老舊高層居住小區消防監管之我見

李冬梅

摘要：老舊高層居住小區建設年代久，使用時間長，維護管理不足，導致小區消防安全隱患凸顯，火災發生率高，嚴重影響人民生命財產安全。本文從疏散通道不暢、消防設施缺失損壞嚴重、消防管理責任不明、用電用氣敷設不規范、居民消防安全意識不強等突出問題入手，探討打通生命通道、規范用電用氣、落實責任制，引入智慧消防系統提升管理水平，強化消防宣傳等解決之策，提升高層老舊住宅小區消防監管水平，確保消防形勢安全穩定。

關鍵詞：老舊居住小區;消防隱患;消防設施;消防宣傳

1 引言

2019年12月重慶市渝北區加州花園大火視頻迅速在網絡走紅，引發大家對高層老舊居住小區消防安全的極大關注。重慶市渝中區高層建筑林立，全區高層建筑1811棟，其中居住建筑1231棟，老舊居住建筑700余棟。2019年渝中區發生火災160起，居住建筑火災108起，老舊高層居住小區火災48起，占居住建筑火災總數的44.4%。住宅火災尤其是老舊高層居住小區火災占比大，需引起高度關注。

2 老舊高層居住小區概況

2.1老舊居住小區概念

建設部在《關于開展舊住區整治改造的指導意見》（建住房〔2007）109號）中舊住宅區是指房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差的住宅區。

2019年7月1日國務院新聞辦公室舉行城鎮老舊小區改造工作吹風會，住房和城鄉建設部副部長黃艷答記者問時說：城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上。

筆者認為老舊居住小區是指2000年之前建成投入使用的，建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、管理水平不高的，建筑高度大于27米的老舊居住小區。渝中區雙鋼路小區均為上世紀60年代至2000年建成投入使用的建筑，是典型的老舊居住小區。

2.2 雙鋼路小區概況

雙鋼路小區位于渝中區大溪溝街道雙鋼路1號，面積0.195平方公里，居民住宅30棟，其中一類高層住宅建筑2棟，二類高層居住建筑11棟，總建筑面積近9.1萬平方米，住戶1415戶，常住人口3546人，均為上世紀60年代至2000年建成，是渝中區典型的老舊居民住宅小區。

3 老舊高層居住小區消防現狀

3.1疏散通道不暢，撲救條件受限

一是消防車通道堵塞，制約消防救援工作開展。部分老舊高層居住小區先天缺少消防車通道或通道無法滿足消防車通行要求。部分滿足通行條件消防車通道因管理使用不當被收費亭、路障、大量私家車等長期占用，車道堵塞的情形居高不下，嚴重影響消防車救援通行。重慶市渝北區加州花園小區大火引出的占用消防通道問題是重慶老舊居住小區乃至全國老舊居住小區普遍存在的現象。

二是通道被占用堵塞，影響人員疏散。老舊高層居住小區樓梯間設置鐵柵欄、儲物間，樓梯間直通屋的頂出口被鎖閉、封閉，垃圾雜物占用疏散通道的現象普遍存在，增加了火災負荷，也影響人員疏散。

3.2消防設施缺失損毀嚴重，維護保養不到位

高層居住小區消防設施配置不足，已有消防設施疏于維護保養，多處于故障狀態，無法正常使用。經排查，渝中區雙鋼路小區無消防控制室、水泵房，未設置火災自動報警系統;已有消火栓部分無水或水壓不足，出口標志、疏散指示標志、應急照明損壞率超70%。

3.3消防管理責任不明，制度缺失，人員缺位

老舊高層居住小區物業收費標準低、物業管理水平差，管理人員不足，履職能力堪憂。組織機構、管理制度不健全、消防安全責任人、管理人未明確，防火巡查、設備維護保養不到位，消防標識標牌不健全，消防檔案缺失漏管，消防宣傳不到位。

3.4用電用氣敷設不規范，違規使用頻現

老舊高層居住小區電線老化、裸露、未穿管保護、私拉亂接，違規使用功率超負荷電器等情況隨處可見;電表、電纜井未采取防火分隔措施，燃氣管線敷設不規范且未定期開展檢測維護。以渝中區雙鋼路小區為例，小區1415戶，常住人口3546人，老舊高層居住小區人員密度大，用火用電用氣多，一旦使用不當極易引發火災，防火分隔措施缺失更易造成火災的蔓延。

3.5住戶流動性強，人員素質不高，消防安全意識薄弱

老舊高層居住小區住戶以老年人和租戶為主體，人員流動性強，文化水平普遍不高，基本消防安全常識不足，陽臺堆放大量可燃物，違規安裝防盜窗和易燃遮雨棚等生活習慣未改，消防安全意識淡薄。渝中區雙鋼路小區，1415戶住戶，安裝防盜網1638個，可燃雨棚2103個。物業未在小區設立消防安全宣傳欄，沒有集中開展居民消防安全宣傳教育活動等。

