多層高密度小城鎮的住宅類型及典型街區形態
——以浙江龍港市為例

■ ZHOU Yili SONG Dexuan ZHU Dan WANG Han

在我國東部的中小城市中，存在著大量建設于20 世紀80 年代之后的多層住宅，源于發展初期的城鎮高密度建設，這些多層住宅已然構成城鎮風貌的本底，成為風貌延續的重要載體。與一般的城市棚戶區不同，這些城鎮多層住區的占地密度較大，住宅內部空間具備基本現代生活設施，盡管人口居住密度較高，但居住舒適度有一定保障，擁有持續利用的物質條件和適度改造的空間載體。因此，這些多層住宅的留存對于中小城市風貌的延續具有重要作用。本文以自主城鎮化30 多年、2019 年撤鎮設市的龍港市為研究區域，嘗試分析該市主要住宅類型、歷史成因、形態特征及城市屬性，并揭示龍港以商業為導向的典型街區特征。

1 龍港自主城鎮化背景

龍港市位于浙江省南部，鰲江入?？谀习?，東瀕東海，南依江南平原，北為鰲江干流。龍港市原為蒼南縣的龍港鎮，1983 年始建鎮，區劃沿革幾經調整，形成今日之規模。2019 年8 月，經國務院批準，撤銷蒼南縣龍港鎮，設立縣級龍港市（圖1），龍港市由浙江省直轄，溫州市代管，轄73 個行政村，30 個社區，面積183.99km2，人口38.87 萬人，城鎮化率達到64%。溫州地區山多人稠地少，人地矛盾較為突出，城鄉建設用地十分緊缺，對于較發達的縣市尤為明顯。龍港市是目前國內最“年輕”的縣級市之一，也是我國改革開放40 年以來首個鎮改市以及首個不設鄉鎮、街道的縣級行政區域。經過30多年的持續發展，龍港實現了從“農民城”到“產業城”再到“小城市”的“三級蛻變”（圖2）。

圖1 龍港市在溫州的區位圖

根據人口進城的驅動力來看，城鎮化主要表現為自主型和被動型兩種。所謂自主型城鎮化是指：由于產業的吸引，鄉村居民離開鄉村主動進城落戶、根據正常落戶政策實現從農村戶籍到城鎮戶籍的轉換、自主實現從“村里人”到“城里人”身份轉變的過程；而被動型城鎮化通常指的是：由于城鎮范圍擴張、重大基礎設施建設等外部原因，鄉村居民失去土地被迫離開鄉村進城、按照移民安置政策被動落戶的過程。在過去40 多年的快速城鎮化進程中，自主型和被動型共存并行，相互驅動，共同作用，形成具有國情特色的城鎮化。

龍港自建鎮開始，就采取土地有償使用制度，吸引周邊鄉鎮人口進城落戶謀生、生產、從商。同時，以收取公共設施費用的名義，籌集大量民間資金。在當地捉襟見肘的條件下，龍港實現農民自費、自主建城，被稱為“中國農民第一城”。這種特殊的城市建設模式，對城市住宅類型和典型街區形態都產生了重要的影響。

2 多層聯排住宅及成因

2.1 建鎮初期住宅建設概況

多層聯排住宅主要建成于建鎮之后的10 年間，1992 年以后注重居住小區的建設[1]。龍港在1983—1990 年的數年間，建成住宅169.6萬m2。根據權屬類型，住宅主要分為房管部門直管房、全民單位自管房、集體單位自管房及私有房。其中，“私有房”占多數，建筑面積占比超過85%，其次為“全民單位自管房”，占比不到10%。在建成住宅中，4～6 層多層住宅的建筑面積占比為81.63%，構成住宅建筑的主體；2～3 層低層住宅占比為16.62%，半數為集體單位自管房；7 層住宅開始出現（圖3）。

圖2 龍港市蛻變圖（底圖來源：谷歌地圖）

圖3 1983—1990年龍港鎮建成房屋權屬分布和層數分布情況[2]

