房地產企業償債能力與銷售增長能力分析

張瑤瑤

[摘要]現如今，利用財務杠桿撬動資本運作的經營方式已使很多資本回報率較高的行業或者企業獲得了相當可觀的利益，房地產便是該特點較為鮮明的一類企業。雖然這種負債經營的方式存在著較高的風險，但企業如果能夠合理控制債務水平，實現銷售的有效增長，那么企業的資本積累便會呈現出立竿見影的效果。文章通過對房地產企業償債能力與銷售增長能力的有效分析，試圖找出該類企業進行負債經營的合理方式，望對該類企業未來的持續穩定發展提供些許幫助。

[關鍵詞]房地產企業;償債能力;銷售增長;措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

1 ?引言

我國國內的房地產上市公司已近150家，房地產業逐漸成為我國經濟的支柱型產業。作為資金密集型行業，房地產企業利用財務杠桿進行債務融資是其快速發展的重要手段。而企業對自身償債能力的控制，以及結合銷售增長情況對杠桿的合理把控，則是房地產企業是否能夠持續發展并做大做強的關鍵因素。

2 ?房地產企業償債能力分析概述

通常來講，房地產企業的償債能力是指企業償還整個生產經營流程中各種債務的整體能力。償債能力的強弱能夠直接反映出該企業的財務經營狀況和盈利能力，是關乎房地產企業生存發展的關鍵因素。償債能力的好壞影響著企業投資者、債權人和企業自身三方面的利益。接下來，筆者將分析三種反映房地產企業償債能力水平的三種常見指標。

2.1 ?流動比例——短期償債能力指標

流動比例是反映企業短期償債能力的一種常用指標，其數值為房地產企業流動資產與流動負債之比。而從最近幾年房地產上市企業年度流動比例來看，該比值主要在2左右波動，這說明近年來房地產企業的償債能力一直較為穩定，財務杠桿的控制效果還算理想;同時，我們也應當發現近兩年由于全球整體經濟形勢下滑以及國家供給側結構調整等原因，該比例的波動性逐漸變大，企業的償債能力開始呈現出下降趨勢。

2.2 ?速動比例——短期償債能力指標

我們在分析企業短期償債能力時，往往還需要將速動比例考慮進來，與企業的流動比例結合起來分析企業真實的償債能力。房產企業的速動比例為企業速動資產與流動負債之比。由于房地產企業不同于一般企業，其主要產品——商品房的單個價值較大，所以存貨（未出售房屋）的流動性可能無法像其他商品一般具有較高的流動性，所以存貨在資產中的比例可能會對判斷企業的償債能力的高低產生不小的影響。所以，我們在判斷房地產企業償債能力時，若發現某企業流動比例高而速動比例較低，則應當給予更多注意，說明該企業可能存在房屋存貨積壓而無法售出的情況，企業的償債能力很可能受到較大影響。

2.3 ?資產負債率——長期償債能力指標

資產負債率是人們最常用的判斷企業長期償債能力的評價指標，其數值為企業總負債與總資產的比例。該指標在判斷房地產企業償債能力時要求應控制在40%到60%。若高于這個區間說明企業存在較高的償債風險，若低于這個區間則說明企業財務杠桿的利用率不高。從近幾年房地產上市公司的指標情況來看，年度平均資產負債率指標略有上升，總體來看，企業償債水平控制較為理想。

3 ?企業負債控制比例與銷售增長的關系

從企業的資產負債率判斷企業償債能力的高低，并沒有統一的標準和界限。而應當結合行業特點、經營特色、發展規模以及企業當前的資產結構等因素進行綜合判斷。

眾所周知，企業的現金流是維系企業生存發展的關鍵命脈。現金流又分為經營性現金流、籌資性現金流和投資性現金流三個部分，這其中經營性現金流是指企業開展常規性業務產生的現金流，是支撐企業發展的立足之本。部分經營狀況較差的上市企業，其經營性現金流長期呈現負值，企業只得通過銷售非流動性資產獲利止虧，而這并非長久之計。當整個經濟環境處于下行狀態時，資產負債率較低的企業，經營風險也就相對較小。

