房地產企業現金流管理問題及對策

丁天浩

摘要：隨我國經濟進入新常態，房地產企業所面臨的經營環境越發復雜，而房地產企業業務活動的開展需要大量資金，這使得其面臨著較大的現金流風險，如何在當前宏觀政策頻繁調控、資金周轉緊張下提高現金流管理效率，是房地產企業思考的重點。本文首先闡述了房地產企業現金流管理的重要性，再結合實際，分析當前房地產企業現金流管理中存在的問題，最后根據問題成因以及實踐經驗，提出解決對策。

關鍵詞：房地產企業;現金流管理;問題;對策

1 房地產企業現金流管理的重要性

同其他企業相比，房地產企業投資數額巨大、現金周轉期較長。在我國經濟進入新發展時期后，財政部針對房地產行業的發展提出了一系列的政策指引，旨在抑制和控制房地產行業快速發展帶來的不理性繁榮，房地產企業融資難度上升，項目投資風險加大，這使得房地產企業的經營現金流具有不穩定性，在業務活動開展中，企業多數資金也無法調動，加大了企業籌資壓力和財務風險[1]。現金流作為房地產企業價值創造的基礎，其運行的流暢性直接關系到企業創造價值的能力。現金流管理可以幫助房地產企業分析經營活動產生的現金流入、流出情況，通過對差量的研究來分析企業資金流動情況、償債能力等，并以此作為投資、融資活動開展的參考，合理規劃企業資金使用，優化資源配置，對房地產企業實現穩健經營有著重要的意義。

2 房地產企業現金流管理中存在的問題

從實踐來看，多數房地產企業在現金流管理中還存在以下問題：

2.1 融資渠道較為單一，政策影響沖擊力較大

當前，房地產行業的泡沫使得財政部不得不采取抑制手段來控制房地產企業的發展，各銀行對自身貸款發放有著嚴格的要求，房地產企業銀行貸款難度加大，可貸額度較低，企業內部資金周轉較為緊張，在出現資金缺口時，企業只能通過高額利息來吸引融資，現金流缺口彌補成本居高不下，房地產企業現金流風險較高。

2.2 投資較為盲目，現金流負擔較重

多數房地產企業在現階段經營中還未明確認識到當前所處環境，在管理思維上難免會受以往繁榮時期經營舊習的影響，這也使得部分房地產企業采用擴展型財務戰略，資金投資傾向于高風險，業務投資力度較大[2]。此外，財務人員分析能力、管理能力等還比較弱，企業財務信息化不足，財務活動未深入到業務一線，無法為企業投資決策提供有效的數據支持，投資可行性分析不足。

2.3 財務杠桿較高，資產負債率較高

房地產企業業務開展的高需求使得其現金凈流量主要來源于負債，多數企業的經營模式依舊為高負債、高杠桿形式，而投資活動的較長回收期又使得房地產企業資產負債率不斷攀升，企業經營產生的現金流不足以償還所有的高額利息和到期負債，只能舉新債抵舊債，加大企業償債風險。

3 優化房地產企業現金流管理的策略

通過對上述問題的進一步分析，結合問題深層次產生的原因，針對房地產企業現金流管理提出以下對策建議：

3.1 調整企業經營戰略，拓展企業融資思維

價值創造能力的提升是房地產企業實現現金流穩定流轉的內在基礎，對于當前環境下的房地產企業而言，首先，房地產企業應重視產業轉型，加快自身經營模式從重資產、過度依賴資源向輕重并舉的轉變，在確保自主投資房產規模穩定的基礎上，積極開展輕資產代建業務，增加企業的利潤增長點，擴大企業業務市場，達到延長企業高速發展期以及提高企業價值創造能力的目的。其次，房地產企業也應拓展融資思維，合理利用債券、期權、股票等金融工具，構建專屬的融資渠道，為企業資金需求提供堅實的支持。

