縣級市住宅需求特征及對房地產調控的啟示

摘 要：研究住宅需求特征從某種意義上說就是對住宅房地產市場的調研，對住宅需求特征的了解有利于了解縣級市地區的人口生活狀況，對穩定住宅地產的市場價格也有一定的作用。隨著城市化的發展，縣級市地區的人口越來越緊張，住房問題上成為當前社會發展的矛盾之一。針對住宅需求特征的認識也是推動房地產行業發展的必要手段，關系到住房資源于合理利用和分配。本文針對房地產市場房產需求特征，通過大量調研和研究希望能實現對房產資源更合理的規劃。

關鍵詞：住宅需求;縣市級住宅;房地產調控

一、住宅需求和住宅房地產的概念

1、住宅需求概念

住宅需求從微觀經濟上來說，是指住房消費者（包括企業用房消費者和個人消費者兩類），在特定時期內且擁有一定的消費水平、經濟支撐的情況下，對房地產的商品進行有能力購買的一種結果。這里所說的需求不是以往所說的想要而沒有展開行動的需求，而是指有支付能力的需求，即有效需求（通俗的說就是指可實現的購買想法）。從宏觀的角度來理解就是社會總體人員對房地產的商品總需求，也可以指某一時段或者某一地區內的住宅房產的需求總量，住宅需求包括消費需求和投資需求。

2、住宅房地產市場概念

廣義上說住宅房地產市場是指全社會房地產中住宅交換關系的總和，狹義（通俗）上來說，這一概念包含了住宅房的房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所。住宅房地產市場在房地產的交易中占有很大的比重，最普遍的家長陪讀中的租賃房屋現象就是所謂的住宅房地產市場的體現。

二、縣級市住宅需求特征

面對國家經濟的發展以及人民生活水平的進步，在購買住宅房時的要求也隨之越來越高，對住宅需求的高要求體現的是滿滿的生活儀式感， 更多的人開始從關心質量上轉移到關心美感上，根據科學的調查結果顯示，縣級市居民對住宅需求特征大致包括以下幾點：

1、系統性和開放性

一個完美的住宅房必須要具備系統的要素，包括了結構、功能、環境等，住宅房的這些特點是它擁有市場的主體因素，這些特點不僅僅是其占絕對市場的要素，更影響其客體、價格、運行機制。初次之外，縣級市消費者在購買住宅時的要求也根據其系統要素來判斷。而且，房地產市場是一個開放性的系統，需要不斷的信息更新、金融市場等進行物質交換，針對住宅房的投資需求，要求住宅房的系統性和開放性，以便獲取住宅房的投資價值。

2、多樣性

造成住宅房的多樣性的原因體現在多種方面，其中大致有結構、位置、樓層、朝向、戶型、功能等，住宅商品屬于特征性的商品，因而商品自身的特征構成了住宅的多樣性。另外一個方面是不同階層的收入水平不一致，消費水平決定其消費質量，或者是其文化程度、職業、興趣、年齡、見識以及生活習慣的不同，形成的不同的審美觀念的興趣，在對住宅挑選的過程中存在了不同的觀念。住宅房需在對住宅市場需求的調查之后，改變住宅房單一的住宅結構。這是消費者的審美觀念引發的住宅需求的多樣性。

3、區域性

住宅需求的一個最大性質在于不可移動，住宅房也屬于商品，但其區別于其他商品的原因在于其無法從一個地區調往另一個地區。購買住宅房的基本條件是需要本地戶口，即一個地方的住宅需求基本上來自于這個地區的投資人及居民，縣市級的住宅需求區域性則更加明顯，尤其是在上星級的城市中，房屋購買需要一定的消費能力或者規定了消費對象。其次，住宅需求的區域性還體現在同一個城市的不同地段，其中占比最高的當屬商業用房和服務業用房。

4、層次性

住宅需求層次性包括從消費者角度來說的，經濟水平不同造成的消費能力高低的層次和從宏觀角度來說的，住宅房的現實需求以及潛在需求的層次兩個方面。針對消費者角度的層次，不同的層次的住宅可以滿足相應層次的消費者其生存資料、發展資料以及享樂資料。住宅的功能性被大眾按照層次性劃分為基本需求、標準需求以及舒適需求等三個檔次，可想而知，檔次的不同其住宅的價格也是不同的。