至1990 年底，龍港鎮住宅建成996 幢，共計8733 間[2]，平均每幢住宅面寬8.77 間，占地4615m2。人均住宅面積達到33.92m2，而同時期全國建制鎮的人均住宅建筑面積僅為19.9m2，浙江省建制鎮的人均住宅建筑面積也遠低于龍港鎮的數據。在這些建成住宅中，4 層的間數占比為64.80%，其次為3 層和5 層，占比分別為18.17%和13.09%。6、7層和2 層以下的占比都較低。在龍港鎮發展初期，每戶家庭通常占一間。因此，住宅間數及占比基本也能反映出家庭戶數及其占比高低（表1）。

龍港建鎮前的民宅多為兩層磚木結構小樓、平房和低矮的茅屋，陰暗潮濕，相鄰間多以木板或竹壁籬間隔，屋后緊連豬舍牛欄、糞坑、草垛[2]。相比之下，龍港城鎮面貌在短時間內獲得巨大的改變，人們的居住環境獲得了顯著改善（圖4）。

2.2 歷史成因

在龍港建鎮初期的1984 年，根據中央一號文件精神，鎮政府公開宣布農民進城的優惠政策，鼓勵周邊鄉鎮的農民自理口糧到龍港落戶。為使進城農民有房可住，鎮政府提出“組屋計劃”，允許私人建房、私人購房，提倡農民集中建房，限制獨立建房[3]。在實施中，常采用10～12 間為一組，作為建房地基。龍港鎮在全國最先采取土地有償使用的制度，按每間占地42m2（面寬3.5m、進深12m）地基，根據規劃中的不同地段，共分6 個等級，最高的5000 元，最低的700 元，到1985 年底就征收了1000 多萬元的公共設施費[4]，為初期龍港鎮的建設提供了寶貴的啟動資金，并在后續城鎮建設中形成良性循環，順利推進了城鎮化進程。龍港地基規格主要來自于溫州傳統民居中以開間為單位的家庭聚居形態。

在住房規劃實施中，鎮政府對私人建房沒有實行政府統包，只是規劃街道，劃定建筑紅線，并規定層數不能低于3 層，鼓勵向高空發展[3]?；诋敃r龍港鎮最常見的家庭人員構成，這種單開間的聯排住宅只有在3層及以上的住宅才能滿足家庭生產生活空間需求。大多數住宅臨街而建，采用磚混或框架結構，住宅都超過3層，為4～6 層，每戶的建筑面積至少170m2，有的還達到250m2。

表1 1983—1990 年龍港鎮個人建房情況[2]

圖4 龍港市中心區的多層住宅（攝于2020 年）

經濟因素對住宅建造的制約作用被“組屋計劃”強化顯現。聯排建造的若干戶家庭需要在住宅層數、建筑高度上達成共識，而這些共識的達成需要考慮所有家庭可承受的經濟能力；而在獨立建房模式下，住宅層數、建筑高度等則是在允許的范圍內依據自身家庭的經濟可承受能力來決定，可見這兩種建造模式存在明顯的差異。此外，住宅建設過程由住戶來主導，主要聘請當地有經驗的施工人員進行建造。在實施過程中，盡管施工者掌握的建造技術有限，但也足夠完成這類多層住宅的建造，因此，在技術上可行。

3 多層聯排住宅形態特征

在龍港建鎮初期特殊的發展階段，廣大進城農民“自費”建設城鎮，資金、勞動力、技術和產業等要素的集中，使龍港在短時間內進入快速城鎮化軌道。多層聯排式住宅由于其較強的適應性在龍港鎮中心區落地生根，逐漸形成龍港城鎮特色風貌。

3.1 單開間極窄面寬

龍港多層聯排住宅的單開間面寬較窄，標準規格為3.5m，進深12m。在實際建設中，底層的進深控制在地基范圍內，2 層以上空間通過懸挑結構往往超過這一尺寸，達到14m 左右。這是在建設用地極為有限的條件下，綜合考慮技術、經濟和空間等因素后的集體理性選擇（圖5）。在一定土地范圍內，窄面寬的地基劃分策略可以有效增加地基的數量，保證了有效的土地供給；同時，窄面寬地基讓更多的住戶獲得臨街界面和出入口，增強土地對流入人口的承載能力。更重要的是，通過規定地基的面寬和進深,對每個住戶的占地面積和建筑面積進行有效管控，客觀上將住宅的規模限制在大多數住戶能承受的范圍內，住宅能夠得以快速建成并投入使用。人口得以快速集聚，在鎮區開展生產和生活，這點對于新興城鎮的有效運轉極為重要。

