當前時期下園區土地開發現狀及對策研究

李耐謙

摘 要：在如今快速發展的時期下，為了有效實現我國對于現代化建設的目的，促進各個市縣經濟的發展，就必須提升各個園區的土地開發水平。廣西農墾園區土地開發會對當地區域的經濟起到增長帶動作用，但目前在園區土地開發使用過程中仍存在部分問題，在開發中也存在許多不合理、不規范的地方。農墾國有土地是國有農場發展與生存的基礎，同時也是建設現代工業、農業以及物流業的重要條件。廣西農墾土地主要由建設用地、牧草地、林地、園地以及耕地等組成，是其經濟社會的重要組成成分。本文主要探討了如今園區土地開發的現狀以及針對具體問題的對策，期望可以推動我國園區土地開發發展。

關鍵詞：園區土地;當前時期;現狀及對策

為了推動社會現代化建設，促進地區經濟增長，對于加快各個地區園區土地開發的工作必須立刻執行。園區的開發是當地地區經濟的催化劑，可以有效促進經濟增長，還可以提高當地工業化水平。因此，在當前時期對園區土地進行合理開發是我國建設的主要組成部分，但如今，在園區土地開發中仍然存在著以下問題。

1.? 如今園區土地開發現狀

1.1???? 缺乏統一體制機制

在當前時期，從自治區有關部門向農墾局申請派駐的管理機構尚且未能到位，土地儲備中心至今為止都沒有成立，具體實施方案也沒有進行制定，致使如今的園區土地開發無法實行經濟職能。

由于目前權限等因素，在農墾局建設開發的審批、土地的預審中對“一證兩書”的審批不予認可。與此同時，在政策上農墾局具備的權限極其有限，無法進行二次授權，這便會導致園區開發項目的土地、環保、建設、規劃以及立項等審批工作無法推進，會極大阻礙園區開發建設工作的進展。

1.2???? 建設效率低、產出率低

園區內部土地產出率偏低，且建設效率極差。主要是因為，園區建設缺乏長遠的戰略部署，隨意性建設、低水平建設以及重復建設是極其突出的情況，這種現象將嚴重阻礙園區開發的科學性與合理性。并且，在園區土地開發中無法徹底清除不規范建筑物，導致企業與企業之間存在嚴重競爭的混亂局面。在園區土地開發中，部分定位與設計并不符合當地實情，缺乏足夠資金且產業集中度極低，無法有效呈現當地優勢與特色。從而無法有效形成產業鏈，低產量、低科技的各種產品無法長久占據市場，最終被市場淘汰，導致其最終變成閑置土地。

1.3???? 缺乏有效資金保障

將農墾土地建設成為工業園區，需要對基礎的配套設施進行有效完善。這就需要大量資金去完善與建設園區的土地、通電、電訊、給排水以及道路等基礎設施與配套的生活服務設施，而要完善這些基礎設施，就需要將園區的土地進行征地拆遷以及變性出讓等等。投資建設應當是當地政府的職責與義務，但該園區建設是由農墾局開發而非政府開發，因此其園區土地開發中大部分的基礎設施都是通過農墾局貸款建設的。而市面上的投資公司并不具備儲備土地的權利，開發體制較為單一，利用市場手段對園區進行建設的方法不多，資金籌備能力低，缺乏投融資平臺與融資渠道，且公司自身財力有限，長久籌資之后資金會逐漸緊張，導致園區內部的資金壓力急劇增加，將會直接阻礙對園區開發的基礎設備資金的投入， 影響投資環境的優化與完善，阻礙園區招商引資。

1.4???? 缺乏有效人才激勵制度

針對園區的開發建設需要一批富有經濟頭腦并且洞悉資本運作的專業人才，但目前，農墾實行工資制度，無法充分體現不同類型、職能以及性質的單位特征，單位的工資水準與工資總量以及社會信譽、個人貢獻等嚴重脫節，嚴重缺少激勵制度，沒有優秀的利益驅動，無法充分調動職工與單位的積極性，在工作中缺乏活力。

2.? 針對園區土地開發現狀的對策

2.1???? 建設管理體制，落實管理職能

必須要爭取國土部門以及人民政府建設專業的農墾土地管理機構，并且要給予其相應的管理職能。其次要爭取國土部門以及人民政府建設土地儲備中心，并可以行使一級土地儲備機構的有效職能。

從實際角度出發，園區所處的縣政府要與農墾局進行有效合作，將地方政府行政審批的資源優勢與農墾局的土地優勢進行充分結合，將雙方共同追求的經濟繁榮經濟利益綁定起來，確定雙方的權利分配制度，共同推進、統籌規劃。建設雙贏的理念是基礎與前提，墾地合作建設開發園區，要將利益分配作為維系紐帶，充分調動地方政府的主觀性與積極性，同時找到地方政府與農墾合作的切入點。

2.2???? 進行集約化用地

園區土地開發建設的標準與原則便是集約化用地，這種做法不僅可以有效降低土地資源浪費，還可以集中控制，減少管理成本。如若想要進行集約化用地，必須從提高自身戰略地位出發。土地是極其重要的資源， 其不僅直接關系商業、工業以及農業等各個行業的發展，同時也是一個地區經濟的指南。土地資源的價值在當前時期正在不斷飆升，是進行經濟建設不可或缺的資源。要樹立少占地、少用地的思想，對土地進行合理開發與利用，尤其針對每塊土地的產出與投入，要做到集約化。同時，對于土地的置換、整理等問題，都要及時考慮節奏與數量的變化。與此同時，進行園區開發建設時，要最大程度發揮土地應有價值，通常情況下都運用投入產出比對園區建設的效益進行計算，還可以運用土地使用率進行參照。要積極提倡園區建設進行集約化用地，進而建設一個可持續發展、具備當地特色、功能齊全的環保型園區。

2.3???? 建設投融資平臺

要充分運用當地政策，成立土地儲備中心，將土地整體進行變性，通過土地招拍掛方式將土地流轉到到園區開發的投資公司名下，利用各種方式，壯大融資能力以及公司實力。同時，要極力爭取市縣政府、自治區以及中央的經濟投入，大力拓展融資渠道，為入園企業最大程度上分憂。需要充分運用西部大開發的相關政策，例如財政專項基金或西部債券等扶持手段;要加強與國開行、農發行等機構的金融合作，建設農墾融資平臺， 提高授信額度，盡最大努力擴展銀行貸款金額的投放量，取得更多信貸支持;要積極爭取自治區對園區建設發展的扶持資金;與此同時，可以建設投資擔保公司、區域性村鎮銀行、資產運營機構以及保險代理機構，對財務資源進行有效整合，優化結算中心，形成支持園區建設發展的支持體系。

2.4???? 提升對人才機制的注重程度

在進行園區建設開發時，必須樹立選用優質人才的觀點，貫徹落實群眾公認原則，同時大力選拔具備事業心強、干實事、能干事的人員;要堅持公正、公平、公開等原則，真正選拔出眾人認可的人才，建設優質園區建設開發人才隊伍。

結束語：

園區土地開發建設要依據科學的原理進行開發與建設，園區建設直接關乎一個區域的工業水平與經濟實力。因此，要嚴謹進行園區的用地規劃，在設計過程中要結合當地區域的實際情況與特色，制定彈性方案。并且，要對園區的職能進行有效定位，對土地價值進行評估，宏觀上對園區進行布局。之后，對土地使用方案進行合理優化，實行集約用地，嚴格執行規劃。

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