居住權入典之利弊分析

摘 要：2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》（下稱民法典）橫空出世，作為“重頭大戲”的《物權法》亮點頗多，其中，居住權作為用益物權一項，赫然在列。居住權此番入典是從無到有的創設，任何一項新事物的引進，都必定在發揮良好作用的同時，帶來一定的問題，引發一系列爭議，本文在介紹居住權的同時，從實踐出發，意在深入闡述居住權入典的利弊。

關鍵詞：居住權;利;弊

1.居住權淵源及在我國民法典中的體現

1.1居住權淵源

居住權起源于羅馬法，根植于羅馬法的婚姻家庭關系中。在古羅馬共和國，家長權處于絕對的權威地位，也正是為了維護這一權力的權威和穩定性，家長通常以遺囑的形式指定一家子為遺產繼承人，使其獲得概括的財產繼承權。同時，為使其他非遺產繼承人的生活免于陷入危困狀態，家長又通常以遺贈的形式，使其獲得一定財產的使用和收益權。后到了羅馬共和國后期，外省人增加、奴隸不斷獲得解放、無夫權婚姻盛行①，為保護這些人的利益，家長身后的財產收益權、使用權、居住權應運而生，在優帝一世時，將其統稱為地役權。

從此不難看出，居住權誕生于古羅馬時期特定的人文環境和歷史背景，其作為人役權的一部分，主要發揮著救助、扶養的功能。

1.2居住權立法歷程及在我國民法典中的規定

居住權入典歷程頗為曲折，早在 2002 年 1 月 28 日的《物權法》（征求意見稿）即有提及居住權概念。然而，2007 年我國《物權法》最終定稿時，法律委員會卻將其刪去，理由是我國尚不存在居住權的立法基礎。2017 年我國《民法總則》通過并實施以來，各民法學者對民法典的編纂體例及內容便時刻關注，2018 年 3 月初《中華人民共和國民法典各分編（草案）》（以下簡稱《民法典各分編（草案）》）（征求意見稿）將居住權作為專章納入物權編。2018 年 8 月27 日十三屆全國人大常委會首次審議《民法典各分編（草案）》及 2019 年 4 月 20 日第二次審議稿，居住權仍保持征求意見稿原有體例，作為物權編用益物權分編模塊之一。最終，2020年5月28日，民法典獲審通過，居住權赫然在列。? 縱觀立法歷程，不難看出，其入典過程頗為曲折，最終艱難躋身于民法典之列。? 居住權所涉篇幅不多，僅規定于第三百六十六條至三百七十一條之中，細讀上述七則法條不難看出，我國民法典中的居住權具有如下特點，

1.2.1我國居住權屬于用益物權范疇，權利人不得處分權利標的，更不享有收益權，這是基于居住權的救濟、人身屬性決定的。居住權的設立目的在解決權利人的居住問題，使老有所養，住有所依。②解決當事人的居住問題，而非使其成為牟利手段。

1.2.2設立用益物權須采用書面形式。當事人在標的物上設立居住權的，應采用書面形式，訂立合同，但居住權并非在合同訂立時成立，而是在登記時設立，這體現了居住權的物權屬性，是其與租賃的本質區別。

1.2.3關于居住權是否有償，我國采用任意性規則，即我國居住權的設立原則上是無償，但同時給予當事人以自治權，允許當事人協商后采取有償方式。

1.2.4我國民法典規定居住權是有期限的權利。期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。言下之意居住權不得轉讓，不得繼承。我國的居住權具有與人身不可分性，這一屬性決定了居住權與居住權人“一榮俱榮，一損俱損”的特征，因此無法轉讓、繼承。

1.2.5可以通過遺囑的方式設立居住權。這是屬于我國國情的一項規定，譬如可以以遺囑的方式規定房屋所有權屬于兒女，而配偶享有一定的居住權。

2.我國民法典中居住權所存在立法問題

居住權入法歷程頗為曲折，自2002年首次出現以來，在草案中“四進四出”，有關其反對的聲音不絕于耳，甚囂塵上，這一定程度生本就反應了其存有一定問題。于我國，居住權實屬“舶來品”，在引入一項新的制度時，無疑要注意該制度與具體時代國情的銜接。居住權產生于古羅馬的特定時代，具有較強的人役性特點，而在格外注重物的利用效力的當下，過于注重其人役性而忽視其物權特征，難免令人對其多有詬病。恰逢我國民法典設立之新紀元，有關居住權的記載寥寥數語，非常保守，僅有六個法條，難免存在規定的不盡然和不全面性。具體介紹如下，