4 提升老舊高層居住小區消防監管的對策

4.1以長效防反彈為目標，打通消防救援“生命通道”

對老舊居住小區消防車道、消防救援場地進行清障處理，結合既有現狀，拆除違法設置的固定路障、限高桿、架空管線等消防車道障礙物，設置可通行消防車通道、規整消防救援場地，并對消防車道、消防救援場地逐一劃線、醒目注名，警示立牌，實行標識化管理。全面清除疏散樓梯間、疏散走道違規設置的功能性用房，清理堆放雜物，打開樓梯通向屋頂的門，確保安全出口、疏散通道暢通。

聚焦消防車道、撲救場地占用長效防反彈措施，前提就是要探索解決老舊居住小區停車難問題和長效管理機制問題。渝中區雙鋼路小區現有停車位情況：地下98個，地上35個，遠遠無法滿足1415戶平均每天400個停車位的需求量。解決停車問題首先可擴容增量，通過建設公共停車場、立體停車庫、地下停車庫等形式增加小區停車位數量。其次，優化小區及周邊停車資源，可采取“小區內彈性停車、住宅與辦公潮汐停車、小區與周邊共享停車”等手段，盤活社會停車資源。建立四位一體疏散通道長效監督管理機制，采取物業社區人員巡查、監控設備感知提醒、居民自發舉報投訴、職能部門協作處理四大措施，實現全方位、立體化通道監管系統，杜絕違規占用通道違法行為，確保消防通道暢通。

4.2以隱患整治為抓手，完善消防基礎設施建設

針對老舊居住小區消防設施不健全，設施損壞嚴重等情況，全面排查老舊居住小區消防基礎設施現狀，嚴格按照消防技術標準，落實消防控制室、微型消防站、消防水泵房等用房設置;完善消火栓、自動噴水滅火系統、火災自動報警、防排煙系統、應急照明、疏散指示標志等消防設施，并進行維護保養，確保固定設施完整好用。排查消防水源，確保水池、水箱、消火栓系統用水的可靠性。規范電氣燃氣管線管路敷設，更換破損管線，封堵電纜井道，嚴禁私拉亂接，擴容線路荷載，查處違規用電用氣行為。鼓勵居民家庭配備家用滅火器、滅火毯、逃生繩、防毒面具、手電等應急逃生器材。

全面開展老舊居住小區建筑外立面安全隱患排查整治，對存在隱患的遮陽棚、防盜網、違規搭建等附著設施進行全面排查，建立問題清單，對不符合行業標準的附著設施進行清理拆除，規整空調機位和電、氣、訊等室外線纜，徹底消除安全隱患。

4.3以網格管理為基礎，推動消防管理水平提升

根據老舊居住小區自身實際情況，因地制宜探索不同類型的消防管理模式。根據居住小區管理情況不同大體分為三類：企業主導型（適用于單位住宅區）、政府主導型（針對無物業管理單位、無大修基金、無業委會）、社會主導型（物業品質尚可，物業管理水平不錯）。渝中區雙鋼路小區更適合采取社會主導型為主，企業主導型為輔的復合管理模式。因該小區建設之初為中冶賽迪家屬居住區，隨著商品房交易流轉、人員流動，以物業管理為主配合企業管理模式更適合本小區的消防管理。對于高層老舊居住小區的消防管理要因地制宜，由政府主導型管理逐步向企業主導型和市場主導型管理模式轉變。

建立健全消防安全管理長效機制，完善分級管理，制度運行，加強聯動，形成協同配合消防長效管理機制。整合公安派出所社區民警、社區網格員、小區物業、“樓棟長”等力量，形成物業巡查、社區、樓棟長抽查、群眾舉報投訴、民警、消防監督員核查四級聯動模式，開展日常消防安全檢查，消除火災隱患。

4.4以智慧科技為支撐，實時掌握消防監管動態信息

采取物聯網、大數據等先進技術，通過計算機對聯網建筑已安裝報警的火災自動報警系統、消防水系統等各類建筑消防系統和消防設施進行自動化遠程監控和管理，實現設施運動狀態實時掌握，值班人員在崗在位隨時督查，火警故障信息共享共收，為預防和撲救火災提供技術支撐。增補、完善門禁系統，對進出小區的車輛進行實時監控，確保小區停車規范。對行動不便的殘疾人、老年人等特殊家庭安裝聯網式獨立感煙報警系統。

4.5以立體化宣傳為平臺，提高居民消防安全意識，從單純灌輸型向全面?入式轉變

打造居民喜聞樂見宣傳項目，讓消防安全意識深入人心。打造消防主題公園，依托社區組織將消防內容融入活動節目等。借助社區消防日、普法宣傳、119宣傳活動等開展參與性消防宣傳活動。既要開展日常宣傳，又要抓住重點時段、重點人群進行有針對性消防宣傳。