“互聯網+”下安康市物業管理現狀及對策

李會香

【摘要】科學有效的物業管理模式對社會良好的構建有著至關重要的作用，同時，物業管理也是社會建設期間與城市管理體制兩者的矛盾集中點。本文將對“互聯網+”背景下 物業管理現狀進行調查、分析，指出存在的問題，并提出相應對策。

【關鍵詞】“互聯網+”? 安康市? 物業管理

一、安康市物業管理服務現狀

（一）安康物業管理工作飛速發展

1999年安康市第一家物業服務企業誕生，2010年進入飛速發展階段，現如今安康物業企業達到390家。安康物業管理協會于2017年9月22日正式成立，貫徹落實《陜西省物業管理條例》相應政策，重視物業培養，良性發展，問題協調等工作。根據政府決策提高服務水準，幫助政府制定相應措施，對實行措施提供有效意見，努力做好本職工作，建立起政務與物業企業之間溝通合作橋梁，發揮起服務、監督、制約等作用。

（二）實行物業管理監管考核制度

為了規范物業企業服務行為，提升服務水平，安康市房管局建設了“易房通”平臺并做到與“信用陜西”相聯合，通過利用信息平臺將物業企業的經營情況、備案記錄、效益業績、房租合同、服務質量評價等信息整合，作為評定其信用等級的評定依據，通過加大物業企業的考核力度，進一步避免由于物業服務管理不合格而導致的業主集體性投訴、反復性投訴，包括多次投訴和網絡投訴。其次，加強對物業服務企業核查工作的重視，進而確保社區、小區等聯合調節工作順利開展。

市級物業管理部門應做到對各區業務管理部門和以下的服務企業與項目進行嚴格的月末考核制度，接著對物業管理部門的管理工作、企業信用、投訴反饋、專門項目整治完善等工作做到定期審核，突擊考核。與此同時，鼓勵區與區之間物業管理部門進行交叉式考核制度，其考核成績將影響物業服務企業的評獎評優、招標投標、等級評比等評選機制。自2017年至今共對物業管理企業進行審核52次，其中有13家各項指標不合格的違規企業被約談。考核機制也屬于一種行業內的優勝劣汰，只有整改劣獎賞優，才能正確的指引和完善物業服務企業的服務工作。

（三）構建完善的物業管理部門法規體制

2017年1月1日，安康市貫徹執行《安康市物業管理實施法規》，其結合安康市物業企業管理現狀，從根本上做到安康市物業規劃部門、物業管理部門、物業建設管理部門和其他相應部門職能分工明確，整理安康市物業服務企業，地產開發商、街道社區部門、業主以及業主委員會個個企業與個人的權利義務和職責。規范小區基礎建設、消防栓、綠化、公園、環保、停車位、水電燃油煤氣等全方位設備構建。

（四）嘗試開展科技化物業管理

隨著信息時代的飛速發展，物業管理部門也應該與時俱進做到積極推廣智能化、科技化、信息化的新型物業管理，同時在信用程度高、理念新的部分企業優先應用。自2018年開始，安康市推廣智慧社區物業管理平臺有所起色，許多社區也逐漸進入智慧物業管理模式，智慧社區平臺可以在網絡上進行業主物業報修，查看社區公告等便捷服務。

二、安康市城區住宅物業管理中的問題

在政府與物業管理部門的共同建設下，安康市物業管理企業整體有了很大的進展，但是在這其中仍然存在一些問題影響物業管理企業更進一步的優化，為此筆者通過調查問卷小程序對安康市1000名居民進行網絡問卷調查，通過調查結果發現安康市居民對其居住小區物業管理服務的滿意程度不盡人意，非常滿意占11.18%，比較滿意占47.76%，不滿意占41.06% 。雖然調查問卷位置廣泛，但通過對調查結果進行分析整合不難發現，在小區中物業管理服務部門所存在的問題大徑相同。基本問題為以下幾點：

（一）物業管理企業管理水平不達標，內部人員素質普遍偏低

有些物業管理工作人員對工作職能不明確，對客戶意識理解水平不到位，服務過程中態度不嚴謹，語言不文明，對業主的正當需求或疑問視而不見，工作不積極。某些物業管理企業沒有配備足夠的專業人員，導致業主在維修處理需要時物業管理企業沒有做到及時維修，或維修結果不合格，從而導致業主對物業服務企業產生質疑，更嚴重者會激發矛盾，投訴等情況發生。

