農村房地一體登記中歷史遺留問題解決的對策研究

趙立軍

摘要：農村房地一體登記是黨中央確定的重大惠民工程，目的是對農民依法享有的房屋所有權及集體建設用地使用權進行法律確認及保護，從而有效維護了農民的財產安全，促進農村經濟和諧穩定發展。但在農村房地一體登記過程中，逐漸暴露出部分農民建房面積遠超宅基地面積、一戶多宅、宅基地權源不明等歷史遺留問題，亟需通過科學有效的管理對策，對上述問題進行根治及解決。

關鍵詞：農村房地一體登記;歷史遺留問題;解決對策;研究探討

通過農村房地一體確權登記，不但能夠幫助農民明確產權，為農民合法財產提供有力法律保護，同時也有助于國家自然資源部對農村土地進行精確測繪及管理，是黨十九大精神的切實體現，具有利國利民的重要意義。但在農村房地一體確權登記過程中，仍存在許多歷史遺留問題，對政策推行造成一定限制及影響，基于此本文分析并總結了針對農村房地一體登記中歷史遺留問題的解決對策，以期在有效解決過往問題的同時，對可能產生的新的遺留問題進行預防，在保障農民權益的同時，推進農村房地一體登記工作的良好發展。

1 農村房地一體登記過程中發現的歷史遺留問題

1.1 集體建設用地（宅基地）用地面積遠超國家標準

根據我國相關法律規定，平原地區宅基地面積不得超過200平方米;建房面積不得大于獲批準宅基地面積的80%[1]。而在農村房地一體登記過程中發現，農村建房面積遠超國家規定，部分農民建房面積遠超土地法規定的200平方米標準，普遍在250平方米左右;還有部分農民將宅基地周圍道路、耕地、樹林紛紛圈入自家院中，集體建設用地使用面積超過國家標準現象十分嚴重。

1.2 一戶多宅問題突出

國家土地管理法明確指出，農村居民宅基地使用堅持“一戶一宅”原則，一家人只能申請一塊宅基地，并在該地塊上建房。對于已有宅基地村民的宅基地申請，應不予批準。但受到房屋繼承、房屋買賣、家庭組建等多種因素的影響，一戶多宅問題也十分普遍，對于土地公平性造成了一定影響。

1.3 法律意識淡薄，宅基地來源不明，違法侵占現象嚴重

部分農民法律意識較為淡薄，購買房屋后卻未辦理宅基地過戶手續，從而導致在房地一體登記過程中權屬不明，難以確認，易引起農民與工作人員間的糾紛。同時，部分地區在沒有宅基地使用指標的情況下，私自挪用耕地建房進行非法侵占。另外還有部分居民，只有宅基地卻未建設，也為農村房地一體登記及土地使用證明發放造成了一定困難。

1.4 房屋所有權人不是本集體組織成員

法律規定，農村宅基地只能在本集體經濟組織內流轉使用，農民對于宅基地只擁有使用權，所有權歸屬于村集體經濟組織。隨著房屋出賣或出租，宅基地的使用權也會隨之轉給購買人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。無論出于什么原因，農民一旦把戶口從村中轉走，獲得了城市居住權的同時，就失去了對老家宅基地的使用權。并且房屋建設于集體土地之上，僅能夠在本集體組織成員間流傳，外部人員不能獲得所有權，即使與原房主簽訂了轉讓協議，也是無效的。面對此種情況，本村集體經濟組織以外的購買人員往往拒絕遷出或返還房屋，為農村房地一體登記工作制造了較大困難。

1.5 房地權利主體不一致

房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致是農村房地一體登記的基本原則。但在實際工作過程中，房、地權利主體不一致的狀況十分頻繁，多由當事人的違規行為引起，如將土地使用權和房屋所有權分開抵押等，也是較為常見的歷史遺留問題。

