銀行不良貸款抵押物處置現狀及策略分析

關鍵詞 抵押物 銀行 稅費 租賃 貸款

作者簡介：劉宇虹，廣東盛放律師事務所，執行合伙人。

中圖分類號：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.115

近些年來，銀行的不良貸款大幅度的上升，銀行內部的抵押物也逐漸的增多。抵押物處置的進程變得十分緩慢。銀行的經營受到了很大的影響，銀行要規范好自身經營的狀況，尋找抵押物處置的突破口，不斷促進自身發展。

一、 銀行不良貸款抵押物處理現狀

（一）抵押物帶有租賃

銀行對不良貸款抵押物處理的過程中，經常會遇到帶有租賃合同的情況，這也是抵押物處理過程中常見的問題之一。附有租賃合同的抵押物會給銀行的拍賣帶來阻礙。法律上規定“買賣不破租賃”，所以借款人向銀行借款前發生租賃合同，銀行對抵押物進行拍賣時租賃合同仍然有效。這一項法律給租客帶來了很大的便利，保護了承租人的權益，但是卻給銀行抵押物的拍賣帶來了很大的阻礙。比如說銀行對一處房產抵押物進行拍賣時，承租人舉證附有房產十年的租賃合同，面對這一合同，銀行不能馬上將抵押物進行拍賣，需要耗用很大的精力進行多方溝通協調工作，從而對抵押物進行營銷。對抵押物進行評估時一定要看清抵押物是否帶有租賃，為拍賣減少不必要的麻煩[1]。

（二）多處抵押物在一個他項權證項下

銀行抵押物處理的過程中還會遇到的問題是借款人將多處抵押物登記在一個他項權證項下，這種情況下房產登記的部門不會將抵押物進行拆分，這也會給抵押物的拍賣帶來阻礙。這種情況一般會出現在零售的貸款項目上。比如說借款人向銀行借款時將兩個房產進行抵押。銀行對抵押物進行拍賣時，兩個抵押物在同一個他項權證上，而房產局不能將房產進行拆封解壓，所以必須將兩個房產進行同時拍賣。但是這種拍賣的方式成功率較低，但只賣一套又會損害競買人的利益，所以這種情況會對抵押物的拍賣起到阻礙的作用。

（三）抵押人不配合銀行的工作

銀行處理抵押貸款事件時，經常會出現抵押人不配合銀行工作的現象。這樣的行為會拉長抵押物處理的時間，讓催收的過程變得十分的緩慢，從而影響銀行的經營狀況。當抵押貸款逾期時，借款人如果不配合銀行就會被迫通過法院進行訴訟。但是抵押人會以各種理由進行推脫，比如拒絕收取法院的相關文書、向法院提出異議或者進行上訴，通過阻礙司法執行來延遲抵押物處理的時間，從而影響抵押物拍賣的效率，在抵押物拍賣的過程中這種現象較為常見。

（四）抵押物非貸款銀行首封

銀行進行抵押貸款時有的抵押物并不是銀行首封，需要首封的法院進行推動才能進行拍賣，這也會影響到抵押物拍賣的進程。貸款人在銀行進行抵押貸款時抵押物會被多家執法機構進行查封，如果抵押物被其他的執法機構進行首封，那么銀行就不能獨自對抵押物進行司法拍賣，這種情況出現的較多。雖然國家已經有相關的法律對該現象進行規范，但是具體的措施在基層法院執行的還不到位。抵押物因為非銀行首封而直接影響到銀行的經營狀況，讓銀行的貸款無法償還。比如說有的債務人當銀行貸款到期時無法歸還，就會通過民間借貸的方式對抵押物先行查封，導致銀行處理抵押物時處于被動狀態，并以此要挾銀行對部分利息進行減免。所以抵押物非貸款銀行首封也是抵押物處理過程中一個很重要的問題。

