房地產企業成本控制存在的問題與對策

程琛

摘 要：成本控制是房地產企業開發的重要戰略手段，它關系到企業的經濟效益和市場競爭力，還直接影響了企業的生存及發展。本文對房地產企業成本控制的意義及存在的問題進行闡述分析，并對成本控制的途徑進行探討。

關鍵詞：房地產企業;成本控制;問題;對策

房地產企業是國民經濟支柱性產業的重要組成部分，隨著國家的宏觀調控，房地產企業已經進入了微利時代，在此形勢下，如何通過加強房地產企業的成本控制，從而提升企業的經濟效益和市場競爭力就成為了重中之重。

1房地產企業成本控制的意義

成本控制是房地產企業開發的重要戰略手段，房地產業經過幾年的高速發展，經歷了政策調整、市場萎靡、行業的整合后，漸漸認識到成本控制對于提升企業的經濟效益和市場競爭力具有重要意義。首先，從宏觀上來看，做好成本控制，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失具有一定的意義。其次，國家的宏觀調控，抑制了房地產過度的市場消費需求，而且隨著一些實力雄厚的或集團型企業在全國的擴張，房地產業的市場競爭將更加激烈，使得房地產開發企業認識到必須合理利用資金，并做好成本控制，才有可能在土地市場競爭中擁有較大的優勢，取得土地的使用權及開發權。成本控制不力的企業必將會被市場淘汰。

2房地產企業成本控制存在的問題

2.1 對成本控制存在錯誤的認識

隨著市場經濟的飛速發展，大多數房地產企業為了提高自身的收益和發展利益，經常疏于對成本的管理和控制，反而將企業的目光聚焦于產品的銷售方面，希望通過快速銷售等方式來獲取更多的項目資金。管理者之間沒有緊密的聯系，而且房地產企業的員工對于成本控制問題認識不到位，造成項目成本的浪費。部分房地產企業認為設計階段才是成本控制的重點，其余階段對成本控制影響不大;部分企業認為提供材料及設備是成本控制的重要組成。目前也僅有為數不多的房地產企業進行了全員、全過程、全方位、全要素的全面成本控制，其實，房地產企業在越來越精細化的發展道路上，企業應該將任何微小的成本以及任何的成本要素都納入到成本控制的范圍中，因此，現代化房地產企業成本控制的核心就是要全員、全過程、全方位、全要素的控制成本。

2.2 缺乏優秀的成本控制人員

房地產企業成本控制的優劣，其根本還是在于成本控制人員。傳統的房地產企業的成本控制，主要依據就來自于財務部門的決算報告，由于業務人員提供報告的時效性相對滯后，缺乏事前預測和過程控制，這種制度模式根本不能充分發揮成本控制的作用，并且財務人員的業務素質也直接決定著房地產企業能否應對成本風險，就目前而言，相當多的房地產企業都沒有配備專業的成本控制人員，憑借沒有成本控制能力及專業知識的人來做成本控制，根本難以對管理層提供有價值的成本控制風險指導，也導致企業難以有效應對可能出現的風險。因此，在新的發展形勢下，房地產企業需要更加專業優秀的成本控制人員來為企業服務，從而提供更加有效的風險指導。

2.3 對項目成本控制缺乏科學性

很多房地產企業在項目運行過程中只關注施工材料的消耗，但是對于人工和機械費用的認知方面缺乏科學的把控。部分房地產企業沒有對整個項目的可行性進行充分的分析就盲目投資，甚至在項目的設計過程和后期決策階段都沒有仔細考察過市場，如此就造成了成本的浪費。有時在項目的施工階段，缺乏對項目合同的重視，未能將成本控制與合同進行有效對接，造成有時不履行合同要求等現象的發生，導致決算成本超出了預定目標成本。

