軌道交通對房地產投資價值的影響研究

羅玉蘭 余俊宣 馮喻莎 張雙益

摘要：隨著中國經濟的快速發展，大城市的人口流動日益增加。通過研究發現，軌道交通建設對房地產價格的影響越來越明顯。為了分析這種影響的范圍和程度，本文以成都地鐵2號線為例，分析地鐵沿線房地產價格的變化。結果表明，軌道交通對房地產價格有一定的影響，可以證明軌道交通對房地產價值的提高有積極的作用。

關鍵詞：軌道交通;房地產價格;成都市;積極作用

引言

城市軌道交通已成為大城市必不可缺的交通工具，能給人們帶來許多方便和安全，因此人們在買房的時候又多了對交通的考慮。軌道交通將對周圍的房價產生了一定的影響，并且房價一般為上漲的趨勢。以成都市地鐵二號線為例，將分析地鐵二號線對沿線房價產生的影響及原因。

一、城市軌道交通的特點

1.運量大

我們通常認為，軌道交通建設中最重要的考慮因素是城市交通的數量。地鐵建設必須要求城市人口在200萬人以上，單程客運水平達到每小時3萬人以上;輕軌建設要求城市人口在100萬人以上，客運水平達到100萬人以上單程運輸一次每小時10000到30000人。因此，大量的交通運輸是城市軌道交通最突出的特點，因此能夠更好地應對城市地區容易發生的交通擁堵，讓居民獲得更加便捷舒適的出行方式。

2.高準點率及高速度

高正點率和高速度是軌道交通的另一個重要特征。一般來說，輕軌和地鐵與城市公共交通相比，有更高的正點率和更快的速度，而輕軌和地鐵與城市鐵路相比，其軌道交通將更加方便快捷。在很多情況下，乘地鐵只需要半小時，而乘公共汽車需要一個半小時。結合軌道交通直達性和正點性的特點，它不僅減少了居民的出行時間，而且使交通比其他交通方式更有效率。

3.較大的安全性

在許多城市交通工具中，地鐵的首選原因是它不僅具有較高的安全性能，而且保證了其他車輛和行人的安全，減緩了地面交通的擁堵。有研究和比較表明，軌道交通使車輛的風險系數最小，極大地保證了人們的安全。

4.維護城市的居住環境，無廢氣污染

由于有效緩解了交通擁堵，軌道交通已經成為人們更為青睞的出行方式，它可以將部分選擇汽車的乘客轉移，因此將大大減少汽車的尾氣排放，從而減少氮氧化物、一氧化碳等空氣污染源的排放，而減少二氧化碳排放可以有效地減少地球的溫室效應。因此，軌道交通作為一種交通工具，在維護生態環境方面起著非常重要的作用：綠色、無污染、動力源、安全、健康。

二、成都市地鐵二號線沿線的房價分析

1.成都地鐵二號線的概況

成都地鐵二號線開通后，作為成都市第一條通往郊區的地鐵線路，成都市區至郫都區、龍泉驛區的交通時間大大縮短，將有效加強與成都中心城區的聯系，促進一體化，帶動周邊地區經濟發展。成都地鐵2號線還帶動了沿線春熙路、牛王廟等地區的經濟和商業發展。同時，成都地鐵2號線串聯了成都最大的火車樞紐中心——成都東站，實現了國鐵地鐵換乘“零距離”。

2.沿線房價介紹

現將研究地鐵沿線部分的房價來推測整條線路中，地鐵對周圍房價的影響。在地鐵線上部龍泉驛區的房價均價為10641元/m²，地鐵線中部春熙路，天府廣場房價均價為20214元/m²、16556元/m²，地鐵線端部犀浦房價均價為11963元/m²。地鐵未修建時龍泉驛房價均價為4701元/m²，春熙路、天府廣場房價均價為9393元/m²、10291元/m²，犀浦房價均價為5301元/m²。由此可以看出，與地鐵2號線建設前各區域房價漲幅相比，城市軌道交通對周邊房地產價值的影響是存在的，軌道交通的建設使周邊房地產價值大幅提升，那么軌道交通是如何影響沿線房價的呢？

三、影響因素分析

1.地鐵帶動了經濟發展

地鐵建成后，將有效改善城市空間結構，同時能夠很好地緩解城市交通擁擠問題。由于其優越的特性，它將吸引許多投資者。地鐵沿線已形成了商業發達的商圈。車站各類生活、商業、文化娛樂設施高度發達，形成產業鏈，吸引大量人口，增加消費，形成集聚效應，由此產生的經濟效益總量給經濟主體帶來更多超額利潤，促進周邊地區經濟發展和配套設施完善。其結果是經濟活力和經濟發展速度逐漸增強，使得軌道交通規模不斷擴大，相互影響，相互促進。隨著區域經濟的快速發展，居民購買力的增強，各種經濟因素的積累和發展，軌道交通周邊的土地需求必將迅速增長，從而帶動土地價值的不斷提高。

2.給居民的出行帶來便利

軌道交通具有高效的運輸能力，大大提高了車站周邊房地產的可達性，縮短了車站與城市中心的距離，非常能夠滿足現代社會從車站內部到車站內部進行長距離、快速、大規模的旅客運輸的需要城市，從城市的內部到郊區。便捷的交通將使居民擁有舒適的出行體驗，節省交通成本和出行時間。而且運費越低，出行成本越低，所以人們更愿意在地鐵旁買房，這也促進了房價的上漲。

3.提高土地的開發強度

城市交通方式與土地開發方式有著密切的關系。密集的城市結構可以促進公共交通的發展，而分散的居住布局則促進了汽車的普及。隨著國民經濟的快速發展，城市軌道交通線路數量不斷增加，城市地下空間逐漸形成和完善。城市軌道交通將促進城市土地開發和舊城改造。地鐵沿線的土地得到了開發，城市面積逐步擴大，土地利用性質不斷增加，產業不斷發展，經濟發展不斷加快，發展速度不斷加快。城市軌道交通可以促進沿線土地的高密度開發。

結束語

通過成都地鐵二號線修建前后沿線房地產價格的對比，發現地鐵交通對沿線房地產的價格產生影響，并且是明顯的提高了周圍的房價。主要因素是地鐵交通帶動了周圍經濟的發展、給居民的出行帶來便利、加快了土地開發使得土地價值增加。然而，本文僅對住宅市場進行研究，事實上，鐵路建設對辦公樓和商業地產的良好運營影響更大，因為這些行業需要解決人們的疏散和聚集問題。

參考文獻

[1]譚竣之. 成都地鐵2號線對周邊住宅價值影響的實證分析[D].西南財經大學，2014.

[2]朱龍梅. 城市軌道交通對房地產價值影響的評估[D].西南財經大學，2014.

作者簡介：羅玉蘭（1998-），女，漢，四川瀘州，本科，研究方向：房地產開發管理;余俊宣（1998-），男?，漢，重慶南岸，本科，研究方向：投資學;馮喻莎（1997-），女，漢，重慶永川，本科，研究方向：信息工程;張雙益（1998-），女，漢，四川宜賓，本科，研究方向：數字媒體技術