農村宅基地確權登記，特殊情況該如何辦理

張兆利

加快推進宅基地確權登記發證是維護農民合法權益、促進農村社會秩序和諧穩定的重要措施，是深化農村改革、促進城鄉統籌發展的產權基礎，也是推進鄉村振興的基礎工作。2020年5月14日，自然資源部印發了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求2020年年底前要完成宅基地確權登記工作。關于宅基地確權登記，廣大農村干部群眾應了解以下法律知識。

1.“一戶多宅”的情況該如何登記？

原國土資源部《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（以下簡稱《發證通知》）指出，結合實際依法處理“一戶多宅”的問題。宅基地使用權應按照“一戶一宅”的要求，原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經本農民集體同意并公示無異議的，可在按規定補辦有關用地手續后，依法予以確權登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

2.宅基地超面積的情況該如何登記？

《發證通知》指出，分階段依法處理宅基地超面積問題。農民集體成員經過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，按以下規定處理：（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《管理法》）實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。（3）1987年《管理法》實施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。（4）歷史上接受轉讓、贈予房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈予行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

3.宅基地上的房屋是否一并登記？

根據《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》的要求，各地要按照不動產統一登記制度建設和宅基地制度改革的要求，全面落實宅基地、集體建設用地使用權，以及農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物確權登記發證工作，做到應發盡發。要從工作現狀出發，盡快制定或調整工作計劃，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍。《發證通知》要求，農村宅基地和集體建設用地使用權，以及房屋所有權是不動產統一登記的重要內容，各地要按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》等法規政策規定，頒發統一的不動產權證書。

4.外出不在家怎么辦理登記？

《通知》規定，各地可采取積極靈活的方式，完成宅基地和集體建設用地權屬調查。對權利人因外出等原因無法實地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾后補簽”或網絡視頻確認等方式進行。

5. 權屬材料缺失的宅基地能否登記？

《發證通知》規定，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在村民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公示30天無異議，并出具證明，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定。屬于合法使用的，予以確權登記。

6.規劃建設材料缺失的房屋能否登記？

《通知》規定，對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，如地方已出臺相關規定，按其規定辦理。如未出臺相關規定，對位于原城市、鎮規劃區內的，出具規劃意見后辦理登記。對位于原城市、鎮規劃區外且在《中華人民共和國城鄉規劃法》實施（2008年1月1日）前建設的，在辦理登記時可不提交符合規劃或建設的相關材料;在《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后建設的，由村委會公示15天，如無異議，經鄉（鎮）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。

7.農民進城落戶后村里的宅基地能否辦理登記？

《發證通知》規定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

【延伸閱讀】宅基地不能確權的四種情形

按照《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》的要求，農村宅基地及其上房屋為以下四種情形之一的，不能或無法辦理確權登記。

一是占用耕地建房的。耕地是用于種植農作物的土地，未經批準任何人不得擅自改變其用途。《中華人民共和國土地管理法》規定，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。違法占用耕地的，將可能面臨限期改正或者治理、限期拆除或者沒收建筑物、罰款直至被追究刑事責任等嚴重的法律后果。

二是違反生態保護紅線管控要求的。包括將房屋建造在自然保護區、飲用水水源保護區范圍內的，明顯侵入當地劃定的生態保護“紅線”以內的等情形。需要明確的是，上述宅基地即使已經經過審批程序，甚至取得了相應的產權證、規劃許可證，仍然將當作違規建筑被查處。

三是城鎮居民購買的宅基地。農村宅基地具有嚴格的福利保障屬性和身份屬性，系農村集體經濟組織無償分配給本集體經濟組織成員建房居住生活使用的集體建設用地。城鎮居民購買農村宅基地的行為，既不受法律保護，亦為政策法規所明令禁止。

四是小產權房。“小產權房”是指由鄉鎮政府或村委會發放“產權證明”而不具備依法在自然資源部門確權登記資格的房產。在現實中往往是一些村集體組織或者開發商以新農村（社區）建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。因此，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房因為產生原因不同，其表現形式也復雜多樣。根據《中華人民共和國土地管理法》和有關政策規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。任何單位和個人不得租用、占用集體土地用于房地產開發。所以，現行法律及政策規定均禁止小產權房基于買賣、交易等法律行為發生物權變動。