我國房地產財稅政策及國外經驗借鑒

張凱

[提要] 近年來，我國面臨部分城市房價大幅上漲、租賃住房市場激勵不足、房地產市場結構不合理、存量住房空置導致資源浪費等現象，在這種背景下，政府進行一系列改革措施，如購租并舉、房產稅試點等措施。通過借鑒國外發達國家的經驗和做法，為完善房地產財稅政策提出合理建議。

關鍵詞：住房；財稅；國外經驗

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年12月18日

在城鎮化快速推進過程當中，我國許多城市的房價快速上漲。據統計，在2016年全球房價收入比最高的十大城市中，有3個是中國內地的城市，分別是北京（第5位）、上海（第8位）和深圳（第9位）。為了抑制房價過快上漲，許多城市在近些年來先后采取了一系列調控措施。盡管這些措施在短期內使房價漲幅得到了一定程度的控制，但房地產基本制度建設仍然不足，土地財政這一住房的基本制度建設仍然沒有改變。這種困境與我國住房發展所處階段以及房地產市場結構緊密相關。在住房市場化改革以來，在供給端“重售輕租”，在需求端“重購輕租”，使得絕大多數資源聚集在住房買賣市場，導致整個住房體系呈現失衡態勢。面對這種局面，在新時期將購租并舉作為深化住房制度改革的主要方向，具有非常積極和現實的意義。購租并舉的住房制度正是著力解決當前出現的種種問題，發展租房市場，調整房地產市場結構，讓絕大多數居民能夠住有所居。

一、充分認識房地產市場健康發展的重大意義

房地產是房產和地產有機結合，具有商品、資產和社會保障的多重屬性。同時，作為一種先導性、基礎性產業，對滿足居民居住需要、促進經濟社會發展、推動城鎮化進程具有十分重要的作用，調控失誤會導致社會分配不公，作為民生保障“住有所居”的基本要求，也影響著社會的穩定。所以，房地產的健康發展對社會具有重要的意義。

（一）房地產具有消費與投資兩種功能，能擴大內需和促進經濟增長。一方面房地產開發投資對內需和經濟增長直接拉動；另一方面給關聯產業和住房消費帶來間接貢獻。房地產產業鏈長、關聯度高、帶動性強，不僅可以帶動上游建筑業的發展，而且可以帶動下游房屋裝修、家用電器等消費品的需求；不僅能拉動生產資料和消費資料的需求，還可以拉動服務業的發展，進而擴大社會就業。

（二）房地產健康發展是保障和改善民生、加快構建和諧社會的應有之義。住房是關乎民眾的問題，對于維護社會穩定有重要作用?！白∮兴印笔菢嫿ê椭C社會的基本目標。低收入家庭的住房問題既要依托市場機制，更需要通過政府公共服務資助。政府應當著力構建多層次住房保障體系。

（三）房地產市場健康發展是推動城鎮化科學發展的需要。房地產是城鎮建設的組成部分，是推進城鎮化的重要基礎。從根本上講，城鎮化和工業化共同推動了房地產業發展，反過來也是城鎮化的助推器。

二、我國房地產財稅政策基本情況

20世紀90年代以來，伴隨著住房分配制度改革，一系列住房商品化和鼓勵住房消費政策的國家政策指導下，我國房地產市場始終保持著較快的增長速度。發展至今，我國已經形成了覆蓋房屋買賣市場、租賃住房市場、住房保障多種類、多層次的財稅體系。

（一）土地出讓收入成為地方政府主要的收入來源。在城市化發展過程中，受多重體制和機制的影響，土地出讓收入逐漸成為地方政府最主要的收入來源。1998年全面推行城鎮住房制度改革時，地方政府的土地出讓收入為507.7億元，約占地方政府一般預算收入的1/10左右。2007年全國土地出讓收入首次超過1萬億元，2010年超過2萬億元，2014年超過了4萬億元。到2015年，土地出讓收入占地方政府總收入的比重為25.12%，相當于國內生產總值的4.49%。對地方政府而言，土地出讓收入已經成為推動城市建設和發展的重要支撐。

（二）初步形成公共財政對住房保障和住房改革的補貼機制。根據從2010年開始財政部門公布的公共財政支出決算情況，全國公共財政在住房保障領域的支出主要包括：保障性安居工程支出、住房改革支出和城鄉社區住宅。

（三）房地產稅覆蓋開發、流通和持有環節。自20世紀80年代以來，我國在房地產領域形成了以城鎮土地使用稅、增值稅、所得稅、房產稅、印花稅以及其他相關稅費為主體的政策框架。在開發環節，主要有耕地占用稅和印花稅；在流通環節，主要有契稅、印花稅、增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加；在持有環節，主要有房產稅和城鎮土地使用稅等。