（五）抵押物為抵押人唯一住所

對抵押物進行拍賣時，經常會出現抵押物為抵押人唯一住所這一情況，法院對抵押物進行拍賣時，一般不會支持拍賣抵押人的唯一住所。所以抵押人可能利用這一條件進行抗爭。比如說某個抵押人抵押的是一個別墅，但是別墅是抵押人的唯一住所，當別墅被拍賣時，就算抵押人有較強的經濟實力，法院也不會強制性對別墅進行拍賣。另外，法院對抵押物拍賣時，抵押房中存有物品或者有人居住法院也不會快速推動拍賣的進程。所以這也是抵押物拍賣過程中存在的問題之一[2]。

（六）商業用房轉讓稅費過高

商業用房轉讓稅費偏高也是銀行抵押物處理過程中的問題之一。我國民用住宅和商業用房的稅費是不一樣的，商業用房的稅費比民用住宅要高很多。所以這也給抵押物拍賣帶來阻礙。比如說某人用商業用房進行抵押后，不能如期還款。銀行拍賣其抵押的商業用房時，需要交納營業稅、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅等多個稅種，高額的稅費會阻礙抵押物的拍賣，從而導致抵押物流拍。

（七）網拍對抵押物的質量要求較高

近些年來，為了提高抵押物的拍賣效率，會采取網拍的方式進行拍賣。但是網拍對抵押物的要求極高，有瑕疵的抵押物無法在網上進行拍賣，也就導致抵押物的處置時間過長。

二、銀行不良貸款抵押物處理對策

（一）對附有租賃合同的抵押物進行慎重處理

對附有租賃合同的抵押物進行處理時，要用嚴謹的態度對合同進行甄別。

用戶在銀行辦理抵押貸款時，首先要對附有的租賃合同仔細地檢查，在抵押合同中應該對抵押物的后續租賃設置一些規定的條款。對已有的租賃合同處理時不僅要檢查合同還要對租金交易進行檢查，通過這樣的方式保護好銀行的合法權益，減少抵押物拍賣過程中的麻煩，提高抵押物拍賣的成功率[3]。

（二）抵押物必須擁有清晰的權證

銀行對抵押物進行核實時必須要求抵押物擁有清晰的權證。銀行辦理貸款前要按照法律規定進行辦理，對于有瑕疵的抵押物，不能作為貸款的憑證。減少抵押物拍賣時的麻煩。如果遇到多個抵押物登記在同個他項權證項下，銀行辦理貸款之前應該將抵押物分開辦理他項權證，對于銀行現在已經有的存量業務，銀行要進行及時的處理，可以給客戶重新建立一個合理的額度，對抵押物進行分開處理，從而減少后續拍賣過程中的麻煩。

（三）明確規定抵押人逾期的處罰條款

對于抵押人不配合銀行工作的問題，銀行應該明確規定抵押人逾期的處罰條款，并加強與當地政府、法院還有債務人的溝通，對所遇到的問題進行及時的歸納整理，還要密切的關注國家推出的各項措施，根據實際情況找到解決問題的方法。銀行還要進行合法規范的經營，對于逾期貸款訴訟的文書應該在貸款合同上進行明確的規定。規定訴訟文書的傳達途徑、送達地點以及送達方式，從而加快文書的送達進程，減少訴訟的時間，從而提高抵押物拍賣的進程。

（四）與監管部門聯合解決問題

要想解決非首封的抵押物貸款問題，首先要對非首封抵押物進行調查。與抵押問題中的政府、其他查封人進行配合。銀行還可以將此事件向監管部門進行匯報，讓監管部門與相關的司法部門進行溝通，還可以通過監管部門以提案的方式向政協進行報告。從而盡快解決首封問題。最后銀行還要主動與基層法院進行溝通，盡快解決抵押物非首封的問題，提高工作效率[4]。

（五）對唯一住宅抵押用戶進行限制

銀行辦理抵押貸款業務時，應詳詳細了解客戶擁有的資產。做房地產抵押業務時要避免出現將唯一住宅進行抵押的現象。貸款人申請貸款時，應有兩套及以上的房產并出示證明。抵押貸款還清之前不能將房產進行轉讓并簽訂相關的書面承諾。轉讓第二處房產時應該還清銀行的貸款。當抵押貸款發生風險時，銀行應該及時與債務人進行溝通，采取相應方案降低風險系數。比如說可以換面積較小的房產等，通過這樣的方式對債務快速清收。