3.2 控制投資規模，合理配置企業資金

過度的投資和較長的回收期帶來的資金被套問題是影響房地產企業資金周轉的主要原因[3]，基于此，房地產企業應理性控制自身的投資規模。首先，培養理性投資意識，由經驗豐富的財務人員結合政策走勢、融資渠道和成本、項目立項的必要性以及項目投資可行性分析來對企業投資決策提出意見，將有限的資金合理配置到各投資項目。其次，組合搭配投資項目，實現滾動開發。針對企業內部多個待啟動項目，房地產企業應對各項目進行合理搭配，通過對不同產業項目進行搭配、不同周期項目的組合等多種模式來分階段開啟項目，避免同時啟動給企業資金流轉帶來壓力，以此來實現企業內部現金流的良性循環，將擴張型的財務戰略轉為相對保守型戰略，以此來確保企業償債能力。最后，完善并嚴格執行集團投資拿地項目評價、決策標準，通過合作開發和小股操盤項目等方式減少資金投入量，同時界定合理的資產負債率，在新項目拓展中統籌集團各職能部門參與、嚴格進行經濟測算，算精算實預期收入、成本及土地增值稅，嚴控資產負債率，嚴控目投資風險。

3.3 優化企業資本結構，減少對債務融資的依賴

針對杠桿過高問題，房地產企業可以參考以下兩種方式：第一，控制企業的債務規模，減少負債融資，合理利用股權融資，以此來降低企業的財務杠桿。同時，引入信托前期融資，總包方墊資和發展等融資模式，形成多元化格局沒降低經營風險，同時制定資金統籌方案，加快資金周轉盤活資金。第二，根據債務期限結構匹配投資項目。根據債務期限，企業債務融資可以分為短期融資和長期融資，房地產企業在開展投資項目時，應根據項目資金需求量、投資回報期、銷售行情預測等來選擇適宜的負債融資方式，比如對銷售行情不樂觀或受政策影響較大的項目，企業可以選用長期債務，以此來降低企業短期償債壓力。優化長短期債務的配備結構能夠幫助房地產企業降低融資成本，加快企業資金周轉。

3.4 全面監管企業現金流動向，提高企業現金流流速

針對房地產企業周轉速率緩慢的問題，房地產企業首先應實施全面現金流管理，按照項目施工和銷售渠道來實施分渠道管理，對企業項目在開發、建設環節的現金流和在銷售環節的現金流進行分類，從而獨立分析企業應收賬款周轉和銷售回款周轉中存在的問題，識別企業現金流管理中存在的風險，并尋找解決方法。其次，通過集團標準化建設，推動項目快速去化，提升回款速度，縮小項目周期，降低資金成本，同時加大項目把控，制定KPI考核指標，管理利潤考核指標，投資模型實施方案等，實施監控項目動態，將項目效益與薪酬緊密關聯。并進一步提高營銷能力，通過快速去化、快速回籠資金、化解債務風險，確保現金流安全。最后，加大信息化建設，及時引入先進的財務系統軟件，實施現金流信息化管理，促使房地產企業各系統相銜接，實現企業經營數據的實時共享，提高企業管理者對現金流流動情況掌握的全面性、及時性以及準確性，為管理者現金流管理決策提供支持。

4 結語

綜上所述，房地產企業現金流管理還有很長的路要走，面對新時期發展帶來的挑戰，房地產企業應調整企業經營戰略、拓展企業融資思維、控制投資規模、合理配置企業資金、優化企業資本結構、減少對債務融資的依賴、全面監管企業現金流動向，以此來推進現金流管理體系的建設，促進房地產企業實現健康發展。

參考文獻：

[1]楊冬，王莎.房地產企業現金流管理存在的問題及對策[J].中外企業家，2020（11）：81-82.

[2]林藝泉.房地產企業現金流管理思路探討[J].財會學習，2019（36）：203-204.

[3]袁啟升.淺析現金流量管理中的問題與對策——以房地產企業為例[J].中國商論，2019（22）：129-130.

[4]劉芳.淺談房地產企業高周轉模式下的現金流管理[J].納稅，2019，13（33）：272+274.