（四）房地產財稅政策調整成為房地產市場調控的重要手段。隨著房地產市場改革的不斷深化，通過調整房地產財稅政策，尤其是交易環節的稅收政策，調節房地產市場中的供需關系，逐漸成為我國市場調控的一項重要手段。另外，作為房產稅改革的探索，上海和重慶開始了對個人住房征收房產稅的試點工作。

三、國外構建購租并舉住房制度的經驗與做法

在大多數發達國家的購租并舉住房制度中，住房買賣市場與住房租賃市場相互促進。首先，合理設計財稅政策，保持房價相對穩定，讓更多居民家庭愿意選擇租房方式，伴隨著住房租賃市場逐步發展壯大，形成住房的梯次消費模式，從而有效引導過度的購房需求轉向租賃市場，這樣有利于保持房價相對穩定。

（一）促進租賃住房的穩定供應。在發達國家的住房租賃市場中，作為租賃房的供應主體，個人和專業租賃機構都能獲得相應的財稅優惠政策。對于個人出租住房，大多數歐美發達國家都允許將此類房屋的折舊用以抵扣其他應稅收入，在租賃中出現的虧損還可以在其他收入中進行抵扣。在很多國家，還對持有出租住房的資本利得稅進行減免。而對于住房租賃市場中機構化、規模化的住房租賃企業，他們都是租賃房源的穩定供應主體，發達國家為住房租賃企業的發展提供多種稅收支持政策。

（二）以房產稅為主要手段減少住房空置。大部分發達國家在稅收政策設計上都注重“輕流轉重持有”，而且將持有環節的房產稅作為地方政府主要的財政收入來源。一些國家還將征收房產稅與穩定租金相結合。地方政府通過稅收補貼方式，建設低租金住房，為居民提供租房選擇。有些地方政府還通過立法來控制租金漲幅。endprint

（三）用財稅政策引導居民選擇租房。在發達國家，租賃是一種正常的住房選擇，居民家庭租房比例一般超過了30%，有一些國家的比例甚至超過了50%，如德國。不少國家都采取租金抵扣個人所得稅、租金管制、租約保障、為低收入家庭提供租金補貼等，美國自20世紀70年代先后采取了租金憑證和租房券，兩種形式的住房補貼。這種措施既為人們住房選擇帶來便利又為低收入家庭減輕了負擔。

四、完善我國房地產財稅政策的建議

（一）規范管理土地供應和收支，增加住房有效供給。一是增加土地有效供應，落實好保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地，對于投機性土地使用加強管理；二是進一步落實完善土地出讓方式；三是加大土地出讓收支管理力度。

（二）完善房地產稅收政策，合理引導居民住房消費。減少保障性住房建設支出，增加保障性住房租金補助。將實物保障與貨幣補貼結合起來，并以貨幣補貼為主，引導住房租賃消費。研究制定稅收優惠措施，支持租賃，引導居民通過租房解決居住問題。結合個人所得稅改革，將個人承租住房租金支出作為個人支出納入個人所得稅的稅前抵扣當中。這樣有利于降低居住成本，鼓勵租房，而且也推動租戶履行租賃合同登記備案義務，獲得相應抵扣證明，促進住房租賃市場規范發展。

（三）簡化稅種，逐步實現“輕流轉、重持有”。梳理房地產稅收體系，合并房地產交易環節征收稅種，逐步在全國對個人住房征收房產稅。企業和個人所得稅根據住房持有時間長短設定不同稅率，持有時間越長則稅率越低，抑制投機行為；合理降低交易環節稅率，提高持有環節稅率。

（四）對個人住房征收房產稅，促進存量住房資源有效利用。通過對上海和重慶關于個人住房征收房產稅試點的工作的總結，在房地產稅制調整的總體框架下推行合理的房產稅。對所有存量住房征稅，擴大稅基，鞏固稅源；按照評估價格計征，同時施行普通住房與高檔商品住房差別化稅率，引導住房需求。

主要參考文獻：

[1]周毅.美國房產稅制度概述[J].改革，2011.3.

[2]賈康，劉軍民.優化與強化政府職能建立和完善分層次住房保障體系[J].財貿經濟，2008.1.

[3]辜勝阻，李洪斌.完善租房市場、構建多層次住房體系[J].理論學刊，2013.1.

[4]甄輝，呂萍.我國城鎮化進程中的城市住房租賃體系建設研究[J].建筑經濟，2011.2.endprint