5、消費與投資的雙重性

住宅需求包括消費需求和投資需求兩個方面，住宅需求的雙重性即住宅具有既可以作為消費品又可以作為投資品的特點。消費需求就是指購買者購買后用于自居，或者婚房等;投資需求就是真正意義上的炒房和租賃現象，作為投資者的投資成本，需要對住宅進行前期的裝修（投資的一種），從而獲取后期的租金，這一現象出現的大部分地域分布在企業周圍或者學校周圍，消費者一般用來方便工作和陪讀。另一種炒房是等未來的住宅價格漲價后在出售，從而獲得高差價。

6、一定的可替代性

可替代性是指在同一區域、同一供需圈內的性質完全相同的兩個住宅之間可以相互的替代;站在消費者的角度上來說，租賃和買房之間存在一定的可替代性。當購買力不足，而又有了相對中意的住宅房時，可以考慮租房而不是買房。這一需求特征給消費者另一條選擇的機會，以及可以一定程度的減輕消費者的經濟壓力。站在投資者的角度來說，一旦住宅投資的收益下降，投資者可以將資金迅速的轉向其他的項目，這樣一來，投資住宅房與其他的投資項目之間也會形成替代性。

三、房地產調控的啟示

1、開發前注意項目的可行性

房地產在進行新項目的跟進與實施時，最常見的問題是因為前期的討論粗略簡單，沒有對項目中涉及的問題進行實地的探索，甚至沒有進行可行性分析，盲目開發，導致項目變動性大、開發和運行周期長、成本消耗大等問題。因此房地產行業在進行項目開發時，必須對其可行性進行探討，認真分析可行性的正確性，切勿因主觀意念導致企業的成本損失。

2、住宅項目的定位準確

對項目開發的定位包括社區規模、社區配套、戶型設計及面積以及多層為主電梯房等元素，這些元素的探討是針對縣市級住宅需求而存在的， 面對新增的住宅需求，房地產企業需要技術的改變項目元素。對住宅項目的定位準確有利于減少因開發周期長而導致的利潤削減的問題。在實際的社區配置建設中，一些房地產存在壓縮資金問題，導致社區配套的檔次低于縣級市社會的真實水平，對項目的正確定位有利于提升社區檔次，形成相對的房地產業競爭力。項目的正確定位需要考慮到每個家庭的不同成分與結構帶來的住房的不便利因素，對戶型設計及面積進行調整，有利于增加該房地產的客戶。最后，多層設計和電梯的安裝時考慮到市場調查中人們對這一類住宅區的青睞度，有利于增加項目的可行性。

3、項目開發需要結合市場調查

房地產的項目開發，其消費者是大眾，使用者和反饋者都是大眾，因此項目的開發必須要考慮到縣級市住宅需求特征，這就需要項目負責人進行實地的調查。調查的方向不僅僅包括消費者的內心需求更包括其家庭成員等。種種調查結果都是為了便利項目的開展以及房型的設計，站在這一立場上說縣級市住宅需求特征與房地產調控存在很大的關聯。

4、清楚目標客戶群的心理定位

心理定位的具體方向首先是質量，其次是審美，最后是價格。價格雖然被安排在最后但其在房地產調控中是最重要的。在日益發展的今天，價格才是硬道理，因此房地產項目在最終定價時要進行市場調查，考慮到消費者心理的最高價值所在。只有略高于消費者心理定價，加上對其宣傳和美化的作用，才能達到真正觸動的作用。

結束語：對縣級市住宅需求特征調查的根本目的是服務于房地產行業調控，房地產行業的消費對象是群眾，而考察需求有利于房地產行業的發展。伴隨著經濟發展的還有居民消費質量的進步，不斷改變住宅需求是提升生活水平和質量的必要措施，能更利于優化房地產行業中住宅的結構，調整資源配置，穩定國民生活秩序。

作者簡介：

楊黎明，男，漢族，湖南省寧鄉市人，寧鄉市自然資源局（編制在寧鄉市不動產登記中心）工作，中級經濟師，湖南師范大學“房地產經營與管理”專業專科自考文憑，主要研究方向是縣級國土資源管理、房地產市場發展及管理等。