1.6 房屋產權權屬有爭議及四至不明確

同時還有部分農民，住宅房屋產權權屬存在爭議，在各種土地資料上四至填寫不清楚，沒有描述出土地的具體范圍，也為農村房地一體確權登記造成了一定阻礙。

2 解決農村房地一體登記中歷史遺留問題的有效策略

2.1 完善農村房地一體登記體系，健全相關法律措施

法律是農村房地一體登記工作人員的后盾及工作指導方針，因此要想順利解決農村房地一體登記中的歷史遺留問題，離不開健全的法律措施及完善的制度體系。所以國家及相關部門應加緊制定農村宅基地相關法律規定，將自建房超出審批面積、一戶多宅、違法侵占等問題的判定標準、解決方案及處理措施進行細化，使工作人員在進行農村房地一體登記過程中，面對出現的歷史遺留問題能夠有法可依，有法必依，依據相關規定實施用地手續補辦、超占面積罰款、限期拆除違章建筑、依法返還侵占土地等措施，捍衛國家及人民的土地公平及權益[2]。但在違章建筑的處理過程中，也不應一刀切，而是應當尊重歷史，以為人民解決問題為原則，積極幫助農民對權源問題進行核實及確認，維護農民的合法權益;對于法律繼承形成的一戶多宅，或總面積未超過省市相關規定的一戶多宅居民，可依法對宅基地使用權進行確認。

2.2 加強農村法治建設，提高當地居民法律意識

農村自建房面積遠超國家規定，一戶多宅問題突出，非法侵占現象嚴重等歷史遺留問題，歸根結底來源于農民法律意識淡薄，政府監管不到位所引起。因此國家及相關部門可以通過制定并印發土地宣傳手冊的方式，對宅基地申請、宅基地審批、自建房面積規定、農村房地一體登記所需手續、農村房地一體登記環節、非法占有土地的處理措施進行科普及宣傳。加強農村法治建設工作，整體提升農村居民法律意識，從根源上杜絕上述歷史遺留問題再次發生[3]。

2.3 妥善解決歷史遺留問題、主動服務群眾

對于房屋所有權人不是本集體組織成員的問題，工作人員應要求原房主配合集體經濟組織外購買人員完成房屋交接，返還當初因買房產生的不當得利，以及中國人民銀行同期利息;并且對房屋改造、修繕費用進行協商并給予返還，通過合理經濟返還的方式，完成對房屋所有權人不是本集體組織成員的房地一體登記工作。對于房地權利主體不一致，房屋產權權屬有爭議及四至不明確等問題，工作人員先要理清產權交易和權利變動的來龍去脈，與當地政府及自然資源不動產登記人員共同合作，查清歷次房屋所有權轉讓事實及土地登記檔案，確保不動產權變動合理合法，準確清楚的前提下，幫助上述農民提出房地一體登記申請，并對土地來源權屬合法的房屋進行依法登記。

2.4 提升土地違法侵占監管力度，讓歷史遺留問題成為歷史

為了徹底讓歷史遺留問題成為歷史，當地政府及自然資源管理人員還應加強違規建筑的監管及處罰力度，避免村民知法犯法現象再次發生，將歷史遺留問題扼殺在源頭，保證在農村房地一體登記工作推行后，不再出現新的非法侵占及權源糾紛問題。基層執法部門可以考慮設立匿名舉報或實名獎勵機制，鼓勵當地居民對土地違法行為進行舉報，通過村民間相互監督的方式，提高土地管理效率，維護國家及全體人民的土地合法權益。

3 結語

農村房地一體登記是切實保護群眾物權權益的政策，但在實踐過程中易受歷史遺留問題的干擾，對政策順利執行造成了一定障礙。基于此本文針對性提出了完善農村房地一體登記體系，健全相關法律措施，加強農村法治建設，提高當地居民法律意識，提升違規建筑監管力度的解決策略，以期推進農村房地一體登記工作順利進行，為國家及人民土地安全提供有力保障。

參考文獻：

[1]郭鋒，張艦.采取并行完善、征辦分離的辦法 山西加快解決不動產登記歷史遺留問題[J].華北自然資源，2020（01）：2+1.

[2]周仰霙.完善權屬登記管理體制實事求是地解決歷史遺留問題[J].城市建設理論研究（電子版），2019（17）：16-17.

[3]郝洋，劉艷秀.讓歷史遺留問題成為“歷史”——營口市不動產登記中心攻堅克難的探索與實踐[J].國土資源，2018（08）：16-18.