升效率，優化服務，讓群眾“不跑路”。

區塊鏈是分布式賬本、非對稱加密技術、共識機制、智能合約和點對點傳輸的有機組合，具有四個特點：一是區塊鏈是接近實時的，可以減少數據延后風險;二是區塊鏈的加密技術使得交易主體無需建立信任關系;三是公開的點對點分布式賬本保證了透明公開;四是區塊鏈的不可逆性，杜絕了欺詐風險。

區塊鏈一般還融合智能合約，智能合約是由事件驅動的、具有狀態的、運行在一個可復制和共享的賬本上、且能夠保管賬本上資產的程序。智能合約具有去中心化、執行時不需要任何參與方干預就能自動執行等特點。除此之外，智能合約的可編程性使它具有良好的可擴展性。智能合約扮演一個第三方仲裁機構的角色，但它又不是人為控制的，因此比中心化的第三方機構更加公正、透明、可信和高效率。

購房者之間的交易，有意愿出售二手房的用戶可將房屋的相關信息發布到區塊鏈上，有意愿購買二手房的購房者可查看相應房屋的數據信息，比如產權所有者信息、房屋的質量信息以及房屋的合法性等相關信息。當買方和賣方達成一致后，通過智能合約來執行他們之間達成的合同。區塊鏈中存儲了所有不可篡改的交易記錄，不予許任何節點對存儲的數據進行修改和刪除操作。如果購房者和開發商發現交易有誤時，可以查看相應的歷史操作記錄，通過查看歷史交易的詳細記錄追溯交易的具體執行情況。

區塊鏈房地產交易平臺可以將房產地理位置、房價等各種細節都記錄在數據庫里，并且將市場參與者的信息和一些特征加入到數字身份內，數據真實可靠不可篡改。區塊鏈可以改變傳統的房地產交易模式，使整個交易過程更加透明、公正，減少欺詐行為。基于區塊鏈打造的房地產所有權體系，可以讓所有與交易相關的信息（比如房屋所有權明細、地址和抵押情況等）都保存在數據庫中。只要區塊鏈做了準確的記錄，就可確定房屋的歸屬權，進而規避產權風險，減少欺詐。

基于區塊鏈的房地產交易監管整體架構承載了政府機構、開發商、購房者三個角色。監管時利用政府機構作為入鏈的信用背書，使鏈上交易更加可靠。部署在區塊鏈上的智能合約實現了預售許可、商品房銷售、存量房交易、資金劃轉等邏輯功能，為用戶提供了可追溯的、不可篡改的數據管理。區塊鏈上層應用為用戶提供了安全快捷的交易，監管部門可對區塊鏈上的交易信息實時監控，為區塊鏈的安全穩定運行提供可靠保證。區塊鏈還能實現不同政府部門之間的信息流通，提升了效率，所有的交易信息以及相關的證書信息都記錄在區塊鏈上并且不能篡改和偽造，保證了數據的安全。與傳統的房地產交易相比，簡化了交易流程，在傳統房地產交易過程中需要第三方中介的參與，而基于區塊鏈的交易去除了第三方中介，可實現買賣雙方直接進行交易，降低了交易成本，提高了交易效率。

3區塊鏈在房地產管理中運用的必要性

2020年，住建部發布《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》，明確要求推進“互聯網+網簽”。積極推行“互聯網大廳”模式，鼓勵使用房屋交易電子合同，利用大數據、人臉識別、電子簽名、區塊鏈等技術，加快移動服務端建設，實現房屋網簽備案掌上辦理、不見面辦理。

網上房屋交易需要的電子合同、電子證照、房屋交易及不動產登記、購房資格核驗及證明，均可通過實時讀取區塊鏈平臺上的相關信息，用戶本人直接進行身份校驗及查詢，對于第三方查詢，需獲得授權。系統對查詢操作、授權查詢操作等日志進行上鏈存證。

電子合同改變了傳統紙質合同的做法，將合同的簽署、歸檔、存儲等都放到互聯網上，生成電子合同。基于區塊鏈技術，可以在簽署合同時就對簽署者身份進行驗證，同時將簽署者的電子簽名、電子簽章等進行存儲，保證了合同的有效性與唯一性。

利用區塊鏈技術構建電子證照共享平臺，可以實現全面的數據歸集，形成個人或者企業的電子檔案，任何人都不能隨意篡改，可最大程度保障數據的安全。民政、國土、稅務、公安、人社等部門都可以實現電子證照信息共享，節約部門之間的溝通成本，減少辦事群眾材料的重復提交。

一是解決交易時“陰陽合同”的問題。區塊鏈分布式記賬屬性采用共享分布式賬本，對節點進行拓展，為實現更多部門的數據共享打下良好的基礎。通過與銀行貸款系統、住房公積金信貸、網簽系統等進行對接，可以實現交易數據全程管理，杜絕房產交易過程的“陰陽合同”現象。

二是解決多部門數據實時共享難的問題。由于區塊鏈采用分布式存儲的方式，每個參與的部門都可以獲得完全相同、完整的數據;且數據共享以后，數據的使用及修改依然需要從原數據管理部門獲得相應授權，未經授權無法使用和修改;通過共享平臺對對接數據進行的修改等信息變動都會及時傳遞給系統所有參與者，有利于打破部門間信息壁壘，實現多部門數據實時共享。

區塊鏈不僅可以實現數據的實時傳遞，還可以通過智能合約技術對業務辦理的流程進行技術固化，保障流程的有序、順暢執行，確保“先稅后證”等基本原則落實，也有利于對現有流程進行整合，提高辦事效率，增強群眾滿意度。

三是解決交易安全問題。區塊鏈利用加密和共識算法建立的信任機制，保證了全系統數據的不可篡改和不可偽造，多中心分布式存儲的方式讓數據的安全性進一步加強，實現數據共享過程的安全性、完整性、一致性、真實性。基于區塊鏈技術，每個節點都會同步共享整個鏈上的數據，若一方進行數據篡改就會導致鏈上信息的“不一致”，直接杜絕了任何一方進行數據造假。由于任何一方都具有完整信息，即使其中一環遭到攻擊或者破壞，其他信息仍然完備。同時信息上鏈以后，能有效防止篡改，并能對房屋信息和交易歷史追根溯源，幫助有關部門做到“自證清白”。對交易過程和交易結果數據的永久可溯源，避免人為因素干擾，也降低了部門管理風險。