淺談減少房產測繪中面積差異和糾紛的策略

王亞東

摘 要 近年來，我國市場經濟建設發展非常迅速，很多行業迎來新的發展機遇和發展空間。我國房地產行業面臨著不斷調整和改革，房產測繪工作作為房產行業發展的重要內容，測繪工作的質量對于維護業主權益、提供法律依據和促進房屋交易等都有著不可忽視的重要作用。

關鍵詞 房產測繪;面積差異和糾紛的策略

引言

隨著我國經濟建設的快速發展，我國市場經濟建設一片繁榮景象，行業之間的競爭也是非常激烈。房產預測繪面積的計算是商品房成交環節的必要條件，無論是最初的房屋預售還是最終的交易達成，都應考慮到兩個層次的要求。一是預測繪階段的計算結果，二是實測繪階段的計算結果，兩個階段在測繪面積計算上存在差異，也應該得到更加清晰的認識[1]。

1房產面積測繪中存在的問題分析

①數據采集與變更存在誤差，房建工程的開工前和竣工后有預測面積和實測面積兩種，兩種面積的測繪方法不同，預測面積是施工技術人員結合圖紙等相關數據進行計算，而實測面積則需要對現場的實際建筑面積進行計算，因而兩種面積的數值可能會出現偏差。但現實生活中，很多房建工程的預測面積與實測面積的數值差較大，這對房屋的銷售會形成較大的不良影響。要知道，預測面積實際上是一種理論面積，房建工程綜合性較強，建筑過程較為復雜，很多房建單位在建筑施工中會對設計進行改變，這便影響了最終的實測數據。②特殊部位面積問題，陽臺的測量面積過程往往容易出現誤差，陽臺一般分為半封閉陽臺和全封閉陽臺兩種。作為室內面積的一種延伸，陽臺的面積測量是按照圍護結構外圍水平面積進行測量的，不同的房建設計使得不同的陽臺形狀不同，但在實際的面積測繪作業中，其按主體結構最外側進行測量，進而使得實測的面積與預測的面積往往會出現誤差。陽臺在實際測繪的過程中，往往會出現實際使用面積小于預測面積的情況[2]。

2減少房產測繪中面積差異和糾紛的策略

2.1 采用先進的測繪設備

在對房產的面積進行測量的過程中，可以采購一些先進的設備（例如：無人機代替傳統測繪儀器），來進行測量繪制，這樣可以保障數據的準確性，對下一步的工作有著很大的幫助，除此之外，還要對這些先進的儀器掌握使用方法，這些專業的知識技能會對測量人員有很大的幫助，會更加方便快捷，能夠縮短工作時間，保障工作效率。

2.2 控制前期收件圖紙及資料的審查質量

測繪工作前期的收件圖紙和資料的審查工作，是保證測繪工作順利展開、提高測繪效率的重要前提條件，因此，通過控制前期收件圖紙及資料的審查質量，能夠有效地實現房產測繪中測繪面積的質量控制。首先，確保提供審查資料的合規性。針對委托方提供的建筑施工圖紙，應該進行必要的質量審查工作，確保該施工圖紙是符合相關規劃部門審核批準的。其次，確保提供審查資料的完整性，前期的收件圖紙及其資料，應該包括完整的建施圖紙。再次，確保審查特殊性資料。由于房屋建筑存在陽臺、屋頂等平面圖無法看清的內容，因此針對這一部分特殊資料，也應該做好全面的審查工作，否則很容易在測繪工作中出現問題。

2.3 測繪單位的專業規劃

測繪單位是這項工作的核心要素，對于開發建設單位提供的測繪資料，要進行詳細的審查與核對，在項目證件齊全之后，使用CAD等專業繪圖軟件和測量工具按比例地來準確繪制面積線。在實測繪階段要將結果與差異處做出標識，反復地核算實測繪面積和現場測量工作中可能出現的誤差，在經過核對后，讓不同的數據都通過現場測繪獲取結果。現場的技術人員在明確測量要點后，使用測量工具和預測繪資料的輔助來保證結果的準確性。如果在沒有出現工程變更等影響條件的前提下，仍然出現了尺寸和數據誤差，則應考慮是否是現場施工出現問題，那么應及時填寫情況說明以便于后續的查詢處理。

2.4 提升面積測繪精度，規范測繪精度要求

為了能夠確保廣大用戶的利益不被損害，就必須做好房屋面積測繪工作，盡可能提升面積測繪的精度，讓相應的測繪精度達到國家規定的要求和標準。在建筑工程領域，房屋面積測繪的精度都有其相應的數據指標，因而在滿足相應指標等級的需求下進行測繪作業勢在必行。相關測繪技術人員一定要提高自身的測繪水平，以及提高對測繪工作的重要性認識，在實際面積測繪作業中，對測繪的精度牢牢進行把握，如果精度不符合相應標準，需要及時進行新的面積測繪。

2.5 開發單位的規劃工作

開發商應該考慮到因各種因素可能導致的設計變更問題，將所有變更的內容進行社會公示并公開收集意見，在沒有反對態度后可以進行后續的規劃變更。預測繪單位在獲取變更后內容時，要進行預測繪面積的更新，簽署商品房的預售合同。如果建筑面積發生了一定的變化，則購房者可以有護理退房或申請優惠價格的權利。對于異議部分，可以安排其他單位進行重新測繪。對于開發商而言，應在規劃審批后盡量減少變更，所以在商品最初確定項目定位時，應該按照項目區域的業態功能變化與經濟結構特征來確定項目使用功能，讓功能用房的完善程度得到提高。現代技術的快速發展下，以BIM等技術為代表的工程項目模擬模式得到了廣泛應用，能夠借助軟件分析潛在的不合理情況，做出針對性調整以避免規劃變更情況的頻繁產生。雖然在市場經濟條件下開發單位也需要追求利益，某些項目也會有不同的階段版本。開發商應秉承認真負責的態度，嚴格地按照設計的要求與規律，穩定推進工程建設的各項工作，并協助施工單位詳細了解圖紙，確定可供慚怍的施工工藝，確保工程能夠按照圖紙要求展開施工。即便出現失誤，也應該及時查漏補缺，直至工程最終竣工驗收[3]。

3結束語

綜上所述，從房產預測繪和實測繪面積產生差異的過程來看，出現問題的原因表現為多個方面。而要解決預測繪和實測繪面積差異的措施也應相互對應，無論是制度還是技術層面都要加強管理，完善約束性條件，在各方的相互配合下實現數據的精確分析與應用，保障測繪結果的精度效率，為城市建設提供技術支持。

參考文獻

[1] 何善國.減少房產預測繪和實測繪面積差異的方法探討[J].住宅與房地產，2017（12）：16.

[2] 宋洋.試論減少房產預測繪和實測繪面積差異的方法[J].技經濟導刊，2019（21）：81.

[3] 宋錦青.對房產預測繪與實測繪減少差異的方法探究[J].城市建設理論研究（電子版），2019（10）：56-57.