房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題及對策探究

頓然

[摘 要]隨著“房住不炒”的定位愈加深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也逐步回歸理性。在城鎮(zhèn)化進程不斷推進的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將在一定時期內(nèi)占據(jù)經(jīng)濟市場中的很大份額。體制的建立、風(fēng)險的管控以及專業(yè)人才的短缺等系列問題的出現(xiàn)，成為制約房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的主要瓶頸，影響了行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，也反映出了當前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制存在的諸多不合理情況。為此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題以及具體解決對策進行分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;長效機制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.24.022

在中共中央“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險、保穩(wěn)定”的經(jīng)濟工作背景下，社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，無論哪個行業(yè)要想很好的發(fā)展，都需要具有適應(yīng)時代發(fā)展要求的運行模式，才能在競爭激烈的市場中求得到穩(wěn)定的發(fā)展地位。但是若想得到良好的發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該從過往的發(fā)展歷史中總結(jié)經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新，探索技巧和方法。2017年10月，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上首次提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，政府對行業(yè)的系列調(diào)控手段，可以看出中央堅持對房地產(chǎn)調(diào)控的決心，不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。由于房地產(chǎn)行業(yè)對人們生活水平和質(zhì)量具有很大影響，因此，需要對經(jīng)濟管理中的問題進行深入探究，將其中存在的問題分析出來，并找到解決的方法，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中具備一定的穩(wěn)定性。可見，文章對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題及對策的研究具有重要意義。

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況

1.1 經(jīng)濟方面

隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的興起和發(fā)展成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的主要力量。從全局上看，房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，推動了我國經(jīng)濟發(fā)展，這不難看出房地產(chǎn)行業(yè)具有重要價值。例如，在我國沿海等發(fā)達地區(qū)，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展較為迅速，加之多個產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展以及人均收入水平高等情況，使得當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展。此外，像香港等地區(qū)，經(jīng)濟起步比內(nèi)地要領(lǐng)先，人均收入要高，但也正是因為如此使得香港的房地產(chǎn)行業(yè)受到了高價格的影響。而在內(nèi)地經(jīng)濟情況一般的地區(qū)，房地產(chǎn)整體行業(yè)并沒有較大的競爭壓力，所以也沒有很大的壓力。由此可見，不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)具有不同情況。[1]

1.2 行業(yè)方面

從不同城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，可以說處于一種完全競爭的狀態(tài)，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的經(jīng)濟收益，吸引廣大開發(fā)商趨之若鶩。在任何一個城市，盡管房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不盡相同，但都八仙過海，各顯神通，運用各類營銷手段吸引潛在置業(yè)者。但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展中會有不同的結(jié)果，甚至?xí)诟偁幹新鋽。词雇粋€行業(yè)也會產(chǎn)生不同的結(jié)果，這主要和經(jīng)濟管理模式有著重要的關(guān)聯(lián)，現(xiàn)代社會發(fā)展雖然會不斷出現(xiàn)新的房地產(chǎn)企業(yè)，但是如果缺乏完善的經(jīng)濟管理模式，定會影響企業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

自20世紀90年代起，隨著房地產(chǎn)行業(yè)井噴式的發(fā)展，很多企業(yè)也認識到了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性，所以在實際管理中，加大了對經(jīng)濟管理的重視程度。但在具體實行中，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理會受到很多方面的影響，所以依然存在很多問題。從當前的實際情況來看，主要存在以下六方面的問題。

2.1 缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的正確認識

分析目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在的問題，其根本就是沒有認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性。事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會認為，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理與企業(yè)財務(wù)管理具有一定的聯(lián)系，所以就理所應(yīng)當?shù)匕才咆攧?wù)部門管理企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，這種情況會影響到相關(guān)部門的工作質(zhì)量。[2]