（二）物業停車位公攤問題有爭議，亂停情況嚴重

根據調查發現部分小區存在停車位緊張，車輛亂停現象，一些老舊住宅區的停車設施建立極少，而這其中將近95% 的出庫被業主用于商業或出租，半封閉及封閉小區的停車位配位也為少數，遠遠達不到住戶停車需求，而于2012年后建成的小區在車位建設上做到了數量提升，但是售價偏高一般為15萬左右，而相關規定表明，無放空停車位可以進行買賣交易，而一些開發商賣有防空設施停車位，而且標價過高，這引起了有車業主強烈不滿，其中有一些小區的有車業主已經實施了維權活動。另一方面，有些小區實行了人車分離，但是其小區內部停車位不夠最后導致人車分離的小區外馬路停車密集，而這些車輛停放多數混亂，甚至堵塞消防通道，這使無車業主對此現象表示不滿與譴責。

（三）業務對物業費認識不夠，物業企業收物業費出現問題

現如今，某些小區業主為逃避物業費辦理，稱停車位少，停車難，房屋質量不達標，物業服務態度差的理由。根據調查統計結果表明，安康市內整體住宅小區物業費交付比例低于70%，而物業費減少，就會使物業企業利潤減少，利潤減少就會使成本降低，而成本降低的結果就是物業服務質量下降，最后形成一種物業服務差、業主不滿意拒絕交物業費、利潤減少成本降低的惡循環。

（四）物業項目交接是遺漏查驗手續，存在開發商遺留問題

近幾年安康市新建項目綜合驗收交房模式低于30%，其余為單體驗交房，至使許多物業管理企業與開發商進行房屋交接過程中沒有做到嚴格承接查驗，對其中問題也沒有做到及時的發現和整改，最后導致業主65%以上的投訴原因都是因為開發遺留，常見的題有：房屋滲水漏雨、房屋質量車庫質量問題、電梯、消防設施、下水道質量、小區綠化、區內人行道設計等。

（五）企業缺乏物業管理專業人才，沒有發揮“互聯網+”的最大作用

調查表明，安康市許多物業企業的收入方式單一，管理方式粗略，成本提升，人員越密集，問題越明顯。而物業管理工作人員90%左右都不屬于專業物業管理人員，這使“互聯網+物業”的理念無法吸收，同時無法將物業管理與互聯網相結合。雖然有部分先進小區已使用了智慧社區，但是只能用于小區進出，還未能廣泛做到網絡繳費，網絡報修等功能。

三、安康市物業管理企業問題對策

（一）引進物業管理專業人才，加強物業服務行為培訓

在物業企業確定建立物業管理部門后，開始招聘物業管理專業人員，通過對其工作經驗，個人能力等方面的審查，對合適人選進行任用，上崗后加大物業服務培訓力度，對任職人員進行定期的理論與實踐演習，工作過程中進行月季考核并進行獎懲制度，實施激勵機制，對其進行相應的評價反饋，確保工作人員有相應的業務維修能力，從根本上避免業主對物業服務不滿而進行投訴問題。

（二）明確地下車庫性質，規范小區停車情況

合理建設落實新建小區車位匹配比例，簽訂合同前了解公共車位租售買賣情況，地下車位是否在房屋產權合同內標明，沒有業主平攤的地下車位開發商是否有權出售，對于老舊小區應進行布局優化，拆除違規建筑，適當增添車位。對封閉半封閉小區鼓勵建設智能化立體停車庫。對未出售或未使用的車庫進行合理利用，避免閑置，對道路亂停，堵塞消防通道車輛基于勸誡，做到小區停車規范。

（三）采取多樣繳費措施，提升物業費繳納便捷性

物業服務企業性對業主提供多樣化繳費方式，例如由業主自己選擇合適的服務套餐并按照套餐標準進行繳費，這樣即滿足了業主需求，也提升了物業費繳納率。為業主與物業創造和諧的合作氛圍，使業主繳費更自覺，對依然惡意拖欠物業費的業主，需要走法律程序，快速合理解決問題。

（四）堅決落實物業綜合驗收制度

在房租驗收前相關部門應加大監管力度，確保物業服務企業與開商做到細致完成項目查驗承接工作，嚴格落實相關制度，建立相關的物業報修保險制度，清晰物業報修范圍，報修程序與標準，加強監管報修職責，最大程度維護住戶合法權益。

（五）鼓勵智慧物業建設，推廣“互聯網+”服務

推廣“互聯網+”服務前提是準確了解業主需求，建立網絡物業服務平臺，業主可通過服務平臺進行網絡在線繳費，報修等服務，提高了物業服務便攜性。“互聯網+”可以幫助物業服務企業降低成本，同時為物業帶來新的價值，隨著互聯網的發展與應用，電子商務盛行，這其中存在著巨量的消費需求潛力，物業企業可以通過對互聯網資源整合，實現來源增收，互利互惠。

四、結束語

想要構造良好的社會發展氛圍，就要做到優化物業管理自以及物業服務水平，同時，明確業主對對新時代物業管理創新模式下的的新物業服務要求，通過對其中出現的問題進行及時有效的整改，才能為業主帶來更好的服務，促進物業管理企業更優質的發展。

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