八月樓市出現降溫跡象

甄愛軍

進入8月份以來，各地樓市調控政策效應逐步釋放，成交量下滑，市場現降溫跡象。未來政策收緊預期進一步加大，樓市仍然存在一定的降溫空間，剛需群體可以擇機出手。

樓市整體出現降溫

8月第二周（8月9日至15日）主要城市樓市成交量繼續下降，環比均出現下滑跡象。中指院公布的數據顯示，17個主要城市成交量環比下滑12.4%，這已經是連續第二周出現環比下滑現象。

具體來看，一線城市和三四線城市降幅相差不大，二線城市降幅最為明顯。數據顯示，8月第二周一線城市成交量整體環比降幅為8.4%，主要是因為上海成交量明顯下降拖累，環比降幅為35%。此外，深圳成交量也出現下降，環比降幅為15%。二線代表城市環比下降14.5%，其中南京和寧波環比降幅最高，接近五成。三線代表城市成交量環比下降9.8%，其中惠州降幅最大，接近20%;揚州次之，為9.1%。

7月份多地出臺調控政策繼續明確“房住不炒”的方針后，8月二手房市場有所降溫。2020年8月上半月（1日至15日），易居研究院監測的13個城市二手房成交量為41334套，與7月上半月相比下降6%。

7月份進一步收緊房地產調控政策的城市南京、深圳、杭州成交量分別下降5%、5%、6%。此外，成都2020年上半年二手房成交量低于平均水平，8月份繼續明顯下降，表明市場需求較疲軟。

從房價漲幅來看，已出臺調控政策的城市房價漲幅均有所收窄，表明已經出現了降溫跡象。以南京為例，國家統計局公布的數據顯示，南京7月新房價格環比上漲0.1%、同比上漲4.9%，環比漲幅創5個月來最低;二手房價格環比上漲0.4%、同比上漲5.2%，環比漲幅與前3個月基本持平。

熱點城市表現各異

進入二季度以來，部分城市房價出現上漲較快跡象，土地市場熱度偏高，高溢價地塊頻現，給房地產市場帶來不穩定預期。正是基于這種變化，7月，全國10余個城市接連發布房地產政策，進一步收緊調控。包括深圳、杭州、寧波等樓市出現過熱跡象的城市，都采取了多種措施限制投機資金，打擊炒房，確保樓市穩定。

其中，深圳收緊調控的力度最大，7月15日和29日先后兩次出臺政策，力圖讓市場降溫。政策起到了立竿見影的效果，根據中指數據，深圳“7.15新政”出臺后首周，二手住宅成交套數下降至不足2000套，為5月底以來單周最低水平。此外，在個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年等政策影響下，二手房市場掛牌量有所減少，市場情緒受到一定影響。新政對房價也起到了明顯抑制作用，根據中國房地產指數系統二手住宅價格指數，7月深圳二手住宅均價環比上漲0.4%，漲幅為今年以來最低水平，較6月明顯收窄1個百分點以上。

杭州是另一個收緊調控的熱點城市，房價在新政出臺之后小幅回落。中指研究院監測結果顯示，杭州“7.2新政”出臺后首周，二手住宅成交套數環比減少近2成，但由于杭州新房搖號難度不斷加大，隨后二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套環比增長6%。但新政對房價起到了平抑作用，數據表明，7月杭州二手住宅均價環比下跌0.12%，為進入2020年后的首次下跌，可見新政對二手房價格產生一定影響。

不過，也有一些城市因為需求強勁，新政效應在短期內未能完全釋放。寧波也在7月6日和7月22日兩次出臺政策收緊樓市，但對成交和房價的影響均不明顯。中指研究院監控結果顯示，雖然在新政出臺后首周新建住宅成交面積有所下降，但隨后在市場需求的強支撐下又短期回升趨穩。在價格上，7月在多個高價項目集中入市、短期市場情緒仍較高等因素的帶動下，寧波新房價格環比上漲1.83%，漲幅較6月擴大0.5個百分點。不過，預計隨著政策逐漸顯效，未來價格漲幅將有所收窄。

未來房價保持平穩

由于當前樓市整體調控力度不見放松，未來樓市將會保持平穩態勢，不可能出現太大波動。

業內人士認為，保持現有調控力度的趨勢不會改變。易居研究院研究員王若辰表示，7月以來，深圳等熱點城市政策收緊、國務院7月24日召開房地產開座談會，均傳遞出了堅持“房住不炒”的信號。7月30日中央政治局會議再次強調了這一方針。

從過去一段時間表現來看，雖然各個城市加大了調控力度，但由于情況各異，效果也并不相同。比如杭州、寧波等城市，新政出臺后市場成交量雖有波動，但短期需求極為旺盛，樓市活躍度仍然較高，政策仍需時間消化。

從房價來看，新政對深圳、杭州等部分城市的二手房價格影響比較明顯，7月深圳二手房價格環比漲幅為今年以來的最低水平，杭州二手房價格環比年度首次為負。未來，各個城市在新政嚴格落實的情況下，政策將進一步顯效，新房、二手房成交規模或有所回落，價格也將更趨平穩。

隨著政策效應的釋放，未來樓市在成交量方面可能還會進一步下降。不過，部分市場需求仍舊旺盛的城市，如杭州、寧波、東莞等，短期內政策對市場的影響不會很大，還需在未來加大市場供應，從而促使市場保持平穩，減少“萬人搶房”現象的發生。

對購房者來說，當前市場行情適合買房。首先，房價不存在大幅回調的可能，買入之后不用擔心房價下跌。其次，房價也不會快速上漲，不用追漲，可從容選房。因此，對剛需群體來說，可以密切關注性價比較高的項目，擇機出手。