2.2 缺乏完善的管理體制

具備一個明確的管理體制非常有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，在體制的作用下，可以幫助企業(yè)解決在發(fā)展中遇到的問題，給企業(yè)發(fā)展指引方向，同時也為企業(yè)現(xiàn)有的體制提供良好的建議。但是從目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理模式上看，管理體制不夠完善，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟水平落后。究其原因，主要就是這部分企業(yè)在發(fā)展初期就缺乏良好的體制，以至于到后期發(fā)展中才逐步暴露出問題，此時針對問題再去解決，不僅會耗費人力物力，還會嚴重制約企業(yè)的發(fā)展，降低在大市場環(huán)境中的競爭力以及先機。由此可見，企業(yè)若想制定出良好的發(fā)展體制，需要從自身實際情況出發(fā)，借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗，從而尋求出正確的發(fā)展體制。[3]

2.3 缺乏健全的法律風(fēng)險管控

在房地產(chǎn)行業(yè)中，涉及交易款項金額巨大，極易出現(xiàn)經(jīng)濟風(fēng)險，而企業(yè)如果缺乏健全的法律風(fēng)險管控，非常容易出現(xiàn)因為不必要的法律風(fēng)險而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受到影響。對于經(jīng)濟問題，多數(shù)情況都是因為在經(jīng)濟方面存在爭端，從而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟糾紛，從過往的企業(yè)糾紛看，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了大多數(shù)。而探究這些經(jīng)濟糾紛的原因，主要就是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的法律風(fēng)險管控體制，并且在具體實行時相關(guān)的法律條款不夠全面，給別有用心之人提供了可乘之機，嚴重的會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)不同程度的經(jīng)濟損失。因此，為了更好地促使房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定發(fā)展，需要具備管理全局的能力，建立健全法律體制，最大限度規(guī)避風(fēng)險、減少損失。[4]

2.4 不同地區(qū)存在經(jīng)濟水平差

對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理存在的問題，重點就是存在經(jīng)濟水平差，也屬于一種客觀的因素，由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況不同，使得不同地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)之間存在較大的經(jīng)濟發(fā)展落差。比如一些經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，置業(yè)需求較為旺盛，購買力也較強，對應(yīng)的房地產(chǎn)價格就高，這種情況會讓真正的剛需望而卻步，不利于經(jīng)濟社會的發(fā)展。這種高昂的價格，會使得一些人打消在發(fā)達城市買房的念頭，而會考慮一些房價比較低的地區(qū)購房。這種情況，雖然短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟造成較大影響，但若是長期發(fā)展，必然會導(dǎo)致城市與城市之間存在較大的經(jīng)濟差異，因此，有必要及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，確保整體房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠穩(wěn)定發(fā)展。

2.5 專業(yè)管理人才資源匱乏

針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，缺乏充足的管理人才資源，這也是造成經(jīng)濟管理問題的主要原因之一。從絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況看，嚴重缺乏專業(yè)的經(jīng)濟管理學(xué)人才，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在研究發(fā)展問題中缺少謀劃之人，使得企業(yè)無法有效制定明確的發(fā)展方向。從一些大型房地產(chǎn)企業(yè)看，其能夠依靠實力去廣納賢才，招攬專業(yè)人才為企業(yè)長久發(fā)展出謀劃策。而一些小型企業(yè)正是因為缺少這些專業(yè)人才，人才分配的不均衡等問題，導(dǎo)致小型企業(yè)在發(fā)展的道路上缺乏明確方向，當企業(yè)面臨經(jīng)濟問題時，因為缺乏有效的解決方案，所以才導(dǎo)致出現(xiàn)一些不必要的損失。[5]