窄面寬的多層聯排住宅在建設初期一般不在室內設置衛生間，在后來改造中居民們紛紛增設衛生間。一樓層高較高，樓梯之下較高的部分可用作半個衛生間，即盥洗和如廁功能。盡管空間有些局促，但也大大提升了生活的便捷程度。居民對美好生活的追求促使現代衛生設施進入千家萬戶，而現代衛生設施的普遍使用也推動相關市政設施及系統的逐步提升，這點在龍港的快速發展過程中體現得淋漓盡致。

3.2 勻質的立面形態

龍港的多層聯排住宅采用橫墻承重結構，沿街面的縱墻為自承重墻體。底層立面通常多扇門，兼顧家庭作坊及商鋪的需求，后門通常為住戶的主要出入口。為獲得較好的采光效果，外窗的規格通常較大，上至圈梁，下至窗臺，左右僅留必要墻垛；有的多層住宅在開口處還設置上下貫通的水泥豎格板，將開口一分為三（圖6），對東西朝向的空間有一定的遮陽作用。部分住宅在頂層設有陽臺，縱墻稍退進，樓板外挑少許，形成凹凸結合的開放空間，作日常晾曬場所之用。10～12 間聯排住宅的沿街立面虛實關系比較均勻，構圖略顯單調；立面材質通常統一采用灰色砂漿面層或小塊淺色瓷磚，成本較低，變化較少，這點與同時期建設的多數城鎮住宅具有類似特點。而不同住宅的窗框和玻璃則表現出多樣性，取決于不同用戶的經濟條件、審美傾向及個人喜好等，政府在這些方面并沒有統一規定。在后來使用過程中，不同住戶對建筑進行自主改造和增設調控設備（如空調）時，這種差異性進一步得到顯現，由于缺乏必要的風貌管控，建筑立面局部出現雜亂現象,一定程度上影響了市容市貌。

圖5 單開間多層住宅

3.3 統一的高度控制

一幢多層聯排住宅總面寬通常為10～12 間，約35.2～42.2m，4 層住宅高度控制在13.5m 左右，5層住宅高度控制在16m 左右，而6層住宅的高度則在18m 左右。一幢住宅不同住戶的高度都是統一的，屋頂形式也基本相同。一個小街區內的建筑高度往往相差不大，不同幢的住戶在營建中逐漸達成默契（圖5～7），自發形成一種不成文的住宅風貌協調規則。當然，這種規則在后來龍港鎮進一步發展后顯示出較弱的約束性，部分用戶違章搭建屢見不鮮，總量不小，加劇了已建成空間的擁擠程度。

多層聯排住宅多采用磚混結構和框架結構。在常見磚混結構中，以住戶之間共用橫墻為承重結構，采用實心黏土磚砌筑，通過構造柱和圈梁加強建筑整體穩定性、抗震性能和抗風性能。建鎮初期，樓層之間多采用預制水泥梁上鋪小塊水泥板，后來多采用預制空心板。不同住戶之間的層高相同。底層都較高，通常在3.6m 左右，便于滿足多種非居住功能的空間需求，也有助于夏季空氣流通。2 層及以上為住戶居住空間，通常是居中的樓梯間來劃分每層的細長空間，2層以上主要為滿足日常居住空間。

圖6 多層住宅立面

3.4 限于材料的屋頂形態

在溫州地區的傳統民居中，坡屋頂一般出挑深遠，將建筑外墻掩映在陰影之中，減少建筑空間被太陽暴曬，也有助于排流雨水、保護木質墻體。相比傳統木質墻體，磚砌墻體具有更好的耐久性，但龍港初期建設的多層聯排住宅大多仍采用坡屋頂形式，只是在局部做平屋頂，形成晾曬的露臺，檐口不再做“保護性”的深遠出挑（圖5～7）。這是建筑技藝演進不完全的表現，也是當時缺乏合適的、大面積防水材料的無奈選擇。而小青瓦傳統屋面采用冷攤瓦形式恰好具備了較有效、低成本、快速建造等特點。20世紀90 年代之后，建材市場更加開放活躍，以防水卷材為代表的大面積防水材料應用逐漸擴大，龍港新建設的居住小區通常采用平屋頂的形式，平屋頂住宅數量占比才不斷增加。這也在某種程度上說明，建筑材料的發展對住宅形態的演變具有重要影響。

