2020中國房地產經紀年會側記

廖俊平

2020年8月28日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會主辦的“2020中國房地產經紀年會”以線上播出方式舉行，年會的主題是“突破與提升——大變局下房地產經紀和住房租賃發展與展望”。一天的大會，上午主題是房地產經紀，下午是住房租賃。現場觀點精彩紛呈，筆者能力有限，只能從一些側面切入展現一下這些觀點。不過筆者的優勢在于參與了播出前一天的現場錄制并且主持了下午的活動，和各位演講者有直接的討論。有些演講內容可能后期制作的時候刪減了，但我們在現場也聽見了（當然，這些內容因為沒有了后期視頻的記錄，筆者據此寫出的文字只代表自己的記憶）。

上午，幾家房地產經紀行業巨頭悉數到場。就在這次年會之前半個月的8月13日，貝殼在美國紐交所上市，因為仍處于上市之后的緘默期，貝殼只派人參會，沒有在會上發表觀點。意味深長的是：大會前三位演講者都來自歷史比催生了貝殼的鏈家還要長一些的公司：房天下、21世紀中國不動產、麥田房產。他們的歷史都在20年以上（相比之下，鏈家創辦于2001年，還差一年才滿20周年），經歷了中國房地產經紀代理行業的初起和后來的跌宕起伏，也經歷了互聯網泡沫的破滅和移動互聯時代的巨變，而他們自身也都經歷了各自的成功與失敗。那天在現場，我和旁邊的同行清楚地聽見房天下創始人莫天全演講時提到他們這些年經歷的失敗，在我們的印象里，過去莫總是沒有明確使用過“失敗”這個詞的。但實際上，至少這三家歷史在20年以上的公司，各自都經歷過挫折、迷茫、乃至失敗。而且，越是歷史久遠的公司經歷的挫折和失敗就會越多（筆者在2016年1月的專欄文章《重新出山與二次創業》里就專門討論過這些失敗的案例）。筆者沒有像這些行業巨頭那樣有過把企業從小做大的經歷，但筆者一直記得當年在考取大貨車駕駛證的時候，教練曾經說起他們開車跑長途運貨的時候，貨主會問司機：“翻過車沒有？翻過？好！就是你了！”因為有過翻車的經驗才知道怎樣避免翻車。作為一個企業，能夠生存20年以上，本身已經證明了他們的成功。

正因為他們各自有著成功與失敗的豐富經歷，所以他們發表的觀點往往也都是在力證自己公司選擇的道路是正確的，為此還不惜現場打賭：房天下莫天全認為未來8年后，只會有50%的存量房交易通過經紀公司成交，而21世紀中國不動產盧航認為這個比例會超過80%。其實這樣的預測更多代表了他們各自的期盼一房天下重新將自己定義為“全網平臺”，所以只關注來平臺交易的數量有多少，并不關心來交易的是存量房買賣雙方本人還是通過房地產經紀人;21世紀中國不動產一直是為經紀公司和經紀人服務的，當然希望存量房交易業務是通過經紀公司和經紀人做成的。

但是，他們三家的共同特點是對房地產經紀服務的本質進行了深入和全方位的思考，這一點在21世紀中國不動產的盧航和麥田房產創始人繆壽建的發言中表現得更為充分（因為，畢竟房天下只是短暫地從事過存量房經紀業務），而他們兩家由于恰好代表了兩種不同的模式（前者做加盟，后者做直營），因此思考的重點也各自不同——21世紀中國不動產把線上經營的作用強調到了極致，而這種體驗主要來自于這次疫情的沖擊;麥田房產一直是行業里的深耕者（相對來說，他們的業務分布地域并不廣，只在北京、福州、廈門），因此提出的未來發展方向就是：“未來服務的變化分為三個維度：第一是服務前置，以顧客需求為中心，進入顧客的世界;第二是深度的關系，經紀人和客戶之間搭建距離最短、信任最深的關系;第三是高度的協同，經紀人之間的協同才能提高效率?！?/p>

與此同時，房天下則對房地產經紀行業各種模式進行了全面的梳理，對未來發展的模式作了預測：第一種是混合模式，包括貝殼+鏈家、58+愛房模式以及易居+樂居模式，規模比較大且提供全方位服務;第二種是直營模式，例如麥田;第三種是加盟模式，典型代表是21世紀中國不動產;第四種是房天下的全網平臺模式。而莫總著重強調的是“房地產經紀線上線下融合發展離不開技術驅動”。鏈家左暉這次沒有到場發言，如果他發言，我相信也會是強調技術驅動的，因為鏈家和貝殼這些年就是這么做的。

