收入百分比法在房地產公司的運用

王敏

[摘 要]2017年7月，財政部發布了《關于修訂印發〈企業會計準則第14號——收入〉的通知》（財會〔2017〕22號），進一步明確了收入確認的相關內容。文章討論了收入百分比法在房地產公司運用的利弊，希望能夠幫助房地產公司深入解讀收入百分比法并在此基礎上合理運用，分析了收入百分比法在房地產公司運用需要注意的問題，僅供房地產公司和業內相關人士參考。

[關鍵詞]收入百分比法;房地產公司;收入成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.075

1 引言

房地產一直是我國經濟的重要板塊，對整體經濟的發展有重要的支撐作用，近幾年，國家的相關部門也對整個房地產行業進行了宏觀調控，保證整個市場的平穩運行。房地產公司身處其中，一方面看到了前方發展之路的希望，另一方面也深感市場競爭的激烈。資金是房地產公司正常運作的保障，自有資金只是其中的小部分，大部分來自外部的籌融資。公司投入一個地產建設項目，背負著項目本身正常推進的壓力，更背負著公司發展與資金運行的壓力，某種程度上，一個大項目的失敗完全有可能致使一家房地產公司關門。因此，收入的確認對房地產公司來說至關重要，按照現行企業會計準則，房地產公司一般采用收入百分比法確認收入，在實務中，該種方法的運用也有利弊，房地產公司應該對此有所了解，并且分析在運用中出現的問題。

2 收入百分比法在房地產公司運用的利弊

2.1 優點

2.1.1 有利于建立健全公司的成本核算制度和內部控制制度

房地產公司開發一個地產項目的過程相當長，從最開始的投標建設到最后的竣工結算投入使用，全部的過程對資金的要求相當高，這就使得房地產公司的會計核算常常聚焦在成本與收入兩個方面。新的《企業會計準則第14號——收入》綜合考慮了房地產公司和建筑項目的特點，多數情況下收入百分比法是按照履約進度確認有關的收入，其關鍵的確認依據指標是項目發生的實際成本和預計的總成本，或者是項目的工作量，這樣一來房地產公司要想準確、真實、有效地運用收入百分比法，就必須有一套健全的成本核算制度和內部控制制度。一方面，如果房地產公司的預計總成本有舊賬或者存在偏差，就不能真實地反映總成本，直接影響收入成本的確認;另一方面，房地產公司將項目建設的部分或者全部外包的，要及時與外包工程公司協作做好已完工程量與計價工作，保證當期發生的實際成本能夠及時地歸集和入賬，這也是影響收入百分比法運用的重要因素。

2.2.2 將財務指標控制在相對穩定的狀態，有利于實現籌融資

我國的企業會計準則在實務的運用中不斷地改進與完善，新的收入準則充分結合了目前房地產建筑項目造價高、周期長、結構復雜的發展趨勢，強調收入百分比法按照履約進行確認并不是適合每一個項目，對這些項目可以采用投入法或產出法確認，使房地產公司在內的相關公司在收入成本確認方面找到了更加準確的依據指標，有利于規避公司各個會計年度或期間的收入、成本、利潤有較大的波動。也就是說，房地產公司在運用收入百分比法時，各個會計年度或期間的財務報表上有關項目的數據產生較大波動的可能性較小，因此，由財務報表上的數據計算出的財務分析指標產生較大波動的可能性也隨之減小。對于房地產公司而言，因為自有資金很難支撐完成一個地產項目的開發建設，籌融資是難以避免的，而財務分析指標是投資者關注的重要內容，這能夠在一定程度上反映房地產公司未來的經營和風險形勢，因此，穩定的財務分析指標勢必將有益于公司完成籌融資，順利推進項目完成。

