房地產企業資本結構優化與融資決策

陳晶

摘 要：房地產產業是我國重要的支柱性產業，在推動國民經濟發展方面起到了尤為關鍵的作用。房地產企業作為資本密集型企業，維持合理的資本結構，采用科學的融資組合方式，對于企業健康發展具有積極影響。鑒于此，本文結合具體的房地產企業實例，為企業資本結構優化提出幾點行之有效的對策建議，并深入分析企業融資決策改進方法，以供房地產企業參考與借鑒。

關鍵詞：房地產企業;資本結構;融資決策

一、房地產企業實例分析

KW股份有限公司成立于1982年，在眾多房地產企業中脫穎而出，現已成為當地領先的房地產企業。通過分析KW企業資本結構的現狀，可見其資產負債率水平較高，2017-2019年KW企業每年資產負債率均超過70%，且逐步呈現上升趨勢。自成立三十多年以來KW企業得到了快速成長，從2018年開始企業實施大規模的并購式擴張，促進其業績在同行業中遙遙領先，朝著年銷售目標向130億元發展。同年KW企業收入實現了28.14%的平穩增長，但截至209年12月底增長率卻出現大幅度下跌，預計2020年收入增長仍舊保持在15%的較低水平，究其成因與大規模收購擴張戰略有關。縱觀KW企業發展歷程，宏觀政策調控使其存在銷售業績下滑、庫存加劇等問題，但企業自2018年先后采用多種方式進行融資，持續高額舉債對企業發展產生了深遠影響。

二、房地產企業資本結構優化建議

資本結構作為體現KW企業長期性資金來源的重要指標，對企業實施金融層面的優化具有積極作用。隨著KW企業的不斷發展，較高的資產負債率、占據一定比例的銀行借款、過于集中的股權形式等特點較為突出，進一步提高企業資本結構的合理性顯得尤為關鍵。聯系KW企業實際，現從如下幾個方面提出優化建議：

（一）提高企業發展能力

在日趨激烈的房地產企業競爭背景下，KW企業優化資本結構的關鍵在于提高自身發展能力，保證企業穩定發展。企業需要明確項目定位、人才培養定位，制定符合實際的發展計劃;有效提升企業內部人員的綜合素質，加強定期與定向培訓，提高抵御市場人才儲備風險的能力;有效加強信用體系建設，改善銀行對企業信用調查的薄弱環節，提高長期經營能力;積極改善企業內部信用環境，增強自身信用度，有效提升融資能力。

（二）降低資產負債率

如何有效解決房地產企業的資金問題，最為直接有效的方法是優化資本結構。KW企業在房地產項目開發至實施期間對資金流的需求較大，負債則是這些資金的主要來源，一定程度造成了較高的資產與負債比率，同時給企業帶來了巨大的還款壓力。與同類房地產企業相比，2017-2019年期間KW企業資產負債率已超過70%范圍，大大增加了企業的資金成本。針對相關問題，建議企業需要有效提升資金回籠能力，將資金合理分配于房地產項目建設;同時也要盡可能地加快項目開發速度，統籌管理應收賬款，進一步提高應收賬款的周轉率，保證資金的利用效力，對企業長期穩定發展也有著積極作用。

（三）合理調整負債結構

結合KW企業的發展情況，企業負債結構不合理問題有待解決，具體表現在因流動負債占比過重造成短期償債壓力過大。作為典型的密集型企業，KW企業需要考慮自身長短期償債能力，明確依靠短期負債解決企業資金問題并非明智之舉，而不計后果的選擇流動負債，對于企業的長遠發展勢必會有所影響。因此，企業需要從自身負債結構出發，合理分配長短期負債比例，減輕企業債務利息負擔，增強企業現金流動性，從而進一步提高自身的持續盈利能力。

三、房地產企業融資決策改進方法

2018年KW企業開始實施并購式擴張戰略，制訂年銷售目標130億元發展計劃，先后采用多種方式進行大規模融資，對企業未來發展走向產生了深遠影響。對于包括KW企業在內的房地產企業，融資決策是與企業發展息息相關的重要環節，對資金來源比例進行合理分配，有效優化其工作流程，便于促進融資渠道的穩定性。現從以下幾個方面提出KW企業融資決策改進方法：

（一）優化融資決策的工作步驟

從KW企業房地產項目的實際現金使用情況出發，合理選擇與其相適應的融資模式，由決策部門負責修改優化與實際情況有所出入的內容，從而制定更具實際可操作性的融資決策方案。其中，相關融資模式的選擇是其重難點。鑒于KW企業目前主要采用銀行貸款、發行債券的方式進行外部融資，建議企業可積極嘗試突破單一的融資方式，以保險、發行股票、項目眾籌、融資租賃、房地產信托投資基金等多樣化的方式為參考，有效分散融資風險，為企業可持續發展奠定良好基礎。

（二）落實企業現金流量分析與管理工作

現金流量是指房地產項目從開發至結束的全部資金流入與流出的總稱，對于KW企業融資決策的改建具有重要意義。通過現金流量的科學模型形式，合理表達處于融資階段發生的資金活動，并制定符合KW企業發展實際的現金流管理規劃;嚴密監管資金從預算、投入至收回的全過程，減少資金在使用中的閑置與浪費，便于預防資金周轉問題。

（三）全面考慮相應的融資風險

KW企業堅持運用固有理論方法進行決策，這種方法存在缺少對個性化風險進行考量的不足，科學性雖高卻易造成決策失誤。因此，建議企業決策部門已固有理論方法為基礎，結合相關數據及專家意見，對投資項目進行風險評估分析，從中找出實際風險因素，有利于降低投資決策引起的財務問題風險。

四、結束語

綜上所述，針對KW股份有限公司的實際情況，對資本結構優化提出提高企業發展能力、降低資產負債率、合理調整負債結構的對策建議，對融資決策提出優化融資決策的工作步驟、落實企業現金流量分析與管理工作、全面考慮相應的融資風險的改進方法，有效保障企業未來穩定的發展。

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