2.1民法典第三百六十六條將居住權的權能限定于占有和使用，該條絕對排除了居住權人轉讓以獲得收益的權利。

須知當下設立居住權，主要是為了實現居民住房形式的多樣化，一般性地緩解目前日益凸顯的住房壓力③。然而，住房是窘迫生活的尖銳問題，但是“窮”才是根源問題。充分發揮住房的功效，使住房利益最大化，使一房多用，無疑是當下亟待重視的要點。例如，老人在遺囑中規定：房屋所有權歸其兒子所有，居住權歸配偶所有。在此情形下，配偶確然免于流落街頭，住有所居，然而生活不僅僅只需要住所，生計所需何來？如能將住房部分出租，將其收益用來滿足生活所需，方可獲得安康晚年。

2.2第三百六十八條規定，居住權無償設立，不利于當事人自由意志的發揮。

雖然立法者以任意性規則的方式，給予當事人較大的意思自治，但無疑在立法層面上，立法者更傾向于居住權設立的無償性，這無疑是居住權人役權屬性的體現。居住權最初以人役權誕生，并不意味著其難以沖破人役權的壁壘。誠然居住權制度的設立，體現的是其救助、福利功能，但立法者不應以此困囿居住權的經濟功能，居住權既是處于物權之列，就應該重視其物的屬性，立法者不應在立法時顯現其對于居住權無償設立的傾向。

2.3第三百七十條規定，居住權自權利期間屆滿或權利人死亡時消滅，存有倫理隱患。

作為用益物權，居住權的存在無疑是對所有權最大的限制，在居住權存續期間，所有權處于冷凍狀態，而對于繼承取得所有權的權利人而言，居住權的存續，非其本意，權利人死亡，居住權消滅，所有權恢復圓滿狀態。所以，在房價日益增長，豪宅動輒百萬、千萬的情形下，人性是否真能經受住現實的考驗？筆者對此存疑。

3.當前背景下，居住權設立的積極意義

前已論述居住權所存在的立法問題，然而在當前買房難，供房難的情形，對于居住權來說，瑕不掩瑜，居住權的設立無疑是符合現實需求，并且其設立是大有裨益的。

3.1有利于緩解當前住房壓力

當前“房奴”一詞幾乎是老中青三代的縮影，購房成為了橫亙于他們心中的巨大石塊。房價大漲，購房壓力陡增，前半生買房，后半生養房，這已成了很多人的人生軌跡。衣食住行本是人的基本需求，購房不應成為人的奮斗方向，也不應成為影響生活品質的重要因素。居住權設立后，為人們的居住問題提供了良好好的解決方式，買房并非是解決居住問題的唯一選擇，相比較購房，設立居住權可以大大減輕經濟負擔，有效解決居住問題。

3.2有利于物盡其用，提高住房的經濟效益

在當前國情下，一部分人買不起房，卻不愿租房度日，糾其根源，原因無非是租房存有不穩定性的隱患，在當前違約成本過低的法治背景下，有可能今天交了房租，明天就被退房租掃地出門！然而，居住權具有物權屬性，且設立居住權需要登記，小小的登記程序給予雙方很大的約束性，登記期間，無論滄海桑田日月輪換，誰都無法剝奪我的物權人身份。這彌補了房屋承租的穩定性，給予權利人的一劑安心藥丸。有需求才能有市場，只有有人愿意去尋求設立居住權，房子才不至于閑置于一旁。

我們不得不承認，在當前的經濟形勢下，很多人購不起房，但也有相當一部分置辦多數房產卻在閑置。租不出去，閑置一旁，就是資源的浪費。居住權的設立有利于物盡其用，提高住房的經濟效益。

