不動產登記代理人制度建設探討

張錫芳

摘要：關于不動產登記代理人制度建設，本研究主張從明確中介執業范圍、統一登記人員資格、整合代理人考試、明確協會職能等方面入手，提出不動產登記代理人立法框架，從職業準則、執業規則、獎懲規則、信用等級制度等方面規范和約束從業人員的執業行為，最終建立統一的涵蓋土地、房屋、林業、農業等的不動產登記代理人制度。在職業資格制度制度整合方面，本研究結合國家取消職業資格許可改為水平評價類的背景，提出將土地登記代理人職業資格與房地產經紀人職業資格合并為不動產登記代理職業資格，歸并到不動產登記代理人協會管理。

關鍵詞：不動產登記;代理人;制度;建設

1.不動產

不動產是登記的標示物，國際上對不動產認識存在兩種觀點。一種觀點認為，不動產是不能移動的物，或者移動必然毀損其形態或降低其經濟價值。不動產包括土地，土地之上的建筑物和大型設備等，不能與土地分離的出產物和樹木等。采行此種觀點的主要是德國、日本、意大利等大陸法系國家的民法典。另一種觀點認為，不動產是依性質不可移動、依用途不可移動、權利客體不可移動、法律規定不可移動的財產。采用此種觀點的主要是法國和瑞士等國的民法典，大多數英美法系國家對不動產的界定也類同。

兩種觀點的區別在于前者認為不動產歸根到底就是特定物，后者認為不動產不僅是物，還包括物上之權利。中國大陸《物權法》未對不動產給予界定，也未區分不動產范圍。筆者認為，遵從中國法律傳統，不動產之界定采用第一種觀點較適宜。

2.不動產登記

不動產登記，即不動產物權登記，是指專門的登記機構將不動產物權的設立、變更和滅失等事項依據法定程序記載于專設的登記簿（或登載于電子登記系統）的法律行為，也是一個國家或地區物權制度的重要組成部分。

不動產登記必須依法進行，一是登記義務人必須依法向登記機構提出登記書面申請，提交登記所需的文字與圖件;二是登記機構依法對登記義務人的申請進行審查、確權和在登記簿上進行登記。從世界各國不動產登記實踐看，普遍的做法是屬地登記，即在一個登記區內只能由一個登記機構實施，同一個登記區內的登記資料只能由一個登記機構建檔保存（或一個統一的不動產電子登記系統）。

3.統一不動產登記代理人員資格管理

此前，國土部門作為土地登記機關仍然存在土地登記人員持證上崗考試制度，同樣，住建部門也存在房屋登記官制度。

隨著現有不動產登記內容的不斷豐富，對于專業的登記代理人也應相對提高有關知識要求，特別是針對以前單一化的業務考試例如土地登記代理人、房地產經紀人考試，不動產登記代理人的選拔制度要綜合現行不動產登記等全方位的知識進行考核。目前，我國現行法律領域正在實行法官、檢察官、律師考試三合一的司法考試，不動產登記考試也可以此借鑒，對不動產登記代理服務人員進行統一的不動產登記代理服務人員職業資格考試，由不動產登記主管部門負責牽頭組織，對考試合格人員報請當地考試院核發考試合格證書，并向所轄市、縣申請登記備案，同時頒發相應的資格證明。借鑒司法考試的管理經驗，不動產登記主管部門應將從事登記的工作人員資格和登記代理人資格進行整合、統一管理，與不動產統一登記管理機制相銜接，統一規范不動產登記工作人員管理，從而為建立成熟穩定的不動產登記代理人制度奠定基礎。

4.整合不動產登記代理人資質管理

目前，我國土地的登記代理人資格雖然取消了行政許可和準入認定，但還是保留了水平評價，通過全國統考形式，取得《土地登記代理人職業資格證書》并經登記備案。取得土地登記代理人職業資格不僅是從事土地登記代理業務和設立土地登記代理機構的必要條件，也是衡量登記代理中介是否具備代理實力的主要依據。目前，由人事部、國土資源部共同負責全國土地登記代理人職業資格制度的組織實施工作，中國土地登記代理人協會與土地估價師負責職業資格的后續監管工作。

通過明確不動產登記代理人職業資格考試制度，建立不動產登記代理人水平評價類職業資格制度，面向全社會提供不動產登記服務專業人員能力水平評價的服務，納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃。不動產登記代理專業人員職業資格可以分為一般性不動產登記代理人和高級不動產登記代理人，實行統一考試的水平評價模式。通過不動產登記代理人能力水平評價并取得職業資格證書的人員，表明其已具備從事土地及地上房屋、林木等不動產登記代理相應級別專業崗位工作的職業能力和水平，納入統一的不動產登記代理人職業資格制度進行規范。

5.明確不動產登記行業協會管理職能

5.1職業資格考試

協會組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。考試成績實行周期的滾動管理辦法。不動產登記代理人執業資格考試為水平評價類，考試合格由中國不動產登記代理人協會頒發人力資源社會保障部、國土資源部監制，由中國不動產登記代理人協會加蓋公章頒發《不動產登記代理人職業資格證書》。

5.2職業資格管理制度

不動產登記代理人職業資格證書實行統一管理制度，具體登記服務工作由中國不動產登記代理人協會牽頭負責;中國不動產登記代理人協會定期向社會公布不動產登記代理人資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供取得不動產登記服務代理人資格證書人員信息的查詢服務;取得不動產登記服務代理人資格證書的人員，應自覺接受中國不動產登記代理人協會的自律性管理，其在工作中違反相關法律、法規、規章或者職業道德，造成不良影響的，由中國不動產登記代理人協會取消其登記資格，并依法收回其職業資格證書。取得不動產登記服務代理人資格證書的人員，應當按照國家專業技術人員繼續教育有關規定，參加繼續教育，不斷更新專業知識，提高職業素質和業務能力。原取得的土地登記代理人和房地產經紀人職業資格證書，應參加繼續教育后，換發不動產登記代理人職業資格證書。

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