不動產首次登記風險防控方法研究

于曉丹

摘要：隨著我國法律制度的不斷完善，不動產統一登記已經全面實施，但總體來說，我國不動產登記仍處于過渡階段，在政策、機制體制、措施上還不夠完善，尤其是不動產首次登記，在實際工作過程中依然存在著許多問題，導致不動產首次登記面臨諸多風險。本文將具體分析不動產首次登記的含義和重要性，并分析在實際工作過程中不動產首次登記所面臨的風險，并提出具體的解決對策，促進我國不動產登記工作的完善和發展。

關鍵詞：不動產;首次登記;風險防控;措施

隨著社會經濟的不斷發展，國家監管力度的不斷提高，對不動產登記的要求也越來越高。2017年自然資源部出臺了《壓縮不動產登記時間實施方案》，對不動產登記提出了新的要求。為了促進社會經濟發展，維護人民群眾的利益，滿足人民群眾的需求，應該更加嚴格要求不動產登記工作，明確不動產登記的內容和流程，強化不動產登記過程中的監管力度。在不動產登記工作中，不動產首次登記仍存在諸多問題和風險，影響著不動產登記工作的開展。如何對不動產首次登記風險進行防控，成為了不少學者的研究目的。

1 不動產首次登記的含義和重要性

不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家不動產登記有關部門將不動產物權變動情況記載于不動產登記簿上，并可以供公共群眾查閱。不動產登記是物權的一種公式方法，一般情況下，只有進行了登記才能夠發生不動產物權的設立、變更，法律有規定的除外。而不動產首次登記是不動產登記的一種，是《不動產登記暫行條例》的首創。主要是指不動產物權的第一次登記，如果不動產沒有進行首次登記，是不可以進行其他類型的登記辦理的。因此，不動產首次登記也可以說是其他類型登記的前提。在《不動產登記暫行條例》中，明確規定了不動產首次登記的流程、內容和準備材料，為了保障首次登記的準確性，需要申請人提交登記申請書、申請人的身份證明、不動產權屬證書等材料，并需要登記人員對材料進行準確的審查和核實。通過不動產首次登記，可以有效的避免不動產重復登記的現象，更加方便對于不動產的管理，和保護不動產物權人的權利和利益。

2 不動產首次登記過程中出現的風險

2.1 登記內容不全面的風險

目前，國家對于不動產首次登記的重視程度很高，在機制體制上也逐漸健全，但是對于不動產首次登記的內容，還存在諸多方面的疏漏，導致不動產首次登記在實際過程中可能出現登記范圍疏漏的風險。例如，對小區會所進行首次登記時，存在諸多爭議。小區會所是指建設工程規劃中明確規劃為會所的服務設施，根據我國《物權法》規定，在進行房屋初始登記辦理過程中，建筑規劃內業主共有的道路、綠化、公共設施歸業主共有，但是對于小區會所的權屬規定卻沒有明確的要求。當開發商對小區會所進行首次登記時，難以確認小區會所的權屬規定，導致登記工作難以順利進行，出現在內容上的缺漏。再比如，對小區配套幼兒園進行不動產首次登記時，也難以確認小區配套幼兒園究竟是歸業主共有、開發商所有還是教育行政部門所有，導致不動產首次登記難以順利進行。像小區會所和小區配套幼兒園一樣在初始產權歸屬上出現爭議的還有衛生醫療用房、社區用房等。

2.2 地下部分的登記風險

關于地下部分的不動產首次登記中，首要的難點就是地下部分的確權問題。確認地下部分的所有權是開展不動產首次登記的前提。但是，在實際工作中，關于地下部分的確權卻產生許多的爭議，最大的爭議在于城市小區地下停車位和地下人防工程的確權，以地下車庫為例，《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”根據《不動產登記條例實施細則》的定義，不動產單元是指權屬界限封閉，且具有獨立使用價值的空間。”而地下車庫內的具體車位，一般權屬界限并不封閉，難以單獨劃分不動產單元，對購買地下車庫的權利人來說，這一結果不能解決，其要求發放獨立產權證書的需求，無法有效保證其應取得的權益。在地下人防工程確權過程中，由于國家并未對其物權屬性進行清晰的界定，其產權歸屬也仍處于模糊狀態，一部分人認為應該歸國家所有，一部分人認為應該歸國家和開發商共有，地下部分的確權問題，導致了地下部分不動產首次登記工作無法正常開展。對于不動產登記機構來說，此類業務不僅復雜程度高，而且存在政策空白。

2.3 壓縮工作時限帶來的風險

2019年，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》，要求各地在確保登記移交到位、人員劃轉到位的基礎上，進一步簡化登記流程，提高等級效率，壓縮不動產等級的辦理時限。壓縮工作時限，在一定程度上提高了登記的效率，節省了時間，為百姓帶來了極大的便利。但是，壓縮工作時限對登記機構和登記人員同樣也是一種考驗，需要建立完善的信息共享集成，還需要登記人員具備較強的業務能力，熟練掌握不動產登記的相關法律法規。但是目前我國許多登記機構，在組織和登記人員團隊建設上仍存在著諸多問題，導致出現登記風險。

3 如何進行不動產首次登記的風險防控

3.1 完善不動產首次登記的內容和步驟

在不動產首次登記過程中，要完善不動產首次登記的內容，對于在登記過程中出現的漏洞要及時進行分析，可以積極借鑒國外的立法經驗，根據我國《物權法》的實際規定和社會的實際狀況，制定出更加細致、完善的不動產首次登記準則，盡可能地將所有不動產首次登記可能出現的情形，如小區會所、幼兒園或地下部分的登記情況一并考慮在內，根據實際情況和《物權法》規定對這些有爭議的不動產進行確權，并進一步明確登記機構在審查過程中的步驟和流程，嚴格規范審查操作，避免出現因為不動產首次登記錯誤而產生的法律糾紛，保護不動產物權人的合法權益。

3.2 加強登記人員團隊建設

其次，由于工作時限被壓縮，對于登記機構的登記人員來說，要不斷提高其專業素養，提高登記人員的專業能力，保障不動產首次登記的順利進行。在具體實踐過程中，首先需要對不動產首次登記部門進行整改，明確登記人員的行為準則要求，加強部門內的監督。其次，在招聘登記人員時，要提高登記人員的準入門檻，招聘專業素養較強并且責任意識較強的登記人員，保障登記團隊的專業性。最后，對于不動產首次登記部門內已有的登記人員，還要定期開展培訓，通過培訓等方式不斷培養登記人員的專業能力和責任意識，提高不動產登記團隊的整體水平。

4 結語

總而言之，不動產首次登記是不動產其他登記的前提，是保障不動產物權人權利，保障我國經濟高速發展的重要措施。因此，各有關部門和登記機構要重視對不動產首次登記的重視，研究在不動產首次登記過程中所面臨的風險，根據我國法律規定和實際情況完善不動產首次登記的機制體制和內容，提高登記人員的專業素養，并加強宣傳，提高申請人的認識。通過一系列的措施，可以促進不動產首次登記的完善，有效地加強風險防控，更好地保障不動產物權人的合法權益。

參考文獻：

[1]張占軍.不動產首次登記風險防控策略分析[J].智庫時代，2019（27）：5+8.

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