4 多層聯排住宅的城市性

城市性是一種不同于鄉村系統、與城市系統特征相關聯的屬性，關注事物在城市運行系統中的表現、受城市系統的影響機制及其對城市系統的反作用。龍港在建鎮之初，以多層聯排住宅為主要住宅類型，可能主要也是基于當時對城鎮沿街商業模式的一種實踐。這類混合功能的住宅在促進街道乃至城市活力方面發揮了重要作用，這一點在后來龍港城市發展中得到進一步驗證。

圖7 某幢6 層13 間聯排式住宅

4.1 產權清晰的鄰里關系

區別于鄉村地區，城鎮的非農產業占據較大比例。在龍港建鎮之后，從周邊鄉鎮短時間內吸引了一大批農民企業家和能人巧匠，他們在龍港鎮區辦廠、開店，為龍港的快速發展注入了活力。多層聯排住宅邊界清晰，每戶“頂天立地”，只有左右相鄰而無上下疊加，這種空間關系讓剛進城的居民獲得了較好的歸屬感和擁有感。所謂“有恒產者有恒心”，這批新進城的居民在龍港獲得了“立身之基”，極大地增強了城市活力。在復雜的城市系統中，產權清晰的鄰里關系可以減少相互侵占的糾紛，從一開始就確立鄰里之間、私有與公共之間的邊界，對于后續正式確立產權的作用不言自明。

在市場經濟體系中，住宅本身就是一種商品，房地產業的興盛往往是城市繁榮的標志之一。房地產交易的前提之一就是具有清晰的產權邊界。龍港的多層聯排住宅就具有這種特征，從地到頂，邊界十分清晰，房地產交易中產權交割便捷。

4.2 商住混合的功能業態

多層聯排住宅傳承了溫州傳統商業老街常見的“上宅下店”的空間模式，只是多層聯排住宅的底層空間承載了更加多樣、直接面向市場的功能業態。除了常見的商貿商鋪之外，底層空間也是家庭作坊、手工制造業、來料加工等場所。隨著市場進一步細分，底層的功能越發多樣化，也呈現出一定產業聚集效應?；旌系墓δ軜I態有助于城市空間活力的營造，底層小商品經濟具有較高的可達性，不斷細分市場，催生新的業態。商貿業的繁榮帶動餐飲、住宿等相關服務業的發展，促進人流進一步集聚。居民既是生產者，也是服務者，還是消費者，集聚的城鎮居民生活、休閑、娛樂等活動能在較近的距離形成生活圈，極為便利。底層商業空間營業較晚，又為城市夜間經濟的繁榮提供了載體?；旌瞎δ苁钩鞘锌臻g保持較長的活力，居住空間和非居住空間處于疊合狀態，下樓開店，上樓居住，實現生產與生活的有機結合，也較好地獲得職住平衡。底層多樣的經營，店招店牌豐富多樣，讓人領略濃厚的商業氛圍（圖8～10）。

圖8 人民路沿街五層聯排住宅

圖9 百有西街沿街住宅四層聯排住宅

圖10 巷弄內廣告

4.3 容納多樣的空間使用

龍港建鎮之后，發展較快，成就顯著。至20 世紀90 年代初，龍港鎮就初步形成了塑料、紡織、機械、印刷、服裝、建材等工業體系[2]。這些產業在發展初期，多數規模較小，類似家庭作坊，家家戶戶可以開店，多層聯排住宅的底層空間可以很好地承載這些功能。2 層以上就近提供居住空間。一部分住戶的底層空間用于自營，一部分住戶的底層空間用于出租以獲取租金，也有部分住戶將2 層以上居住空間局部出租給底層租戶，使其就近生活。盡管多層聯排住宅的空間結構比較簡單，空間使用類型卻可以多樣化，同樣的空間結構演化出不同的空間使用組合，這也正是龍港城市活力的表現之一。

5 商業導向的典型街區

在龍港建鎮之初，就有著明顯的商業發展導向。吸引人口進城，不單是讓人住到城里，而是讓進城的人有生意可做、有生活可過，并在城里扎根驅動城市發展。以多層聯排住宅為代表的居住類型深刻影響了城市街區的形態。龍港典型街區以商業價值為導向，以混合住區作為空間承載，高效率使用有限土地，形成了沿街商業主導下的街區布局與形態特征（圖11）。

