問題樓盤成因、風(fēng)險及預(yù)防的研究

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式的發(fā)展。在這個爆炸式增長的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的問題和矛盾也不斷的凸顯，首當(dāng)其沖的便是“問題樓盤”問題。問題樓盤當(dāng)前已經(jīng)成為了影響我國國計民生和社會穩(wěn)定的重大問題，對于問題樓盤概念的理清、產(chǎn)生緣由的分析和風(fēng)險的評估，有必要進行研討與研究，以求更好得保護消費者的利益，促進房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

關(guān)鍵詞：問題樓盤;社會風(fēng)險;政府監(jiān)管

住房問題，目前已經(jīng)是關(guān)乎國計民生和社會穩(wěn)定的重大問題。隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了井噴式的發(fā)展。在這個爆炸式增長的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的問題和矛盾也不斷凸顯，首當(dāng)其沖的便是“問題樓盤”問題。由于各種原因，在房地產(chǎn)開放的過程中，開放商跑路，樓盤停工爛尾樓無人管理的現(xiàn)象層出不窮，很多購房者以其畢生積蓄交付房款后，無法得到房子。這必然會導(dǎo)致社會矛盾，影響社會安定。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年河南全省信訪部門收到的“問題樓盤”信訪事項占房地產(chǎn)領(lǐng)域事項的62.7%，由“問題樓盤”引發(fā)的聚集上訪約占總量的40%。[1]由此可見，問題樓盤已經(jīng)成為一項影響社會穩(wěn)定、國家發(fā)展的重大出問題。而我國目前對于問題樓盤的研究并不詳盡，所以亟須理清相關(guān)概念，分析問題樓盤產(chǎn)生的原因，以便更好得預(yù)防相關(guān)問題的產(chǎn)生和保護購房者的利益。

一、問題樓盤的概念

對于問題樓盤，實踐中常常以爛尾樓，房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛某盾構(gòu)，房地產(chǎn)市場亂象等來稱呼，但學(xué)界目前對于問題樓盤并沒有確切的界定。[2]通過對理論和實踐的分析，筆者認為，對問題樓盤的定義，需要從建設(shè)、銷售到引發(fā)的社會問題綜合考量。所謂問題樓盤，即具有相關(guān)資質(zhì)的開放商，在建設(shè)或銷售中，因資金、技術(shù)、規(guī)劃等原因而停工、超過預(yù)期竣工時間達一定期限仍未竣工，或相關(guān)主體的配套設(shè)施不齊全，而導(dǎo)致一系列社會矛盾，對社會穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生破壞的樓盤。

二、問題樓盤成因的分析

問題樓盤的成因多種多樣，筆者通過對實踐的相關(guān)分析，總則出以下幾種常見的成因。

首先，相關(guān)政策缺乏統(tǒng)籌全局的設(shè)計。房地產(chǎn)市場，受到相關(guān)政策的影響極大，如果相關(guān)政策缺乏統(tǒng)籌全局的設(shè)計，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生諸多問題，例如違規(guī)開發(fā)，審批缺失等等。

第二，市場調(diào)節(jié)的缺陷。市場具有自發(fā)性，盲目性和滯后性。開放商大肆炒作，導(dǎo)致市場過熱，產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，引發(fā)各種盲目投資，后續(xù)市場一旦變化，便會導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓盤停工等問題。

第三，樓盤違規(guī)開發(fā)，質(zhì)量低劣。由于對于開放商監(jiān)管不夠完善，導(dǎo)致很多開放商為了謀求自身最大的利益，鋌而走險，偷工減料，甚至違規(guī)開發(fā)，導(dǎo)致工程質(zhì)量及其低劣，無法進入市場，最終成為爛尾樓。

第四，開放商自身經(jīng)營不善。開放商經(jīng)營不善，引起各種債務(wù)糾紛，導(dǎo)致其難以為繼，相關(guān)建設(shè)停工，爛尾樓便會因此而形成。

三、問題樓盤的危害及風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)占用著大量的社會資源，如土地資源，人力資源以及大量的社會資金。一旦問題樓盤出現(xiàn)，將會產(chǎn)生諸多的社會問題，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定與發(fā)展。問題樓盤牽扯面極廣，引發(fā)的社會矛盾極多，同時對于社會穩(wěn)定的負面影響也極大。河南省住建部門初步摸排顯示，全省目前有問題樓盤項目443個，省公安部門不完全統(tǒng)計，全省有問題樓盤698個，省信訪部門統(tǒng)計，涉及信訪案件的問題樓盤有1210個。[3]

由于當(dāng)前社會，房產(chǎn)作為個人最為重要的資產(chǎn)之一，普通老百姓省吃儉用辛苦勞作數(shù)十年，甚至一輩子才能購得一套住房。房產(chǎn)不但是很多家庭一輩子的積蓄，同時也會產(chǎn)生各種借貸關(guān)系。房產(chǎn)，不但凝結(jié)著普通老百姓一輩子的心血，更是其對于為了生活的憧憬和美好愿景的象征。在這種情況下，如果其花費這么多心血購得的住房無法得到交付，變成爛尾房，這不但嚴(yán)重侵害了公民的合法權(quán)利，更是對人民內(nèi)心美好生活愿景的重大打擊。而漫漫的維權(quán)路，更是會產(chǎn)生諸多社會問題，嚴(yán)重影響社會安定。問題樓盤牽涉諸多家庭，涉及更多的個體，其中蘊藏的社會風(fēng)險和其危害程度，可想而知。