在他們三家公司之后發表觀點的是58集團，演講者58集團高級副總裁葉兵給出的關鍵詞是“開放”和“效率”——通過建立開放平臺提升房地產經紀行業的效率。與貝殼剛剛上市和我愛我家三年前借殼上市不同，早在2013年就上市的58集團已經確認將從紐交所退市。與上市行為上的“逆勢”不同，58集團在與中國房地產經紀行業相處時選擇的是“順勢”——既然當下的房地產經紀行業信息是真假摻雜的，那么58集團的平臺上也順應這種大勢（與之相比，鏈家左暉一直強調要做“難而正確的事”，這件“難而正確的事”正是要力避虛假信息，堅持發布真房源）。整個上午葉兵都坐在我旁邊，我可以很方便地和他討論，關于他所說“順勢而為”的思路，我自己也是有體會的：早在十多年前我就在行業內宣傳MLS的好處，十年前成立廣州市房地產中介協會的時候更是把推進MLS的建立作為目標，但當幾經嘗試發現行業規則的建立并不能一蹴而就的時候，也只能暫時擱置，讓協會的工作先從改善行業生態的點點滴滴做起。與此同時，和他的討論讓我想起另一個很相似的案例，時過境遷，現在可以講講這個故事了：2014年房天下開始直接從事房地產經紀業務的時候，有些地方的門店被同行揭露采用了“挖人”和“挖盤”等競爭行為，我當時和他們討論的時候曾說：“作為一個中立的行業觀察者，我并不會去反對你們從平臺業務轉向經紀業務;但從比較優勢的角度，我認為你們作為新進入者，應該以全新的面貌示人，給市場帶來一個‘高級的競爭者，用優質的服務搶占市場，而不應該仍然用房地產經紀行業這些‘低級的競爭手段。”我得到回答是：“大家都這樣做，我們也只能這樣做?！庇谑俏依^續觀察，看到的情況是：以“低級”的競爭手段起步，并沒有進化成一個“高級”的業態，房天下最終還是放棄了這塊業務。

演講者當中還有一位名氣不如前面幾位，實際上卻是進入房地產服務領域比他們更早的同致行董事長王波，他曾經是中國最早的房地產咨詢服務機構深圳國際房地產咨詢公司的元老級人物，那是在上世紀90年代初，其后在1995年自己創業。作為“小”公司的代表，他全方位地展示了深耕一地的大量小型房地產經紀公司的生存場景，并預言這些小公司仍將具有頑強的生命力。這實際上已經不是討論公司規模的問題，而是關乎整個房地產經紀行業存在意義的問題，因為從2014年大量資本以線上服務為切入點進入房地產經紀行業開始，就有了“互聯網將讓房地產經紀人消失”的說法（關于這個問題，筆者已經在2016年6月的專欄文章《互聯網之于房地產經紀，能改變什么？不能改變什么？》做了一個初步的總結）。

和上述幾位公司創始人級的演講者不同，我愛我家派出的是副總裁兼首席信息官劉東穎，這“一滴水”恰好映射出我愛我家的發展歷程——經過各種股權變換，這家同樣也是20年前成立的老牌房地產經紀公司的創始人已經都退隱了。作為2018年上任的“新人”，劉東穎的演講也充滿各種新名詞新概念——當然這是對于習慣了傳統房地產經紀術語的同行們而言。

下午住房租賃專題除了最后一位演講者易成棟教授是學者，其他四位又有三位是各自公司的創始人。易教授的演講也不是紙上談兵，而是基于實際調研報告，同時從理論高度對行業現狀和發展做了概括和總結。

而幾位來自企業的演講者，卻同樣是站在行業的高度來思考問題的。

新派公寓創始人王戈宏不僅對我國現階段住房租賃行業的全貌進行了全方位的展示，還比較了國際同行的發展歷程和現狀，并且強調了住房租賃行業的本質：提供消費品而不是投資品。正因為如此，需要有相應的專業投資者配合，就跟世界上各大酒店管理集團提供酒店管理服務，但背后都有專業機構作為酒店物業的業主方來提供相應支撐一樣。

與之相呼應，魔方就連母公司名稱都叫“魔方生活服務集團”，更強調了“服務”二字。柳佳在演講中用“五力模型”把住房租賃行業的經營特點展示得非常全面——一是守護租客的“男友力”即提供安全感;二是抵御風險的硬實力即能夠確保現金流;三是保持初戀般的活力即房子要常租常新;四是陪伴到底的耐力即重視售后環節;五是和而不同的凝聚力即尊重不同年齡段員工的價值觀。

王戈宏和柳佳這兩位的演講都是全景式的，僅從PPT的內容就可以看出：準備的內容都是可以講一個小時以上的，但因為會議時間限制被壓縮在20分鐘左右。

而蛋殼公寓聯合創始人崔巖的演講則更為精細化——詳細介紹了蛋殼的精細化運營過程：通過自主研發的智能硬件設備，結合人工智能的算法，把空間定位和圖象重構技術結合在一起，用智能硬件和移動終端相結合的方式來把蛋殼現有資產做標準化和數字化評估，最后把整個改造后的方案以及成本控制方案在頁面上表現出來。

自如公寓COO梁占華的演講同樣十分“精細”和“具體”，詳細介紹了經營過程中的具體舉措：提前7天異地鎖定房源、30天之內免費換、VR帶看、零接觸簽約、找房零接觸、畢業生的海洋計劃、智能家具應用以及智慧服務等。

縱觀全天的演講，可以發現公司創始人往往也是最勤奮的思考者，這當然不僅僅體現在這次年會的演講者身上，過往歷次年會的演講以及我自己平常和各位創始人深度交流時也都早已感受到這一點。當然，如果再進一步分辨其中的差別，有些思考是“打哪兒指哪兒”——為公司現在做的事尋找理由，有些則是在努力尋找正確的目標，然后去努力實現這個目標，最后終于能做到“指哪兒打哪兒”。