5.1 中層高密度形態

中層高密度街區是指由多層建筑構成、建筑密度在50%以上的街區，街區的容積率與街區平均層數密切相關。出于四面臨街的需求，規模相近的若干幢（通常4 幢）多層聯排住宅占據街區：東西向的2 幢分列街區的東側和西側，南北向的2 幢占據東西兩幢之間的空間，形成了東西長、南北短的街區（圖12），所有建筑緊貼道路紅線。東西向的聯排戶數通常不超過南北向的聯排戶數。街區內輪廓的長寬比大約2:1，建筑之間圍合出“H”型空間，成為街區內公共空間。

圖11 龍港市百有街及周邊街區航拍圖（攝于2020 年）

圖12 典型街區地基圖

在這樣的街區格局下，街區的建筑密度都超過60%。由于多層聯排住宅的進深較大，在建筑緊靠街區邊界線的條件下，街區的南北尺寸主要取決于東西向建筑的開間數，同時需考慮南北兩幢建筑的間距。當東西向的住宅開間數為10 間時，南北向兩幢建筑的間距約為7m，這可能是當地居民可接受的極小值。由于北幢住宅的底層為非居住功能，可不考慮日照要求，而事實上北幢住宅的2 層空間也未必符合現在居住區的日照小時數要求。

在典型街區的布局模式下，針對東西向和南北向不同開間數的街區規模組合，可以得到6 種不同規模的街區（圖13）。在龍港街區實地調研中，發現多層聯排住宅底層都緊靠街區邊界線，懸挑部分甚至超過紅線，為方便研究，將模型簡化為建筑100%貼線。在計算住宅計容面積時，考慮到頂層空間在懸挑基礎上有局部退讓，因此，將底層空間約等于頂層空間，其余樓層面積以底層為基礎往外各懸挑1.0m 做計算。在計算街區總建筑面積和容積率時，平均層數分別設定為4 層、5 層和6 層。

通過對不同規模的街區進行量化分析（表2），可以初步得出以下結論：①當東西幢住宅總面寬為10間、南北幢住宅總面寬為10～12 間時，街區的建筑密度都較高，都超過65%，地塊容積率幾乎分別達到多層住區的極大值；②隨著南北幢住宅開間從10～12 變化時，街區的建筑密度則略有提升，而容積率幾乎沒有變化；③當東西幢住宅開間數增加時，建筑密度和容積率都有所下降；④當東西幢住宅開間數增加后，盡管南北幢住宅開間數增加，建筑密度和容積率仍呈下降趨勢，意味著街區中公共空間的占比有所增加。

圖13 不同規模的典型街區對應不同的建筑密度

表2 龍港市多層高密度街區不同規模下的建筑密度和容積率

在規劃與建筑設計研究領域，達成共識的評價密度高低的標準為：容積率低于0.75 為低密度，介于0.75～1.60 為中等密度，而高于1.60為高密度[5]。在龍港典型街區中，其容積率均超過2.50，遠超高密度的容積率界限，意味著龍港街區建筑環境的空間密度處于較高狀態，土地使用效率較高。

5.2 小街區密路網

龍港絕大多數多層聯排住宅沿街或沿河建造，以不同規模的街區及其變形來適應水網密布、河塘眾多的地形。在建設中，龍港的部分河塘被填塞，場地經平整用作建設用地。眾多骨干河流依然存在，對龍港城市格局和肌理產生重要影響。

商業主導下的街區布局對沿街面產生近乎“饑渴”的需求。建筑界面均想方設法獲得直面街道的機會。在商鋪布局中講究“金角銀邊”的策略，使得建筑在正立面和山墻面都盡量開口設店或做其它營業性空間。基于以上商業和住宅布局原則，街區的規模被限制在較小范圍，街區四個方向均面向城市街道。東西幢10 開間、南北幢10 開間的街區，占地面積不到2500m2，尺寸為35m×71m；而較大的東西幢12 開間、南北幢12 開間的街區規模僅在3300m2左右，尺寸為42m×78m。相比現在動輒300m×300m、400m×400m 的街區，龍港的典型街區劃分實在太細小了。