2.6 大環(huán)境具有較大的波動

從現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展看，隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的推進，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于蓬勃發(fā)展時期，由于市場具有一定波動性，所以只要大環(huán)境的經(jīng)濟出現(xiàn)變化，就會影響到整體行業(yè)發(fā)展。可見這種經(jīng)濟浮動對房地產(chǎn)市場具有很大的影響，應(yīng)當重視起來。對于這種波動，會影響到很多潛在的客戶的意愿，有些甚至無法對經(jīng)濟市場做好準確的判斷，所以在投資方面就會更加謹慎。但同時也會出現(xiàn)一些客戶利用這種不穩(wěn)定的特點投機倒賣房產(chǎn)，但是這種做法存在一定的風(fēng)險，可見經(jīng)濟的不穩(wěn)定以及不確定性也是造成經(jīng)濟管理問題的重要原因。[6]

3 針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在問題的具體對策

3.1 加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識

事實上，要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，需要各部門的共同配合。落實經(jīng)濟管理工作后，可以在一定程度上促進房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的溝通，使得各部門工作更加順利的完成，同時也可以盡最大努力使得房地產(chǎn)企業(yè)各個部門充分發(fā)揮出相應(yīng)的職責(zé)作用，這在一定程度上可以促進房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。[7]

為了實現(xiàn)對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作，需要不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理工作重要作用的全面認識，而后再制定優(yōu)質(zhì)、合理、科學(xué)的管理方法，確保有效實施。此外，需要在施工工作開展前，將經(jīng)濟管理中容易出現(xiàn)的問題進行預(yù)判，并做好相應(yīng)的調(diào)整，從而確保經(jīng)濟管理計劃能夠科學(xué)合理的落實。在房地產(chǎn)企業(yè)開展投標競地工作前，需要對現(xiàn)場進行實際考察，考察的主要目的是為了綜合評估自身條件與開發(fā)要求是否相匹配，全面預(yù)判可能發(fā)生的風(fēng)險，以此來為房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的實際開展做好基礎(chǔ)保障。

3.2 制定科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展情況制定科學(xué)的長遠目標。從我國市場經(jīng)濟發(fā)展情況看，相應(yīng)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及發(fā)展方向都在不斷調(diào)整優(yōu)化。因此，作為房產(chǎn)經(jīng)濟管理人員，需要明確企業(yè)以及自身的發(fā)展方向，正確認識到房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的必要性，并規(guī)劃制定與行業(yè)發(fā)展趨勢相一致的大方向，使得目標可以按計劃實現(xiàn)。[8]

其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面了解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境，并制定科學(xué)的發(fā)展思路。房地產(chǎn)企業(yè)需要從全局出發(fā)，全面分析出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向，并根據(jù)自身企業(yè)實際情況，建立適合自己的發(fā)展目標。從而推動城市發(fā)展，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。

最后，在制定科學(xué)合理的目標后，需要將目標進行合理拆分，而后通過實現(xiàn)這些小目標，使得大目標得以實現(xiàn)，開展有目的性的房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作。在實現(xiàn)總體規(guī)劃目標基礎(chǔ)上，需要對短期目標實行合理設(shè)計，梳理好當前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的復(fù)雜關(guān)系，有效控制好市場中存在的不規(guī)范行為。[9]

3.3 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體制

為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理，保證房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作可以有效落實，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身情況出發(fā)，制定出完善的經(jīng)濟管理體制，以及配套的工作機制，從而不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的適應(yīng)以及調(diào)節(jié)能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合實際情況，合理制定管理制度，使得企業(yè)能夠得到長足發(fā)展。但是值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在實施管理制度過程中，需要將其中存在的問題挖掘出來，并有針對性地采取措施實施解決，從而避免企業(yè)出現(xiàn)一些不必要的損失。再有，我國相關(guān)的政府部門需要制定合理的政策，對房產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)揮出調(diào)整作用，中央政府要與地方政府相互配合好，嚴查違法亂紀的行為。[10]