如果資產負債率較高，但若是企業具有較強的銷售增長能力，即企業應收賬款周轉率較為理想，企業能夠保證日常有足夠多的現金流入，即使每年或者每月的債務支出（本金和利息）較高，但該部分債務支出只占銷售現金流入的一半以下，那么企業就有足夠的資金流用于經營發展。所以在這種模型下，類似于融創模式，只要企業日常的銷售增長（資金流入）是債務成本的兩倍以上，那么不論企業的資產負債率有多高，企業的經營都是相對安全的。只是這也需要一個基本前提，就是整個社會經濟處于上行狀態，企業就可以借勢獲得高速發展。前些年房企的蓬勃發展，多數依賴于這種模式。

所以，企業的償債能力和銷售增長能力密切相關，銷售增長能力極強的前提下，企業的負債能力就可以保持在相對較高的水平。

4 ?合理控制負債水平的措施與建議

近年來，隨著國際經濟形勢的持續走低，中國經濟一直處在較強的下行壓力之下。在經濟大環境不景氣的情況下，高負債經營勢必帶來較大的經營風險。所以合理控制負債水平是當下房地產企業必須面對的問題。

4.1 ?拓寬企業融資渠道

隨著房產泡沫的不斷增大，國家出臺了各類限價限購政策，以打擊危害市場健康發展的炒房行為。各大商業銀行也紛紛收緊貸款規模，提高貸款條件限制，對房地產企業的貸款審批變得異常嚴格，致使很多房地產企業一時無法籌得足夠的資金進行土地購買和房屋建設。在這樣的情況下，房地產企業應不斷拓寬經營思路，改善以單一銀行貸款為主要籌資渠道的方式，探索更多的籌資渠道，例如通過增資擴股、發行新股、發行債券等方式，合理降低債務成本，減少企業財務風險，實現企業的平穩發展。

4.2 ?合理改善企業的負債結構

過去，很多房地產企業通過投入大量的資金，利用高負債、高杠桿來購入大量土地，提前為后續的建設施工做好準備工作。但這也同時造成了相當多的資金積壓在土地購買環節，使企業的負債水平在期初就位于高位。對于房地產企業來說，過早的提升負債比例，導致企業的資金鏈緊張，從而背負較高的財務壓力和風險，不利于企業對自身經營的調整，會禁錮企業的發展渠道和模式，使企業長時間處于保守狀態。鑒于此，企業應盡可能的優化資產負債結構，減少企業的短期借款和流動負債比例，適當增加部分長期借款，優化債務期限，并盡可能的提前預收款項的收入時間，充盈手中的資金流量，為企業帶來更多的經營活力。

4.3 ?通過多元化經營保持資金鏈的穩定

如今，大部分房地產企業的主要銷售增長方式依然依賴于商品房銷售。但是經營渠道的單一性，往往使房地產企業在激烈的市場經營中處于被動地位，一旦市場出現波動，或者出臺房屋限購政策，造成商品房銷售困難，就極容易造成企業資金鏈的斷裂，使企業徹底陷入困境。鑒于此，房地產企業尤其是上市房企應盡可能的拓展經營業務，以多元化經營的方式增加資金流入渠道，克服房地產企業因房屋滯銷帶來資金困難的風險窘境。如企業可以結合房屋銷售開展現代化物業管理服務，利用一定的宣傳手段，打造品牌服務效應;在出現房屋滯銷的區域開展部分租房服務，通過收取一定的租金收入合理改善資金流情況;在近商圈區域，將部分沿街房屋開展商鋪管理經營，或者直接將部分商鋪改造為酒店或小型商場，多渠道拓寬租金來源等等。通過多元化的經營，豐富房地產企業資金流入渠道，科學降低企業負債比例，合理降低房屋調控因素所帶來的財務風險。

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