2.2 缺點

2.2.1 為相關人員提供了人為調控利潤的空間

在實務中，房地產公司對于一些比較容易確認的工程量的合同會采用已完成工程量占預計總工程量的比例確定進度和收入，但對于一些比較難確認工程量的合同會采用累積實際發生的成本占預計總成本的比例確定進度和收入，前者一般不會出現人為調控的問題，但后者與成本聯系緊密，有一定的空間可以調控各個會計年度或期間利潤的平衡，這就表明公司內部可以影響完工進度的確認，有的房地產公司的管理人員為了完成業績考核指標，迫于壓力要求公司的財務人員人為的調控成本進而實現指標。因此，收入百分比法有可能造成項目的真實狀況無法準確反映，為了避免這一現象，房地產公司需要結合自身經營管理的實際情況和具體項目的復雜程度建立健全內部控制及報告制度并提升自身的管理水平。

2.2.2 存在稅務問題

首先，房地產行業納入“營改增”的適用范圍已經3年多了，按照最新的《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》要求，以下三種情況應繳納增值稅：一是勞務或服務已經或正在提供并且收到款項;二是勞務或服務已經或正在提供并且未收到款項，但是合同中雙方明確了收款日;三是未收到款項并且合同中雙方也沒有明確收款日，但是提供的勞務或服務已經全部完成。但在實務中，房地產公司一般按照收入百分比法確認收入并計提應繳納的增值稅，正式的繳稅要等到開具發票之后，但公司所處的行業市場及其自身對合約中明確收款日的意識相對較弱，以至于房地產公司對已完工但仍處于竣工結算審計中的項目無法按時納稅，造成納稅時點的誤差，面臨著被稅務部門查處的風險。其次，在企業所得稅方面，采用收入百分比法一定程度上會造成實際的收入落后于按進度確認的收入，無法實現真正的同步，但是根據現行企業所得稅的規定，有利潤就要繳稅，在這種情況下，公司需要墊付一部分的稅金，這會給公司帶來資金上的壓力。

3 收入百分比法在房地產公司運用應注意的問題

3.1 進一步規范成本核算和內部控制

收入百分比法的運用一方面有利于房地產公司建立健全成本核算和內部控制制度，但另一方面也對其提出了更高的要求，成本核算和內部控制越規范，收入百分比法的運用就越到位，因此，房地產公司不能滿足于眼前成本核算與內部控制現狀，要結合自身的發展和項目的特點，進一步規范影響收入百分比法運用的相關成本核算，比如累計已發生的成本、預計總成本、實際發生的成本等，同時，也要進一步規范內部控制，將內部控制落實到公司的每個部門以及項目的每個單位，盡可能降低人為調控利潤的可能。

3.2 加強納稅籌劃和稅負分析工作

在具體的實踐中，房地產公司運用收入百分比法時，確認收入與實際收到款項一般情況下是存在時間差的，這段時間差也會造成稅務處理上的問題，為了提高收入百分比法與稅務處理的配比，房地產公司應做到以下兩點：一是應該加強納稅籌劃工作，通過合法合規的途徑控制稅負，不提前也不推遲納稅，與審計等部門協調好把握住納稅的時間點，降低由那段時間差給公司資金運作帶來的壓力;二是應該加強稅負分析，分析每個月的稅負變化趨勢并上報企業的稅務財務管理人員，為今后的納稅籌劃工作。

3.3 建立健全內部審計體系

收入百分比法在房地產公司運用時要注重建立健全內部審計體系，一方面是為了實現對項目事前的預測、事中的控制以及事后的監督，方便房地產公司能夠及時掌握項目的進程和資金運作情況，實現動態的成本管理和監督，為收入百分比法的運用提供保障;另一方面是為了能夠與外部審計協作盡快完成對已完成項目的審計工作，為企業按時按量繳納相關稅費提供足夠的時間，避免稅務部門的調查，減少收入百分比的缺點給企業造成的影響。

4 結論

綜上所述，收入百分比法有利弊兩面，房地產公司在運用時應該理性地看待收入百分比法的優點與缺點，在具體的運用過程中應該趨利避害，使收入百分比法的運用能夠切切實實地為企業創造價值，實現價值增值。

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