四大神級改造，造就如今的“十尚坊”

摘要：改造時，十尚坊處于生活、商業區的末端，為了避免地理位置上的劣勢，綜合考慮所處區位以及項目特征，豐柏集團將其定位于區域副商業中心（比原來的定位升了一級，現在介于區域商業中心與社區商業之間），通過經營管理，確立了其差異化定位，打造區域互補型商業（餐飲為主，兼顧休閑、娛樂、零售）的時尚休閑消費中心。

關鍵詞：重新定位;“花園”概念;加大步行空間

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

1 “十尚坊”前世今身

2003年上海豐柏企業發展有限公司從江南星城開發商手中整體收購了江南星城社區商鋪（原名），并在2005年重金投資了整條商業街，當時附近有20多個新建的大中型社區，讓敏銳的發展商感到了這條街的發展前途。因十棟形態不一的商業建筑，應“時尚”之諧音，“十尚坊”商業街就此誕生。

十尚坊的前身——江南星城社區商鋪原先皆為江南古典風格，與江南星城小區建筑風格相吻合。外立面不通透，結構則近似于別墅。

2 四大神級改造，造就如今的特色社區

第一，改造前，原來別墅的形態不適合商業功能的發揮，加上道路未修改拓寬，整體視覺也顯薄弱，江南星城社區商鋪總體印象比較沉悶、保守，所以未改造時人氣不足。在豐柏集團接手后，為了克服建筑形態產生的對于商業經營的不利因素，集團聘請了專業建筑設計團隊（HMA建筑設計事務所）將建筑重新定位，并進行整體改造。改造后，在原建筑的外面包裹“木”“磚”元素，適度保留原建筑的形態并增加采光和通透感。

第二，改造前，室外空間部分幾乎大都是水泥地，僅有少量花壇，綠化環境不佳。項目重新定位時，引入“花園”的概念，將10幢樓之間的水泥地改建為噴泉水景、林間小道等園林小品。此外，建筑與建筑之間的庭園也可作為商家的戶外茶座區域，增強了消費的舒適體驗。

第三，改造前，人行步道狹窄，停車場設在商業街中段及一端，人車沒有明確分流。項目改造后，原人行道拓寬，為消費者加大了步行空間。同時，在街旁專用停車道設置了停車區域。通過調整人流、車流動線，使人車分流并且方便了消費者停車。

第四，改造前，十尚坊位于閔行區古美板塊住宅區域內部。龍茗路沿線的新住宅小區基本集中在顧戴路以北，所以十尚坊建造初期處于生活、商業區的末端（所以在豐柏接手之前做不好）。2005年，江南星城建成，改造過的十尚坊一轉劣勢，處于住宅區中心，周邊整體生活居住氛圍濃郁。

也就是說，改造時，十尚坊處于生活、商業區的末端，為了避免地理位置上的劣勢，綜合考慮所處區位以及項目特征，豐柏集團將其定位于區域副商業中心（比原來的定位升了一級，現在介于區域商業中心與社區商業之間），通過經營管理，確立了其差異化定位，打造區域互補型商業（餐飲為主，兼顧休閑、娛樂、零售）的時尚休閑消費中心。

如今，2003年豐柏集團并購十尚坊至今已經十余年。從剛接手、到調整定位、再到招商完成大約經歷了4-5年時間，之后十尚坊進入其成熟期并在發展的過程中通過運營調整和品牌升級得到優化提升。從出租率來看，十尚坊經過長年發展都已經成熟，出租率均在95%以上，租金價格也遠高于競品及周邊住宅底商，見表1。

3 上海本土開發商豐柏集團背景

豐柏集團初創于1992年，1999年正式開始經營房地產業務，現已擁有地產開發、商業運營、營銷策劃、物業管理、建筑施工、裝飾設計、機電工程、倉儲物流等業務。經過多年積累，目前集團有四大業務板塊，逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。

目前豐柏集團自主開發或自持的物業按照商業、住宅、創意園區（實際上是聯合辦公）、商務酒店劃分為四類。具體來看，其擁有6個商業項目、6個住宅項目、3個創意園區項目以及1個商務酒店項目。

而豐柏自主開發/投資的項目中，除了有兩個住宅項目（一二期）在浙江湖州南潯之外，其他所有項目均在上海。上海的14個項目集中分布在徐匯、閔行、松江、嘉定四個區縣，其中，項目最多的是松江，也是豐柏集團的大本營。從項目類型來看，住宅項目集中在松江區，商業項目集中在相對靠近中心城區的閔行。

豐柏集團旗下的上海豐柏物業管理有限公司創立于2006年，是為客戶提供物業管理服務的平臺。除了運營管理自持項目之外，也提供管理輸出的服務。目前，豐柏物業管理參與經營、管理、服務的，有社區商業、購物中心、辦公、酒店、倉儲、住宅等多種類型項目。

從社區商業來看，豐柏集團經營管理的社區商業類型是超大型居住社區的生活中心，集團定位其為lifestyle center。目前，在運營管理的6個商業項目中，有4個lifestyle center項目（此外還有一個公寓，一個8.7萬平方米的綜合商業體），名字都叫“X尚坊”，形成統一產品線，但是在建筑形態以及裝修風格上都別具一格。

文章來源：本文由同策研究院供稿。