理論上，街區劃分越細小，沿街邊長越長。基于多層聯排住宅布局的龍港小街區確實使底層的沿街邊長獲得相對極大值。以東西幢10 開間、南北幢10 開間的街區（35m×71m）為原型，在180m×324m 的地塊上以10m 城市道路劃分出4×4 的16個小街區，其沿街店鋪面寬邊長總和為3392m，見圖14（1）；而在同樣的地塊，以20m 城市道路劃分出2×2 的4 個稍大街區，其沿街店鋪面寬邊長總和為1696m，為小街區的1/2，見圖14（2）；若以整個地塊開發，形成四周沿街較大街區，其沿街店鋪面寬邊長總和僅為848m，為小街區的1/4，見圖14（3）。因此，可以說，小街區為城市貢獻更多的具有良好可達性的沿街商業空間。龍港小面寬店鋪充斥街道兩側，促進了小商鋪、小工坊的成長，成為初期發展的重要引擎，對人流、物流、資金等要素的集聚起到重要作用。

在上述設定的街區模型中，為方便比較研究，3 種街區劃分下的道路總寬度均設置為40m。在小街區模型中，劃分小街區為10m 寬的城市道路，兩車道雙向通行，路網較密，道路長度為2016m，道路密度達到34.6km/km2；而在稍大街區模型中，劃分街區為20m 寬的城市道路，四車道雙向通行，道路長度1008m，道路密度達到17.3km/km2；而在較大街區模型中，整個地塊做整體開發，沿街道路寬度40m，六車道雙向通行，道路總長度504m，道路密度為8.6km/km2。事實上，本模型中劃分的最大街區（140m×284m）相比在城市規劃實踐中的那些大街區簡直是“小巫見大巫”。事實上，在道路總寬度相同的條件下，較密的道路網可以較好地疏導車行交通，此外，較窄的道路對車速存在天然的限制；小街道由于適宜的尺度，有助于形成友好的步行空間。

5.3 開放混合住區

圖14 相同區塊的不同街區劃分示意圖

與當下常見的城市居住區不同，龍港在發展初期并沒有封閉小區的概念，而是將多層聯排住宅臨街布置，通過底層非居住功能空間的有意隔離，將大部分住戶的居住動線轉移到街區內的背街空間。底層空間出租的住戶通常從南北沿街的東西向和南北向住宅之間的通道進入街區內部，然后進入底層小門廳，通過樓梯到達二層，對底層空間干擾較少，形成自然分隔。而底層空間用于自營的住戶，可從沿街和背街兩個方向進入居住空間，但鑒于不相互干擾的要求，自覺實現店鋪空間和進出門廳的分區使用。住戶進出住區通道處不設圍墻、也沒有門禁，完全與街道空間開放連通。由于街區內部空間狹小，無法布置休閑、娛樂、鍛煉等設施，更別提綠化場地，可以說，住區內部的公共功能被“簡化”到了極致。與之形成強烈對比的是，沿街及街道上卻充滿了別樣的活力。

2 層及2 層以上的居住空間一面臨街，一面背街。背街一側南北幢的住戶可相互對望，而臨街一側則需要承受城市交通的噪聲、商業街道的喧囂等，這些對居住空間品質都有一定的負面影響。在這種模式下，開放住區帶來享受便捷城市生活的同時，也在居住品質方面做出了一定程度的犧牲。

6 結語

作為新型城鎮化的典型城市，龍港在建鎮之后采取多層高密度發展策略，吸引人口、產業、商貿、資金等要素迅速集聚，給新興城鎮注入強勁活力。在城市自主建設中，龍港主要采用多層聯排住宅，有效提高土地的使用效率和城市的容納能力；采用扁長小街區、較密路網來順應沿街商業模式主導下對沿街界面的需求，積極發展街區底層沿街的工商產業；以開放的小規模住區塑造便捷的小城鎮特色人居環境。

在龍港撤鎮設市后，城市發展進入新階段，龍港城市更新勢在必行。既有多層聯排住宅將面臨更新或改造的前景，對彰顯城市空間特色具有重要意義。如何兼顧街區活力、居住品質和空間特色，將是當前乃至未來一段時間值得探討的課題。