房地產糾紛仲裁中的相關問題探析

關鍵詞 房地產 糾紛 仲裁手段 存在問題 解決策略

作者簡介：張玲悅，北京市盈科（東莞）律師事務所，副主任、高級合伙人，研究方向：房地產。

中圖分類號：D925? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.027

房地產作為我國新興行業，在高速發展過程中，在促進經濟快速發展的同時，也帶來了諸多挑戰，成為重要的社會突出問題，與人們的生活密切相關。一般情況下，仲裁手段主要指的是在出現爭議或矛盾的情況下，各方當事人在訂立有效仲裁協議的情況下，當事人通過向相關機構提交爭議，從而有效解決問題的過程。機構仲裁機構會結合案件的事實依據與當前法律規定，給出合理的裁判，達到解決糾紛的目的。房地產當中的糾紛仲裁，和人民法院的審判活動存在一定的不同。

一、房地產糾紛案件中必須遵循的原則

（一）公平合理原則

公平合理原則主要是對民法基本原則的具體化，其反映出了民法的價值與精神思想，并且將其當作是更加廣泛的指導性思想，要遵循一般指導思想，一種可作為判斷基礎的準則，而不是具體的法律規則。在民事活動中以利益均衡作為價值判斷標準，所以，公平原則是一條法律適用原則，當民法法規缺乏規定時間，可根據公平原則來變動當事人的權利義務，司法判決應當兼顧公平合理，作出合理判決。針對當事人之間的合同關系提出要求，當確定合同內容時，應當遵循指導性原則[1]。

在房地產糾紛案件處理過程中，一定要嚴格參照具體的實時狀況與法律依據，將兩者之間有效結合起來，從而保障房地產糾紛相關問題能夠得到公平合理解決，從而有效解決當前存在的矛盾。在進行仲裁解決相關問題過程中，必須要遵循有法可依，依法處理。其次，對于一些法律法規并未作出明確規定的情況，仲裁機構方面是有權利根據公平合理的基礎原則進行處理。

（二）協議管轄原則

仲裁協議不存在級別管轄或者是地域管轄等區別，仲裁機構的選擇應當由雙方當事人自行協商確定。在各方存在有效仲裁協議下，仲裁委員會具有管轄權。依《中華人民共和國仲裁法》相關規定，對于仲裁協議中并未進行明確的事項以及約定的事項超出法律規定的仲裁范圍的，則仲裁協議無效。仲裁庭不具備管轄權。如婚姻、繼續案等。依照仲裁法司法解釋相關規定，當事人向人民法院申請確認仲裁協議效力的案件，由仲裁協議約定的仲裁機構所在地的中級人民法院管轄;仲裁協議約定的仲裁機構不明確的，由仲裁協議簽訂地或被申請人住所地的中級人民法院管轄。法律就涉外仲裁另有規定的除外。

（三）一裁終局原則

房地產糾紛案件審理過程中，當仲裁機構開展審判工作，并進行了裁判，當事人不能將相同的房地產糾紛案件再次提起訴訟或上訴，依法自裁決書作出之日起發生法律效力，即仲裁結果是具有一裁終局法律效力的;如果雙方當事人對最終的仲裁結果不滿意，仲裁機構以及人民法院有權不予受理。對于仲裁裁決的申請撤銷的，亦必須是符合法定情形，方可向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷[2]。

二、房地產糾紛案件仲裁的特點

第一，雖然房地產糾紛案件的仲裁機構通常都是由政府相關部門進行設定的，但事實上，在實際工作開展過程中，仲裁機構可獨立開展相關仲裁活動，行使自身權利;不管是在什么地區，仲裁機構作為比較特殊的機構存在，其不存在隸屬關系或者是等級關系劃分，通常情況下，主要是比較特殊化的社會公益組織的團體，且擁有一定的法律意識[3]。

第二，相關法律中明確規定，房地產糾紛案仲裁不受地域管轄。主要是由當事人自行協商確定。比如，惠州毗鄰東莞、深圳、廣州地區的房地產糾紛案件，并不一定只依靠惠州的仲裁機構才能進行仲裁，也可就近選擇交由東莞、深圳、廣州等城市的仲裁機構裁決。

第三，仲裁在解決房地產糾紛時，存在處理上的特殊性。如對于賣方出售尚在抵押貸款中的房產，通常在未消除抵押權的情況下，買受人請求出賣人繼續履行時，由于抵押銀行通常并非買賣合同中的一方當事人。故此，在審理的過程中，仲裁庭通常會依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規定行使釋明權，若經過審理認為繼續履行存在障礙，當事人是否變更仲裁請求為解除合同并支付違約金。若當事人堅決不同意變更的，則可能會駁回仲裁請求，由當事人另尋途徑解決爭議。比如再次通過仲裁方式，提起合同解除相關訴請并要求支付違約金等。

因此，對于有抵押的房產，通過仲裁的方式請求繼續履行的情況下，的確會與法院的處理上存在不同，甚至處理結果的差異。

三、房地產糾紛的仲裁程序

（一）案例分析

房屋的出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立了房屋買賣合同，出賣人多次配合買受人到不同銀行辦理按揭貸款。其后，因買受人征信因素不能在約定時間通過銀行的貸款審批，買受人要求變更協議，并采用第三方袁某某名義購買。出售人同意并訂立變更協議。然而，變更后，銀行貸款仍不能審批且經過催告買受人沒有能力一次性付款，出售人于是單方行使解除權。后買受人訴請至法院要求繼續履行并請求判令賣方支付違約金，而賣方則反訴要求確認合同解除并判令兩買受人支付違約金。法院二審終審確認合同解除且應由買受人向出售人支付違約金，終審（2018）粵19民終8274號民事判決書已發生法律效力。依上述生效法律文書，買受人袁某某、馮某某應向申請執行人劉某某、賴某某支付違約金136000元及訴訟費5800元。