3.4 制定合理的房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)政策

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，完善的法律法規(guī)可以幫助企業(yè)提升經(jīng)濟效益，可以促進企業(yè)更好的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中，應(yīng)當從實際出發(fā)，總結(jié)經(jīng)驗，并根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營情況，制定出符合企業(yè)長遠發(fā)展的法律法規(guī)政策，使得企業(yè)發(fā)展方向與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向相符合。此外，有關(guān)部門應(yīng)當從我國國情出發(fā)，制定出可以滿足社會經(jīng)濟需求的房地產(chǎn)法律制度，通過法律的約束，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進一步發(fā)展，并對整體市場運行情況進行有效監(jiān)督，實現(xiàn)經(jīng)營管理的規(guī)范化。

（1）政府需要出臺一些合理的政策，有效約束房地產(chǎn)市場行為，政府發(fā)揮出干預(yù)力量，使得市場經(jīng)濟得以規(guī)范，更加穩(wěn)定的發(fā)展。[11]

（2）對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系進行合理調(diào)控，正確認識房地產(chǎn)政策并有效落實，使得城鄉(xiāng)規(guī)范準則與土地管理體系進行有效結(jié)合，充分發(fā)揮政策的作用，進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟向好發(fā)展。

（3）當房地產(chǎn)企業(yè)開展項目實施后，需要全面掌握房地產(chǎn)交易情況及開發(fā)建設(shè)管理的整體情況，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為具有一定的法律性，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.5 在經(jīng)濟水平方面做調(diào)整

面對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，短時間內(nèi)不太可能使所有房地產(chǎn)企業(yè)達到相同的水平。只能運用相同的制度標準縮小各地區(qū)的經(jīng)濟差，讓全國的房地產(chǎn)企業(yè)都可以執(zhí)行此標準，摸索尋找統(tǒng)一可行的辦法。通過這種方式，實現(xiàn)經(jīng)濟水平不同地區(qū)的相互發(fā)展與融合，尤其是經(jīng)濟比較落后的地區(qū)，可以通過這種標準實現(xiàn)與自己經(jīng)濟條件的相互照映。利用此種方法，可以為房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)定發(fā)展提供良好的制度支撐。

3.6 積極引進專業(yè)人才

針對上述房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，當?shù)卣枰鸬揭龑?dǎo)和指導(dǎo)作用，積極解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的人才分配不均衡問題，可針對具體情況出臺一些政策為專業(yè)人才提供可以發(fā)揮的平臺，充分展現(xiàn)自身能力。

政府要注意對小型企業(yè)的政策引導(dǎo)和支持力度，平衡好大中小型企業(yè)人才均衡問題，加大對人才的資金投入，從而幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟能夠平穩(wěn)發(fā)展。對于整體人員素質(zhì)水平，需要建立合理的人才架構(gòu)，從而有效解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題。[12]

4 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景

從我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，呈現(xiàn)出一種良好的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的經(jīng)濟地位，在一定程度上支撐著我國經(jīng)濟發(fā)展。對目前形勢分析看，未來的房地產(chǎn)行業(yè)將會持續(xù)保持一種旺盛的發(fā)展態(tài)勢，發(fā)揮著自身的優(yōu)勢。至少在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于一種良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定先進的經(jīng)濟管理制度，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展做好鋪墊，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)運營實現(xiàn)科學(xué)化、合理化和規(guī)則化，不斷招賢納士，創(chuàng)新管理模式，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做好基礎(chǔ)鋪墊，增添色彩。[13]

5 結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作從本質(zhì)上講，呈現(xiàn)出復(fù)雜的特點，在具體運行中，涵蓋了多個環(huán)節(jié)，所以需要加強對此的重視，同時注重做好監(jiān)督工作。在對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，為了更好地促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展，有效落實房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，首要任務(wù)便是要建立健全經(jīng)濟管理體系，并增強對法律法規(guī)的建設(shè)以及執(zhí)行力度，并在此過程中完善房地產(chǎn)政策，不斷創(chuàng)新。更要注意的是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，要正確認識到實施和監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的重要性，認識到自身職責(zé)。規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴格處理違反規(guī)定的行為，全面實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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