因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題的研究

陳輝

摘要：在我國法律上，關于物權的成立、變更和終止可以分為因法律行為產生的物權變動和非法律行為產生的物權變動。法律行為主要是指行為人依法按照自己的意志進行合法的買賣、贈與等我國法律有規定的行為，基于這類行為取得不動產物權的需要進行公示，而非法律行為是指行為人主觀上并沒有主動發生物權變動的意思，而是根據法律規定直接發生物權變動的效力，因繼承、受遺贈取得不動產就屬于根據非法律行為產生的物權變動，這類行為取得不動產物權不需要進行公示，因繼承、受遺贈取得不動產的法律研究在現實生活中的實踐性較強，研究價值較高，本文將依據國家相關法律法規，具體分析因繼承受遺贈取得不動產的轉移登記的全過程。

關鍵詞：繼承;受遺贈;不動產轉移;登記;研究

對于因繼承、受遺贈取得不動產的轉移，是基于非民事法律行為而產生的物權變動，因此不適用我國法律所規定的不動產物權轉移的登記要件主義，物權的變動不需要經過公示就可以發生轉移，但是，因繼承、受遺贈的不動產登記也是十分必要，通過因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記，可以獲得對相對人的對抗權，并且如果受遺贈人或繼承人想要處分該不動產，也需要提前進行登記，因此，登記雖然不是受遺贈或繼承取得不動產物權的生效條件，但是為了確保登記簿上物權變動記載的連續性，維護不動產物權，還需要貫徹登記原則。

1 因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記的主要問題

公證制度取消后，雖然在一定程度上減輕了百姓的負擔，但同時也加劇了因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記的工作難度，繼承、受遺贈取得不動產的情況非常復雜，可能會出現代位繼承和轉繼承等情況，并且繼承、受遺贈取得不動產因一方當事人去世而生效，當事人的真實意思表示無法得到直接的確認，并且繼承或受遺贈的主體也難以窮盡，無法找到有效的證據證明全部繼承人究竟包含了哪些人。最后，還可能出現登記機構和當事人意外之外的情形，如判斷繼承的效力，遺贈扶養協議的效力大于經公證的遺囑，經公證遺囑的效力大于普通遺囑，普通遺囑的效率又大于法定繼承，而這些涉及范圍較廣的資料在誰手中，以及對于當事人提供舉證材料的真實性進行判斷都非常困難。因登記錯誤所產生的法律糾紛也不在少數，因此，隨著公證制度取消，因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記工作面臨著較大的壓力，并且為減輕群眾負擔，降低不動產登記成本。最近各地相繼出臺登記零證明文件，原來由相關部門出具的繼承受遺贈的證明材料由本人具結代替。但是，由于我國的誠信體系還不夠健全，難免會有人為了經濟利益，出現弄虛作假，提供虛假材料的現象，會導致我國繼承、受遺贈取得不動產轉移登記工作的有效性大大下降。因此，誠信問題也是如今因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記工作面臨的重要問題。

2 因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記流程

根據2016年所頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》可以將因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記分為六個流程，登記機構要注重每個流程的準確性，將登記工作嚴格按照流程執行，減少因登記錯誤造成的法律糾紛。

首先，在登記前，需要當事人提交申請材料，當事人需要提交關于繼承或遺贈意思表示的相關材料、當事人身份的證明材料、登記的資格證明材料、不動產來源材料和其他相關材料，在提交材料時需要注意幾點問題，第一，當事人的身份證明材料包括當事人的身份證、戶口簿和其他能夠證明當事人身份的材料;第二，登記的資格證明材料包括遺贈人或被繼承人的死亡證明，可以是醫療機構的死亡證明、公安機關的死亡證明、注銷戶口證明和其他能夠證明被繼承人或遺贈人已經死亡的證明，還需要當事人提交與受遺贈人與遺贈人、繼承人與被繼承人之間的關系證明等;第三，對于不動產來源材料，主要是為了證明不動產物權屬于遺贈人或被繼承人，需要提交遺贈人或被繼承人的購房合同、不動產權證書等;第四，如果遺贈人或被繼承人生前與配偶有夫妻財產約定或遺贈扶養協議的，需要提交相關文件。

登記機關在獲取到申請材料后，要仔細對材料進行審查，主要審查受遺贈人或繼承人的真實意思表示、遺贈人或被繼承人的意思表示、當事人的身份是否屬實、當事人與遺贈人或被繼承人之間的關系、遺贈人或被繼承人的死亡證明，被繼承人是否有其他繼承人、各繼承人繼承的份額等，登記機關在審查過程中，可以將材料出示給能夠證明的單位，例如可以通過調查受遺贈人或繼承人所在地的居委會、村委會了解具體情況，在審核過程中工作人員最好全程錄像并存檔，避免發生不必要的糾紛。在審查過后，需要在不動產登記網站上進行公示，公示期要滿15個工作日以上，在公示期過后，并未對公示產生異議，登記機關可以將當事人的申請記錄到不動產登記簿上，如果有人在公示期間對不動產的轉移登記提出了異議，可以暫緩登記，當事人與異議人進行協商、法律訴訟后解決了爭議，可以憑書面的文件到登記機構進行不動產轉移登記。

3 不強制公證后對登記工作的建議

在登記過程中，面臨的一些誠信問題。國家有關部門要加強對于提供虛假材料進行登記行為的懲罰力度，完善相應的法律法規，給予欺詐和虛假登記行為嚴重的懲罰。同時登記機構還要加強日常對材料的審核工作，發現虛假材料后馬上提交相關部門，嚴肅處罰。最后，登記機構還要加強誠信登記宣傳，向公民宣傳虛假登記的危害和嚴重后果，幫助公民樹立規范登記意識，避免誠信問題的出現。

4 結語

因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記可以保護受遺贈人的權力，保障不動產登記簿上物權變動的連續性。隨著公證制度的取消，對于因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記來說，審查的難度加大了。因此，更要重視因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記工作。根據《不動產登記暫行條例實施細則》制定嚴謹科學的登記程序，嚴格按照程序完成登記手續，并且還要加強對當事人申請材料的審查，通過各種途徑明確申請材料的真實性，保障登記的準確性，防止因登記錯誤所產生的法律糾紛。最后，登記機構還需要完善基礎設施建設，用信息化手段更好地開展審查、登記工作，同時不斷提高登記機構工作人員的專業能力，更好地保障因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記工作的順利開展。

參考文獻：

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