（二）房地產糾紛仲裁程序

1.申請受理

根據相關規定，當事人申請仲裁必須要符合以下條件：首先，具有仲裁協議，當事人自愿將雙方發生的事情或者是可能發生的事情、存在的民事爭議關系提交給第三方機構，由其作出裁決。其次，仲裁請求與事實情況比較具體，必須要符合仲裁機構的受理范圍，當事人需提交仲裁協議與申請書。本案中，即使出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立有效的書面仲裁協議，但如果《變更買受人協議書》中的買受人袁某某并沒有簽署該仲裁條款，則作為案外人的袁某某是否有權加入仲裁程序呢？不同的仲裁機構確立了不同的仲裁規則。若依照《中國廣州仲裁委員會仲裁規則》，同一仲裁協議的案外人加入仲裁，要區分是申請人還是被申請人，也要區分仲裁庭是否已組成。依該會仲裁規則第二十三條，申請人追加同一仲裁協議中的案外人作為共同被申請人的，是否接受，仲裁庭組成前由本會決定，仲裁庭組成后由仲裁庭決定。

仲裁庭具有對房地產糾紛案件形式仲裁權，也是裁決權益的重要組織形式。仲裁庭的組成，通常主要分為兩種：第一種是由各方各自選擇仲裁員，第二種是由仲裁機構指定。當事人在收到受理通知或仲裁通知之日起于限定期限內沒有選定或共同選定仲裁員、首席仲裁員的，仲裁庭全部成員將由仲裁委員會主任指定。組成仲裁庭之后，仲裁機構要根據其實際組成狀況及時通知當事人，嚴格按照法律規定，自行回避，當事人有權行使回避權[4]。

2.保全

房地產糾紛案件中的保全，其主要被分為財產保全與證據保全兩種，證據保全主要指的是在進行仲裁過程當中，在獲取相關證據時比較困難，或者是無法獲得證據時，一方當事人可結合實際情況申請證據的保全。財產保全主要指的是仲裁機構在未做出裁決之前，一方當事人因另一方當事人的行為或其他原因，可能使裁決不能執行或難以執行的，可以申請保全。因此，財產保全也屬于比較特殊的司法保護制度，有利于仲裁程序的穩步開展，最大程度上維護仲裁裁決的法律效力[5]。

（1）證據保全。當證據可能會被損壞或者是無法取證的狀況下，當事人是可以依法申請證據保全的，并將申請通過仲裁機構提交到相應的人民法院。

（2）財產保全。仲裁機構在處理房地產糾紛案件過程中，為了最大程度上保障裁決生效之后能夠嚴格執行，且盡可能減少財產損失的情況，會根據當事人所提出的具體申請，對存在爭議的相關房地產經由相應法院作出查封，該查封期間通常是限制交易過戶以確保裁決的可執行。

3.開庭與裁決

房地產糾紛案件仲裁過程中，一般是需要開庭進行的。如果協議不開庭，仲裁庭可根據申請書以及其他相關材料進行裁決，仲裁不會公開進行。其次，還應當制作相應的裁決書，并由仲裁員進行簽名;對裁決書持有不同意見的仲裁員，可不簽名，裁決書實施之日起產生法律效力。

4.撤銷裁決與執行

仲裁案件特別是房地產糾紛案件，存在以下情況時，當事人可向當地人民法院申請撤銷：沒有仲裁協議;裁決結果不在協議范圍之內或仲裁機構沒有仲裁權的;仲裁庭的組成或仲裁程序違反法定程序的;裁決所依據的證據是偽造情況的;對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據及仲裁員在仲裁中有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。

當事人應當履行裁決，一方當事人逾期未履行的，另一方當事人依法向法院申請執行。受申請的人民法院應當執行。

四、結語

隨著社會經濟的快速發展，房地產行業在快速擴張的同時，也面臨著諸多問題與挑戰，在對糾紛案件處理過程中，仲裁手段發揮著重要的作用，是極為重要的策略之一。隨著各項制度體系的不斷發展與完善，房地產仲裁程序也有效解決當前存在的問題和矛盾，不管是仲裁機構相關部門或是政府部門都應當充分意識到，在處理房地產糾紛案件過程中，雖然有著諸多優勢，能夠創造一定的經濟效益與社會效益，但是依然存在一些需要完善的地方。因此，為了保障房地產糾紛仲裁的效率及穩定發展，就必須要積極采取更有效靈活的方法，針對當前我國房地產糾紛案的實際情況，不斷地更新與發展，完善相關法律乃至各仲裁機構的規則，才能夠充分發揮仲裁手段在房地產糾紛案件處理過程中的重要作用和價值。

參考文獻：

[1] 牛軍.二手房交易若干疑難問題探析——一起二手房買賣糾紛引發的法律思考[J].仲裁研究，2018（1）：76-85.

[2] 馮國鴻. 關于仲裁審理房產中介居間合同糾紛案件中的若干法律問題的調研報告（上）[J].仲裁研究，2017，12（1）：22-23.

[3] 王林輝.商品房買賣合同糾紛若干法律問題探析（上）[J].仲裁研究，2018，22（1）：23-24.

[4] 吳展.北京房地產中介行業的分析及發展對策研究[D].武漢理工大學，2003.

[5] 朱奕帆.淺談建設施工合同的效力等相關法律問——對一起建設施工合同糾紛案件的分析[J].法制博覽，2017（5）：23-25.