農村地籍房屋調查及數據庫建設探析

吳成科

摘要 ? ?隨著我國社會經濟的不斷快速發展，人們的產權意識逐漸增強。同時，我國對于農村不動產管理制度及登記程序也越來越完善。本文闡述了農村地籍房屋調查工作流程，主要包括準備工作、權屬調（核）查、地籍測量、房產測量等，并介紹了農村地籍房屋調查數據庫建設，以期為促進農村地籍房屋調查工作的有序開展提供參考。

關鍵詞 ? ?農村地籍房屋調查;工作流程;數據庫建設

中圖分類號 ? ?P272 ? ? ? ?文獻標識碼 ? ?A

文章編號 ? 1007-5739（2020）16-0259-02

農村地籍房屋調查成果可以為農村宅基地分配管理，探索農村宅基地流轉提供詳實的基礎數據。通過研究建設農村地籍房屋調查數據庫，使農村集體土地可以科學有效地利用起來，加快農村房地一體不動產登記發證。

1 ? ?農村地籍房屋調查工作流程

1.1 ? ?準備工作

開展農村地籍房屋調查準備工作主要包括工作人員培訓教育、人員隊伍組織、調查工具準備、資料收集及宣傳動員等[1]。結合當地農村土地使用的實際情況及政府制定的目標要求，對參加調查工作的政府人員及村民代表（縣、鄉鎮、村委會、村小組）進行培訓，重點收集二調數據庫、地籍數據庫、農村集體土地所有權確權登記發證成果、歷史登記檔案及大比例尺基礎測繪資料等。制作相應的表冊，備齊軟硬件設備，其中所用的GPS-RTK、全站儀等主要測繪儀器均應及時經過國家計量部門檢定合格。

1.2 ? ?權屬調（核）查

做好充足的準備工作后可開始權屬調查，以地籍區地籍子區為基礎，以宗地為調查單元逐宗開展調查，查清調查區內每宗土地的權屬、界址、位置、面積、用途，調查房屋的權利人、權屬來源情況、建筑結構、建成年份、批準用途及實際用途等，對已登記發證宗地、符合登記發證，不符合發證分類核實權屬狀況。制定宗地和定著物單位劃分規則，科學合理編制不動產單元編碼。結合現場核實，收集調查權利人家庭成員、土地權源資料、房屋準建證、村鎮規劃選址意見書、鄉村建設規劃許可證等證明文件，需要對收集到的資料復印或拍照留存。按照《不動產權籍調查技術方案》（國土資發〔2015〕41號）要求[2]，將調查的有關內容填寫表格，主要包括地籍調查表、房屋調查表、建（構）筑物調查表、宗地核實表等。權屬調（核）查是重點也是難點，農村范圍普遍存在戶主外出務工、老人投奔子女，“空心村”“老人村”多，四鄰界址指認無法簽字，宗地相鄰四至的指界簽字工作開展難度極大等問題。

1.3 ? ?地籍測量

地籍測量包括控制測量、地形要素測量、地籍圖繪制、界址點測量等。可利用當地測繪主管部門提供的C、D級GPS控制點作為平面控制點起算數據，圖根布控統一采用RTK方法布設圖根點。為符合后續房地一體登記發證精度需求，地籍圖測繪通過全野外1∶500全要素測量，密集居民區完整測繪地形圖，零散居民地按客觀反映建筑物周邊地形、地貌關系位置進行測繪，通常以建筑物為中心向四周測繪10 m。細部測量采用全站儀和RTK相結合的作業模式，居民地采用全站儀極坐標法進行測繪，居民地外圍較開闊的地區采用RTK測繪，內業可采用CASS 2008軟件編輯成圖。

1.4 ? ?房產測量

房屋及附屬設施測量結合地籍測量同時開展，不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量，獨立成幢房屋以房屋四面墻體外側為界測量[3]。房角點測量一般采用極坐標法測量和采用手持測距儀或鋼尺測量。房屋測量需要重點對房產面積量算，關注有柱走廊、無柱走廊（檐廊）、架空通廊、門廊、挑廊、陽臺等設計的面積量算問題，分清全算面積和半算面積規則。按規范繪制房產分戶圖。

2 ? ?農村地籍房屋調查數據庫建設

2.1 ? ?建設思路

鑒于目前國家層面并未出臺有關農村地籍房屋調查的數據庫建庫標準，當前主要參照《不動產登記數據庫標準（試行）》和《城鎮地籍數據庫》的要求，建設包括空間矢量數據、屬性數據與電子掃描件數據等，三者之間建立關聯的農村地籍房屋調查數據庫[4]。同時，結合《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）合理編制數據庫的數據字典，如地形地籍要素編碼、地類編碼等數據[5]。

2.2 ? ?建設數據庫

制定建庫技術方案后，選擇建庫軟件，建立坐標系和投影系統平面坐標系統，采用CGCS-2000坐標系，投影采用“高斯—克呂格投影”。采集地籍區、地籍子區、界址點、界址線、宗地、測量控制點、房屋及附屬設施等地籍、基礎地理矢量數據，對采集到的圖形數據進行編輯處理，建立點、線、面之間的拓撲關系，并對圖形數據及時進行拓撲結構檢查。將調查中采集的屬性數據，形成對應屬性數據表和屬性結構進行掛接導入。對調查過程中收集形成的權籍調查表以及權屬來源證明材料等資料，通過掃描、拍照等方法形成電子檔案數據，并與屬性信息關聯，形成完整的包括影像資料的屬性數據庫。最后，對圖形信息與屬性信息進行數據完整性、準確性、邏輯一致性檢查，滿足不動產登記管理系統需求。

2.3 ? ?數據庫建設注意事項

為避免與國有建設用地城鎮地籍調查范圍的重疊，需做好空間要素圖層的銜接，通常需提取最近年度的土地利用現狀、建設用地圖斑，將農村地籍房屋調查的范圍確認為城鎮地籍調查數據庫和工業集中區范圍線之外的202、203地類圖斑。

3 ? ?結語

農村地籍房屋調查數據庫的合理建設，為農村房地一體發證提供了最基礎的數據，也為有效提升土地精細化管理、保護農民土地合法權益、調動農村發展活力、促進城鄉統籌發展、推進農村產權制度改革奠定了重要的基礎。

4 ? ?參考文獻

[1] 國土資源部.地籍調查規程：TD/T 1001-2012[S].北京：中國標準出版社，2012.

[2] 國土資源部.國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知：國土資發〔2015〕41號[A/OL].[2020-03-22].http：//www.css110.com/info.asp？id=80.

[3] 國家質量技術監督局.房產測量規范 第1單元：房產測量規定：GB/T 17986.1-2000[S].北京：中國標準出版社，2000.

[4] 國土資源部.城鎮地籍數據庫標準：TD/T 1015-2007[S].北京：中國標準出版社，2007.

[5] 國家質量監督檢驗檢疫局.土地利用現狀分類：GB/T 21010-2007[S].北京：中國標準出版社，2007.