城鎮土地經濟評價的分析與研究

黃雪蓮

【摘要】近年來，隨著我國城鎮土地使用制度不斷革新以及房地產等建筑業的蓬勃發展，城鎮土地經濟評價成為了一個隨之發展起來的領域。它是眾多土地評價中的一種類型，由于城鎮人口以及商業的聚集，城鎮的土地使用價值以及商業價值是遠高于農業、林業、畜牧業等產業的，產生的經濟效益也頗高。通過城鎮土地經濟評價，可以直觀反映一個地區的經濟效益，有助于發覺其經濟發展中的障礙，合理利用有限的土地資源，使城鎮土地得到更好的規劃與配置，發揮其最大的用途，改善當地經濟狀況。因此本文將對城鎮土地的經濟評價進行分析與研究。

【關鍵詞】城鎮土地? 經濟評價分析? 經濟評價研究

引言：我國長期以來一直實行的土地政策都是無償、無期限、不流通的制度，這就導致我們對城鎮土地經濟評價的分析與研究處于初級階段，同時也沒有體現出國家對土地的所有權。往往是土地使用者擁有土地收益和土地支配權，這從一定程度來講侵犯了我國的土地公有制制度同時也造成了我國有限且寶貴的土地資源的配置浪費與國有資產的流失。城鎮土地經濟評價將有效改善這種局面，那么對城鎮土地經濟評價的分析與研究更是推進其發展的重要內容。

一、城鎮土地經濟評價的現狀及其重要性

（一）城鎮土地經濟評價的開展狀況

城鎮土地經濟評價在國內開展的較晚，西方專業學者對其有一定研究，確實創造了很多研究方法可供參考。我國城鎮土地經濟評價是伴隨著城鎮土地使用制度改革而發展起來的。起初的劃分比較隨意，后來制度不斷完善，同時也是土地使用需要，借鑒一些西方學者的科學方法，其理論基礎和評價方法都得取得了較大完善，產生了具有中國特色的城鎮土地經濟評價方法與相應體系。雖然已形成體系，但是在諸多方面還不夠成熟，包括理論上還有評價方法上等等……現如今，我國城鎮土地經濟評價的主要依據就是馬克思的地租理論，這一理論主要建立在資本主義的基礎上，這與我國社會主義市場經濟存在一定的差異。因此結合我國當前情況，制定出符合我國社會主義市場經濟的城鎮土地經濟評價才是首要解決的問題。我國還開展了城鎮土地經濟評價的評級標準，以統一的定級估價來對土地進行評價，這樣不利于發現其經濟結構的缺點，也不利于土地的合理安排。隨著土地使用制度改革的不斷深入，城鎮土地經濟評價至關重要。關乎國家利益，必然要放到重要的地位。所以說研究現狀，看清事實，根據不同地區的實際情況，借鑒國內外的先進經驗，提出切實解決問題的城鎮土地經濟評價的理論依據和方法，有著重大的意義。

（二）開展城鎮土地經濟評價的重要意義

近年來我國城鎮上地使用制度不斷優化，將無償、無限期使用土地的制度改為有償、有限期使用土地的制度，各種稅務也因此有所增加，此時城鎮土地經濟評價發揮了重要作用。通過開展城鎮土地經濟評價，堅持了我國社會主義土地公有制制度，保障國有土地資產不流失，合理增加了稅收，發掘土地的最大經濟價值，更好地推動了經濟發展。所以，若想保留國有土地資產必須進行土地使用制度改革，那么科學的土地調查、評估也就是開展科學的城鎮土地評價至關重要。它進一步推動制度改革，并且加強土地科學合理利用，維護國家與人民的權益。

二、結合城鎮土地經濟評價現狀研究的建議

針對我國城鎮土地經濟評價現狀，我國地理面積并不是小數目，地形、地貌、使用情況、當地經濟狀況各不相同，倘若都以統一的標準來定級估價的話，結果很難發揮其重要的指導作用，不利于對當地經濟的調節。因此，結合各個城鎮經濟情況以及影響因素，分別確定評價結果才能準確反映問題。

（一）等級確定與土地評估有機結合

城鎮土地的等級評定和土地評估并不是由一個部門完成的，那么結合時，難免有脫節的地方。所以若想解決這一問題，必須從根本上進行整改，將二者有機結合起來，各部門不應為了定級而定級，為了估價而估價。發覺定級與評估兩者之間的結合點，同時引入經濟學與地理學的相關知識，以科學的算法才能得出科學的結論。二者結合離不開多種數據的支持，首先要研究城市土地經濟屬性以及城市土地空間屬性、基準地價評定與城市發展最佳地域結構結合在一起，更好的為經濟建設發展服務。土地評估既要定性又要定量，地理信息系統的引入要全面、多樣，參考多種既有模型，根據不同用地類型的特點，制訂不同的評價體系，使得城鎮土地經濟評價的研究成果與實際相符合。

（二）地理信息技術與級差收益測算有機地結合

依靠科學的手段，往往既節省人力又節省物力，不斷更新測量技術，在當地市場交易的現實基礎上來計算出土地級差收益，以便準確地反映在城鎮不同區位上土地收益的實際狀況。技術方面，引入GIS技術，土地級差評價往往與土地質量等級、價格之間存在著十分復雜的關系，借助地理信息系統等科學手段進行評估，保證了評價的客觀性、準確性，以可靠的科學數據來表明事實，同時節約了大量的人力物力投入，從根本上提高了工作效率。

三、結束語

城鎮土地經濟評價有效保護了土地財產，對于解決土地利用問題，合理配置、規劃，從而提高城鎮土地的經濟效益有著重大意義。在更多科學技術的協作下，相信一定會以更客觀準確的形式來進行評價。

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