?房價上漲還會持續多久

甄愛軍

房價持續上漲

今年前8月，房價整體保持上漲態勢，其中三四線城市漲幅最為明顯。

根據易居研究院發布的數據顯示，今年1～8月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。

值得注意的是，此前100城年初累計房價同比漲幅曲線連續5個月下行，而8月份數據略有反彈，主要原因在于，隨著近期供應節奏的加快，各類高端樓盤正積極入市，因而對成交結構和價格走勢產生了影響。

分不同類型城市來看，三四線城市整體表現最強。數據顯示，1～8月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45833元/平方米，同比上漲6.3%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15460元/平方米，同比上漲9.6%。

三四線城市漲幅達到了兩位數。數據顯示，1～8月份，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12178元/平方米，同比上漲10.0%。通過橫向對比看，三四線城市的價格漲幅相對較大，高于一線及二線城市。

三四線城市漲幅較大

在過去十多年里，人們對深圳、廈門等城市房價飆漲已經司空見慣，但現在讓人想象不到的是，三四線城市居然也有機會成為領漲城市，成為房價過熱城市。

根據慣例，房價同比漲幅超過20%為房價過熱城市。從百城房價漲幅排序中可以看出，1～8月份，全國有5個城市房價位于過熱區間，包括江陰、成都、珠海、銀川和蘇州，三四線城市有3城。此外，包括秦皇島、滁州等三線城市也非常接近“過熱區”。

此外，根據國家統計局公布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，銀川、唐山、西寧、徐州和錦州同比漲幅排在前五，漲幅超過兩位數，均為弱二線城市或者三四線城市。

不過，當前房價過熱城市數量在不斷減少，從1～6月份的11個、1～7月份的8個，逐漸減少為目前的5個，這樣的變化說明，7、8月份出臺的政策管控積極有效。

庫存悄然上升

房價雖然保持上漲態勢，庫存也出現了上升趨勢。

日前，上海易居房地產研究院發布最新一期《全國百城住宅庫存報告》。數據顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環比增長0.8%，同比增長7.5%。

觀察庫存變化趨勢發現，最近3個月全國百城庫存呈現環比攀升的態勢，這與各地項目供應節奏加快有關。在傳統“金九銀十”階段，庫存數據攀升并非負面信號，既說明房企推盤主動性增加、促銷等動作節奏加快，也說明市場上房源相對充裕，這都有助于拉升相應城市的市場交易量。

8月市場供需關系悄然生變。跟蹤監測結果顯示，8月100個城市新建商品住宅供應量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，兩者相差407萬平方米，呈現了供大于求的態勢。

值得關注的是，最近3個月全國百城均呈現出供大于求的態勢。當然，這并不能說明銷售狀況變壞，而是各地預售證管控出現放松，從而出現供應增加局面。當然，近期高價項目也得以入市，這有可能影響傳統“金九銀十”階段的交易結構。

8月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。當然，在今年前4個月里，100城去庫存明顯受疫情的沖擊，去庫存周期曾一度陡然攀升，甚至超過了1年時間水平。而5～8月份，去化壓力總體有所緩解。

樓市預期趨穩

三四線城市漲幅較為明顯，其中最為主要的原因在于三四線城市管控力度較松。不過從總體情況來看，房價并不具備大幅反彈的可能。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年購房政策收緊的重心在二線城市，而三四線城市管控力度相對較小。在房貸利率下行的情況下，購房成本的下降，使得購買力釋放，從而推動房價上行。

不過，嚴躍進認為，如果后續一些重點三四線城市房價炒作較多，也會積極落實“房住不炒”的導向，以進一步穩定市場預期。

一線城市房價穩定，意味著購房窗口期到來。今年前8月一線城市房價總體可控，在5%～10%的區間波動。尤其是類似深圳等政策調控后，房地產交易市場炒作現象減少，房價反彈也容易受抑制。類似價格水平也說明當前一線城市房價泡沫相對小，為購房者形成了較好的窗口期。

嚴躍進認為，當前房價不存在大幅反彈的可能。今年前8月，全國百城房價漲幅同比增速曲線雖然略有抬頭，但這或和成交結構有關。由于各類高端項目入市的門檻降低，進而影響成交結構和價格。而從具體的城市數量看，房價過熱城市即漲幅超過20%的城市依然在減少，這充分說明7、8月份房產調控是有效的，房價也以降溫為趨勢。尤其是各類炒房需求被剔除，在穩定價格的同時，也穩定了市場預期和交易秩序。

業內專家認為，當前中國房地產市場步入到傳統的“金九銀十”階段，各地樓盤供應增加、促銷節奏明顯加快。從這個角度看，房價依然有進一步降溫的可能。對于相關房企來說，主動降價讓利給購房者，能夠加快項目的去庫存，進而有助于促進業績成長和相關城市房價的降溫。