（六）重視商業用房的稅費問題

提高抵押物的拍賣效率就要重視商品房的稅費問題。首先，可以對抵押物進行公平、公正的評估，根據市場的實際價格評估出合理的成交價格，不能抬高或降低評估的標準。貸款人辦理貸款時還要對商業用房進行估值，防止拍賣的過程中價格無法覆蓋貸款本息。另外，貸款人還款的過程中還可以通過等額本金還款的方式進行還款，從而提高還款的效率。重視商業用房的稅費問題可以保證銀行的經濟效益，提高抵押物拍賣的效率。

（七）探索新型方式處理抵押物

近些年來，銀行對抵押物的處理方式不斷地進行更新，比如說出現了網拍的新形式。但是，網拍的過程中仍然存在很多的問題，就需要銀行積極探索新型的方式對抵押物進行處理。銀行要想解決抵押物難變現的問題就要不斷地創新方式。銀行除了在內部規范好抵押貸款的操作外，還可對抵押貸款進行保險。銀行可以對抵押貸款進行保險，當貸款逾期時可以讓保險公司承擔風險，利用保險公司分散抵押物帶來的風險。這樣就可以減少抵押物拍賣過程中給銀行帶來的麻煩，還能提高抵押物拍賣的效率。銀行還可以加強金融產品的創新，銀行可以將房產抵押貸款證券不良資產的轉讓進行有機的結合，從而提高抵押物的處理速度，提高銀行的經營效率。銀行還可以引入外部的力量對抵押物進行處理。銀行對抵押物處理的過程中沒有足夠的時間和精力，對于司法部門的程序也沒有專業的人員進行處理。所以對抵押物進行處理時可以引進外聘律師事務所進行處理，對于難以處理的抵押貸款可以讓律師進行法院調解，比如說資產線索查找和拍賣執行等問題，也可以對司法拍賣過程中某一些事務或者某一階段進行律師委托，讓專業的人以及團隊對抵押物進行處理，從而提高抵押物的處理速度，推進抵押物的執行力度。只有不斷地探索新型方式對抵押物的處理，才能促進提高銀行的工作效率，保證銀行的經濟效益，從而促進銀行業的發展。

（八）設置科學合理的抵押率

銀行工作的過程中會對抵押物設置抵押率，設置抵押率時應該根據銀行的實際情況設置科學合理的抵押率。為了確保抵押物的安全性，應該根據抵押物的難以程度對抵押率進行設置。比如說偏遠地區的廠房、沒有獨立通道的商業用房、非通訊設備等都有對抵押率進行嚴格的控制。銀行盡量不要使用同一個抵押率處理所有的抵押物，對商業用房進行分層抵押的，在總抵押率不超過規定的情況下，要按照金字塔形來設置各層的抵押率，從而保證銀行的經濟效益，促進銀行的不斷發展。

三、結語

綜上所述，銀行抵押物的處理問題是銀行經營中的重要問題，直接影響著銀行的發展，要想提高抵押物的處理速度就要做到對附有租賃合同的抵押物慎重處理、抵押物必須擁有清晰產權、明確規定抵押人逾期的處罰條款、與監管部門聯合解決問題、對唯一住宅抵押用戶進行限制、重視商業用房的稅費問題以及探索新型方式處理抵押物，只有這樣才能促進銀行行業的穩健發展。

參考文獻：

[1]葉道鵬，孔蔚娟.銀行不良貸款抵押物處置現狀及策略分析[J].金融經濟（理論版），2015（6）：172-174.

[2]羅全貴，王永剛.不良貸款中房地產抵押物處置過程中存在的問題及風險防控措施探討[J].內蒙古金融研究，2018（4）：102-104.

[3]李天白.我國商業銀行不良貸款現狀及處置方法研究[J].今日財富，2018（9）：41-42.

[4]汪澤，張潔.銀行債權抵押物拍賣司法問題解析[J].中國農村金融，2018（20）：58-60.