3.3有利于解決當前的倫理問題

3.3.1解決老人的居住問題

在當前社會中，很多父母傾其一生積蓄為子女購房結婚，而在年老時卻被趕出家門，無處安身。居住權設立后，父母可在購房時，寫明所有權歸其兒女所有，而自己享有居住權，這樣可以有效解決自己將來的居住問題。

3.3.2很多老人在喪偶后為了擺脫空巢寂寞，會選擇“黃昏戀”，此時往往會遭受子女的阻撓。原因無非是怕自己的繼承權受損。如果此時老人將所有權贈與子女，同時為自己和配偶設立居住權，相信一次可以解決子女的后顧之憂，不會再受到阻礙。

3.3.3當前老夫少妻組合屢見不鮮。這也產生了一系列的倫理問題。老人在遺囑中通常會糾結如若將房產留給少妻，恐其再婚反倒為他人作嫁衣裳，而且也會激怒兒女，不為妻子留下棲身之所，又未免過于無情無義，此時，老人可以將房產所有權供其子女繼承，為少妻設立居住權，既不會造成遺產流失，也會解決身后妻子的居住問題。如下，居住權的意義可見一斑！

3.4有利于完善我國住房形式

當前我國住房形式無外乎兩種，一種是購買來獲得房屋所有權，性質為物權，另一種即是通過租賃獲得房屋使用權，性質為債權關系。然而，作為債權關系的租賃方式存有較大的不穩定性，出租人與承租人之間僅靠一紙合同束縛，難以給予承租人“安全感”。而以購買獲得房屋所有權這種方式，雖然穩定，但總歸成本過高，同時由于“物權法定”，所有權法的內容和形式皆由法律規定，略顯呆板！而居住權是一種穩定又不失靈活的住房形式。首先，居住權存續期限可由雙方當事人協商確定，這對于短期需求無疑是福音，較購買房屋而言，成本也必定較低，此為其一。其二，居住權從本質而言為物權，須登記設立，較租賃而言，具有較大的穩定性，登記過后，雙方皆受到較大束縛。因此，居住權不失為較好的住房形式！

4.總結

居住權作為一個全新的制度，公民對其從不識到認識再到實踐，仍需一個過程！在這期間，總會出現種種問題，但是，需要謹記的是，居住權的設立，總是利大于弊，是年輕一族的福音。須知，新制度總要有發展和過渡的階段，我們不應對其過于苛責，應擁有一個包容、期待的態度，更不應因噎廢食，因其小弊而忽略其大利。實踐出真知，相信通過后續不斷的修訂和發展，居住權制度會日趨完備，在公民的生活和促進經濟發展都起到舉足輕重的作用！

參考文獻

[1]錢明星：《關于在我國物權法中設置居住權的幾個問題》，載《中國法學》2001年第5期.

[2]申衛星：《中國民法物權編創設居住權制度的立法構想》，載《北京航空航天大學學報（社會科學版）》2018 年第 1 期.

[3]申衛星：《視野拓展與功能轉換：我國設立居住權必要性的多重視角》，載《中國法學》2005 年第 5 期.

[4]李顯冬：《我國居住權設立的正當性》，載《法學雜志》2014 年第 12 期.

[5]肖俊：《“居住”如何成為一種物權——從羅馬法傳統到當代中國居住權立法》，載《法律科學（西北政法大學學報）2019 年第 3 期.

[6]王利明：《我國民法典分編編纂中的幾個問題》，載《中國人大》，2018 年 17 期.

注釋：

①盛行于羅馬后期，女子出嫁后仍可獲得原有家庭的保護，且其婚前財產仍可保留為個人所有，但其不是其丈夫的合法繼承人。

②魯曉明：《“居住權”之定位與規則設計》，載：教育部哲學社會科學項目“住房反向

抵押的法律問題研究”（ 項目批準號： 15YJA820016），第230頁

③申衛星：《從“居住有其屋”到“住有所居”———我國民法典分則創設居住權制度的立法構想》，載：《現代法學》，2018 年 3 月第 40 卷 ，第 2 期，第107頁

作者簡介：

陳子夜（1992-），女，漢族，山東省臨沂市人，學生，法律碩士，單位：西北政法大學，研究方向：民商法。