關于房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴張中的財務風險分析及防范

焦文昊

摘要：隨著我國經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場開發(fā)及需求不斷上升，國家也相繼放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的限制。然而，隨著市場規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)本身要求投資金額巨大，且回收周期較長，加之快速擴張戰(zhàn)略，財務風險旋即產(chǎn)生。本文以碧桂園作為擴張型房地產(chǎn)企業(yè)的代表，簡要分析企業(yè)在急速擴張中的財務風險與問題，并淺述防范措施，旨在更好地促使企業(yè)健康發(fā)展。

關鍵詞：快速擴張;房地產(chǎn);財務風險;防范

中圖分類號：F293.33 ? 文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0134-02

作為快速擴張房地產(chǎn)企業(yè)的代表，碧桂園擁有驚人的增長速度，2019年的業(yè)績達到5522億元，一舉超越中海等地產(chǎn)龍頭。然而碧桂園在快速擴張之路上問題嚴峻：安全問題疊發(fā)的房產(chǎn)項目，居高不下的資產(chǎn)負債率及財務杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)的擴張歷程危機四伏，在實踐中，由于快速擴張而失敗的案例屢見不鮮。而導致這些擴張企業(yè)分崩離析的重要動因就是財務風險，所以警惕企業(yè)擴張中財務風險，并構建相應的防范對策尤為重要。

一、企業(yè)快速擴張的動機

快速擴張，也被稱為高周轉模式。房地產(chǎn)企業(yè)快速完成拿地摘牌和動工，并盡快將樓盤進行銷售，換取現(xiàn)金回流，并將其投入下一輪的投資開發(fā)項目。作為資本密集型行業(yè)，房產(chǎn)項目的投資從數(shù)千萬元到數(shù)億元不等。由于項目工作量大，競爭度高，企業(yè)為了能保證充足的資金，必須盡快回款，壓縮業(yè)務用時。快速擴張模式有拿地快、建設快、銷售快、回款快等特點，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。

此外，近幾年地價不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力驟增。國家相關政策提高融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難重重。在這樣的背景下，更多的房地產(chǎn)企業(yè)采取快速擴張的模式進行發(fā)展。其中，碧桂園就是杰出代表。作為中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，碧桂園充分利用快速擴張模式贏得發(fā)展先機。

二、企業(yè)快速擴張的優(yōu)勢

1.提高收入效益

為了鞏固快速擴張模式，房地產(chǎn)企業(yè)常常需要匹配相應的“流水線式”的生產(chǎn)模式。以碧桂園為例，為了實現(xiàn)快速擴張，碧桂園建立高度標準化的業(yè)務流程。無論是競品踩盤，還是客戶看房，房產(chǎn)項目的用戶認為，碧桂園的房型、風格、布局都比較貼近。據(jù)統(tǒng)計，碧桂園近5年無論營業(yè)額還是稅前利潤增速都相當可觀。在營業(yè)額方面，其在2017年和2018年都驚人地達到了48%和67%。在稅前利潤方面，其于2017年增長117%，2018年增長71%。碧桂園采取的標準化業(yè)務流程充分利用快速擴張的優(yōu)勢，產(chǎn)生規(guī)模效應，在短期之內獲得巨大經(jīng)濟利益，聲名鵲起。

2.減少成本支出

房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張不僅表現(xiàn)在開盤數(shù)量、拿地次數(shù)方面，還表現(xiàn)為對企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的兼并。無論是在施工制造，還是產(chǎn)品營銷方面，擴張型房產(chǎn)企業(yè)對上下游供應商的依賴都很少。以碧桂園為例，其產(chǎn)業(yè)鏈包含了自身絕大部分的供應鏈，這樣的優(yōu)勢比較突出：首先企業(yè)能較好地控制產(chǎn)品的質量及供應速度，解決庫存問題，降低時間成本。同時，企業(yè)也可以能較好地控制費用，進一步節(jié)約成本。

三、企業(yè)快速擴張的財務風險

1.宏觀財務問題

作為資本密集型企業(yè)，房地產(chǎn)不同于其他銷售企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中投入周期較長，受外界不確定因素的影響較多，無論是哪種不確定因素都會導致企業(yè)出現(xiàn)相對的財務風險。快速擴張的房地產(chǎn)企業(yè)擁有完成的“流水線”工藝，往往承接項目較多，財務杠桿較大。如果財務問題不予重視，企業(yè)在摘牌、施工、銷售多個環(huán)節(jié)都會受到影響。同樣的財務問題在擴張型房地產(chǎn)企業(yè)中可能遭到放大。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商普遍存在資本結構配置不平衡，融資方式比較固定且單一等問題。融資渠道大多數(shù)都是靠銀行貸款。在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，國家為了更好地宏觀調控房價，也相繼出臺一系列的措施，如限制購買、限制貸款、扶持租賃市場等，部分銀行也對首套購房提升了貸款的利率。國家政策與外部環(huán)境的變化，均直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展，很容易造成企業(yè)收益下降，財務風險增加。如果貸款限制導致企業(yè)資金壓力加大，繼而出現(xiàn)融資問題，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)很可能缺乏充足的資金。如此一來，企業(yè)在開發(fā)銷售階段都會受到影響，最終限制自身發(fā)展。

客觀而言，拿地價格、融資成本不斷上升。近幾年的房價令人生畏，即使市場頗具潛力，但整體還是以供大于求為主。企業(yè)存貨積壓現(xiàn)象不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)增加營業(yè)收入，反而增加潛在銷售風險。

2.微觀財務問題

相比起選擇發(fā)展穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，采取快速擴張的房地產(chǎn)企業(yè)的風險從種類和關系上都較為突出。以碧桂園為例，房地產(chǎn)企業(yè)在擴張過程中主要在以下環(huán)節(jié)中存在風險。

（1）籌資融資環(huán)節(jié)

在融資環(huán)節(jié)中，采取擴張戰(zhàn)略的房產(chǎn)企業(yè)為了保證能夠快拿地、早開發(fā)，急需大量流動資金。在這個環(huán)節(jié)中，經(jīng)營規(guī)模、發(fā)展速度都迫使企業(yè)必須通過提高財務杠桿等手段增加融資效率和力度。在這樣的情況下，融資難度、償債風險將逐步提高。與此同時，為融資產(chǎn)生的需要按時償還的本金、利息也會越來越大。

數(shù)據(jù)資料顯示，碧桂園自2016年之后財務杠桿率從未低于80%。這樣高的杠桿率雖然有利于快速擴張，但也帶來巨大的融資與償債風險。如果碧桂園的銷售收入下降，償債能力變弱，最終會導致投資者撤資，營運資本減少以及現(xiàn)金流斷裂。

因此，采取快速擴張模式的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流、流動資產(chǎn)的要求日益增加，而增加的財務杠桿需要碧桂園擁有足夠的資金進行償還，否則不僅影響融資能力，更可能破壞整個商業(yè)閉環(huán)。

此外，企業(yè)為了貫徹擴張戰(zhàn)略，在實際的籌資過程中往往考慮如何在最短的時間內容獲得最多資金。管理層可能未將籌資方式對比分析，忽略最優(yōu)的籌資組合，導致企業(yè)決策不佳。財務風險的出現(xiàn)也就不足為怪了。

（2）投資開發(fā)環(huán)節(jié)