同時，由于各種借貸關(guān)系的存在，問題樓盤已經(jīng)不單單是一個民生問題，還牽涉到各種金融風(fēng)險。隨著我國改革進程的不斷深入，改革逐漸進入深水區(qū)，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，問題樓盤所引發(fā)的社會矛盾及其帶來的風(fēng)險，必須要更加重視。

四、問題樓盤的預(yù)防

首先，以立法的形式，規(guī)范商品房的銷售。

《城市房地產(chǎn)管理法》在實踐中難以發(fā)揮作用，因為該條文僅僅限定預(yù)售款的用途，對于監(jiān)管、監(jiān)管范圍以及開發(fā)商違規(guī)后的法律責(zé)任形式等都沒有作出說明。因此亟需加強對商品房相關(guān)制度的立法管理：首先，對商品房預(yù)售資金、預(yù)售資質(zhì)和預(yù)售條件做出更為詳盡的規(guī)定;其次，設(shè)立預(yù)售資金管理主體，設(shè)立專門賬戶監(jiān)管資金流動，以確能夠合理和準(zhǔn)確的利用資金。

第二，須嚴(yán)格控制開放商的相關(guān)資質(zhì)。

我們目前的現(xiàn)行法對于開放商的資質(zhì)并沒有明確的規(guī)定。筆者認為，可以以立法的形式，嚴(yán)格限定開放商的資質(zhì)等級，根據(jù)其等級來匹配其所從事的房地產(chǎn)開發(fā)。如此一來，能極大的減低開發(fā)過程中的資金鏈斷裂的風(fēng)險，降低問題樓盤產(chǎn)生的幾率。

第三，加強違規(guī)的處罰

我國現(xiàn)行的處罰條例，是于2004年作出的，而如今十?dāng)?shù)年已經(jīng)過去，社會經(jīng)濟的高速發(fā)展已經(jīng)讓這個處罰條例顯得有些不能與當(dāng)前形勢所匹配。需要適當(dāng)修改《商品房預(yù)售管理辦法》，加大對于相關(guān)違法行為的處罰力度，提高其違法違規(guī)的成本，以產(chǎn)生更好的警示作用。

第四，加強政府的調(diào)控，

政府必須要發(fā)揮其無形的手的調(diào)節(jié)作用。一方面要加強對于開放商的監(jiān)管，明確其相關(guān)資質(zhì)，確保各種法律法規(guī)在實踐中得到有力的實施，并在適當(dāng)?shù)孟蛏鐣堕_放商的相關(guān)經(jīng)營信息，讓消費者能夠更好得獲得開放商的相關(guān)信息。這樣不但能夠提高房地產(chǎn)開放市場的透明度，也能更好得保護消費者的權(quán)利，同時能夠提高政府部門的公信力。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)問題樓盤后續(xù)政策的支持。問題樓盤其本身的存在，已經(jīng)占據(jù)了大量的社會資源，在當(dāng)前的形式下，土地資源日益寶貴，無論是從保護土地資源，還是維護消費者合法權(quán)益的角度，對于問題樓盤后續(xù)提供政策支持，都是有必要的。政府可以采取相關(guān)政策，由政府相關(guān)部門牽頭，對問題樓盤進行續(xù)建，盤活相關(guān)樓盤。由于爛尾樓牽涉甚廣，利益多樣，牽扯廣任務(wù)重，所以應(yīng)當(dāng)采用多元融資的方式進行。政府牽頭，給予一定的政策支持，采取多方融資的方式，在問題樓盤續(xù)建中努力協(xié)調(diào)各方利益，并給予積極續(xù)建的開放商一定的政策鼓勵，讓各方都能夠積極參與到問題樓盤的續(xù)建中去。

在這個高速發(fā)展的社會，問題樓盤牽涉到諸多利益，并且已經(jīng)逐漸發(fā)展成為嚴(yán)重影響我國社會穩(wěn)定，國計民生的重大問題。筆者在此力求理清問題樓盤的相關(guān)概念，分析其成因，并且探尋預(yù)防問題樓盤的途徑，以求更好的解決相關(guān)問題，保護消費者的合法權(quán)益，降低問題樓盤出現(xiàn)的幾率，促進房地產(chǎn)業(yè)健康得發(fā)展。

參考文獻

[1] 張元瑞.爛尾樓的死與活[N].人民日報，2004-12-10.

[2] 王建斌.論商品房預(yù)購人的風(fēng)險預(yù)防機制[D].山西大學(xué)，2013：14，19.

作者簡介：李聰（1982-），女，河南鄭州人，中國人民大學(xué)畢業(yè)，河南瀾清律師事務(wù)所主任律師，研究方向：職務(wù)犯罪，問題樓盤，破產(chǎn)重整。