2.4 缺乏完善的成本控制制度

有很多的房地產企業沒有完善的成本控制制度體系，在成本控制上還處于粗放狀態。部分企業雖然建立了較為完整的制度，但是缺乏相應的監督機制，導致在實際執行時卻流于形式，讓制度如同虛設，這種做法相當于安排了工作，卻沒有考核，導致部分相關人員的積極性受到打擊，嚴重影響了以后的成本控制工作。

2.5 沒有明確的成本控制目標

就目前的發展情況而言，有大部分的房地產企業都沒有著眼于企業未來的發展，僅僅將目光聚集在眼前的利益，或者已經制定了成本控制目標，但卻未能結合企業的實際情況，導致成本控制目標完全不符合企業的當前需要，這樣就讓成本控制難以達到預期的效果。

3強化房地產成本控制的對策

3.1加強全員成本控制的意識

房地產企業想要長遠的發展下去就需要有充足的成本控制觀念。首先要加強全體員工對于成本控制的認識，要面向全體員工進行成本控制的宣傳教育，只有全員提高成本控制意識，才能讓全員參與成本控制。其次，在房地產企業內樹立全方位研究成本控制的對象、內容、方法，強調全局、整體進行成本控制，把成本控制工作作為一項系統的工程。成本控制的內涵要從物質產品成本擴展到資本成本、人力成本、產權成本、環境成本、服務成本等非物質產品成本，如此才能提高企業的產品在市場上的競爭力，讓企業在發展的道路上走的平穩、長遠。

3.2 加強成本控制人員的培養

首先，房地產企業要對現有成本控制人員做好培訓工作。通過邀請專家到單位培訓，或者送去高等院校進行專業學習等各種方式，讓成本控制人員學習最新的成本控制和管理知識，掌握成本控制的方法，提高成本控制的技能，才能更好的服務于企業，為企業有效避免因成本控制帶來的風險。其次，房地產企業管理層一定要結合自身的實際需求，制定針對性的“引才計劃”，吸引優秀成本控制人才的加入，同時，通過一系列的競聘等方式方法，從現有人員中選拔出優秀相關業務人員提拔至重要的工作崗位，讓他們能夠最大程度發揮才干，為企業的發展做出貢獻。

3.3 建立完善的成本控制制度體系

房地產企業一定要建立健全完善的成本控制制度體系，構建全面預算編制及審批程序，完善成本績效考核及監督機制。房地產企業的業務涉及面廣且種類繁多，成本控制中的預算經費可以通過業務的不同制定出多層級預算體系，第一層為企業的總預算，第二層為各個職能部門的預算，第三層為下屬業務部門預算，這樣就可以在房地產企業的各個層級及各部門全面落實控制預算制度。此時，財務管理部門可以根據匯總數據的仔細分析來確定企業整體財務目標，一是可以合理判斷預算項目的業務屬性，二是可以對企業近期可能發生的各種預算進行分析探討，三是可以綜合所有預算數據為構建全面預算編制及審批程序打下堅實的基礎。當財務部門要分析各項目部門的預算執行情況時，就要完善成本績效考核及監督機制。設計房地產企業成本預算考核體系時，既要有財務指標，又要有非財務指標。

3.4 制定合理的成本控制目標

房地產企業在制定成本控制目標時前，要全面評估內外部資源的優勢及劣勢，并與主要競爭對手的方方面面進行仔細對比，找到差異性及實用性。目標制定后就必須嚴格執行落實，不能流于形式。所以房地產企業在制定目標時，應該結合時代發展與自身實際需求來制定出切實可行的企業成本控制目標，為企業發展提供有力的支撐。

4結束語

受多重因素的影響，房地產市場的購買力呈現下行趨勢，而行業的競爭越來越激烈，房地產企業要想長遠發展，就必須加強成本控制，優化核算、降低開發支出可以更加有效的為企業增效，提高企業的自身效益及市場競爭力，為企業的可持續性發展提供堅實的基礎保障。

參考文獻：

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