長三角房地產發展趨勢及格局

張宏偉

摘要：對于未來趨勢而言，2019年下半年到2020年二季度需求動力不足，成交下滑，均價回落，四季度為沖業績房企將加大推盤節奏。2020年伴隨土地拍賣回暖和新需求的積蓄，2020年二季度銷售有望再次復蘇。下半年商品住宅市場動力不足將反向影響下半年土地拍賣熱度，預計2020年二季度開始樓市維持低頻波動，穩步上行的趨勢。

關鍵詞：四大支撐體系;拿地機會;強者恒強

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0019-21 收稿日期：2019-12-17

對整個長三角區域而言，現在長三角區域一體化已經上升到國家戰略層面。長三角區域作為國家最重要的核心區域，產業資源與要素流動將會全面升級。隨著長三角資源要素轉移，政策、資本以及高端人才將加速向一線和強二線城市轉移，從而帶動優勢產業、創新產業的發展，因此一線強二線仍然值得房企重倉布局。而傳統行業向區域內的弱二線甚至是三四線城市轉移，在此過程當中，承接能力較強的城市成為“跑量”的關注重點。

一般情況下，當城鎮化率達到50%、60%以上，生產要素（包括政策方面要素、資本要素、高端人才要素）會向整個核心一二線城市集聚。集聚完之后，優勢產業和創新產業會形成他自己的核心競爭力，這種情況下，城市的支撐鏈就會強。傳統產業會下沉到三四線甚至是四五線，同時向中西部轉移。上述這兩條產業轉移的路線，在城市化率達到50%到60%之后會同時存在。這個過程當中對房企投資而言，應該把握政策面、基本面和產業要素面，在不同城市之間轉移的機會：核心城市把握好溢價的機會，非核心城市把握好跑量的機會。

長三角區域現在已經形成四大支撐體系，整個經濟圈內的發展基本架構支撐已經具備。比如說組織體系，黨中央、國務院全面部署，包括成立了長三角一體化示范區。從江浙滬來講，基本上是由上海統籌策劃這樣一體化的內容，同時還有智力支撐體系、制度支撐體系以及基礎設施支撐體系，現在基本形成一個可以預見的發展未來。當前情況下，長三角區域的不同類型城市都值得關注。

政策引導下，土地拍賣階段性降溫，大部城市近期土地價格較年初出現回調。短期看，把握2019年三四季度低價拿地機會;預計2020年第二季度，二線、強三線城市將率先迎來土地拍賣高潮。

長三角區域一、二、三四線城市目前來看都出現了地價下滑的狀況。從資金面角度來說，5月、7月、8月銀保監連續三次發布文件，現在大家都非常謹慎了。那么現在是不是一個好的窗口期？現在不拿地未來會不會錯過？這種情況下首先要研究整個土地市場的先行指標。通常土地市場有樓面價、成交金額、成交面積、土地出讓金、溢價率等一系列與土地有關的指標，整個土地市場領先指標是溢價率，當一輪土地市場出現復蘇好轉的時候，往往是地方政府率先降低樓面價來提升溢價率，溢價率會率先出現提升再帶動樓面價，最終土地市場出現復蘇、回升甚至是出現地王的趨勢。所以研究土地市場之前，首先明確溢價率是領先于樓面價甚至是其他相關土地指標的。在這個基礎上再看土地市場的溢價率和哪些指標關聯最高。影響溢價率最核心的是資金。比如M1、M2、隔夜拆借利率等指標。通過相關性分析，最后發現土地市場的領先指標溢價率和M1波動周期相關性最高。

有了結論之后，再研究M1和溢價率的關系。首先M1增速應該領先于二線城市土地市場溢價率1-3個月，M1增速開始出現回升的時候，大部分二線城市溢價率也開始出現回升。二是三四線城市大概之后M16個月左右。三是按照M1增速變化的趨勢來看，下一輪土拍的高潮，或者說M1增速周期的高點，就是2020年的二季度。這樣的情況下，當M1出現增速相對較高時，土地市場溢價率開始出現回升，二線城市基本上往后1-3個月。因此在2020年二季度二線城市會再次率先迎來土拍高潮。2019年三四季度仍然是低價拿地機會。按照這個結論，如果說各大房企資金面不是那么緊張，或者可以“熬”到2020年二季度，此時應該果斷出手。把握好本輪機會，如果錯過可能再拿地又貴了。

現階段兩類企業比較積極，一類是頭部類企業拿地積極。第二類是在2019年二季度沒有拿到地，以前是關注中西部區域，現在再“調頭”到長三角區域尋求新的機會。

在經過不同量級城市間價格的輪動上漲后，近期市場持續上行乏力，但新需求持續積蓄。預計至2020年二季度樓市維持低頻波動、穩步上行的趨勢，樓市穩步主基調不變。

商品住宅市場均價的情況，基本上也有一小半城市的均價出現了下降。從現狀來看，南京、合肥、鎮江、揚州個案出現了5%-10%左右的降價。

庫存壓力方面，單純說庫存去化周期大部分城市現在有去化壓力的，比如說像溫州或者是南通，從數據意義上來看，沒有去化壓力，但是短期內因為銀保監會的監管，以及市場動力不足的狀況，整個市場交易量的狀況短期內也是有壓力的。以長三角核心城市為例，案場人來訪量已渡過市場調整期的最低谷，但是整體上仍在低位徘徊。730政策后，案場來訪量相對穩定，但上行動力不足。

對于未來趨勢而言，2019年下半年到2020年二季度需求動力不足，成交下滑，均價回落，四季度為沖業績房企將加大推盤節奏。2020年伴隨土地拍賣回暖和新需求的積蓄，2020年二季度銷售有望再次復蘇。下半年商品住宅市場動力不足將反向影響下半年土地拍賣熱度，預計2020年二季度開始樓市維持低頻波動，穩步上行的趨勢。但是這種回升、回暖不是大幅度回升回暖，會是一個低頻波動、穩步上行的趨勢。具體節奏變化還會受到各種政策的因素和貨幣政策的影響。

未來房企競爭格局“強者恒強”趨勢不補變，自持和運營能力成為房企進駐核心一二線城市必須跨過的門檻。但因政策因素，一線城市及強二線城市適合低成本慢周轉溢價的房企進入，高周轉房企進入更適合進入強三四線城市。

頭部房企以及一些央企的綜合開發能力和駕馭市場能力比較強，這兩類企業的片區開發業務或者是新的戰略正在樹立新的行業門檻，怎么來理解片區開發呢？

第一，參與的主體基本上都是頭部或者是央企，這些企業和政府關系相對比較好，地方政府也愿意和這些企業合作。這些企業具備低成本融資的條件，因為整個片區開發的項目必須要有低成本融資來支撐，如果是高成本融資很難做。企業背景應該是多元化的企業集團，無論是頭部企業還是央企，或者是想參與到片區開發領域的企業，不僅要有傳統住宅開發能力還要有寫字樓、商業，甚至是市政配套的代建及文旅運營的能力，或者是體育產業的能力。能做的持續靠前，排名繼續保持。要想做到強者恒強的話，新的門檻就是片區開發。這種大體量項目的改造，對于企業在城市區域的業績支撐會起到非常重要的作用。

第二，自持和運營能力成為房企進駐核心一二線城市的門檻。面對未來將持續供應且越來越多的自持住宅用地，擅長快速開發-銷售的房企恐怕絕大多數對“新玩法”還消化不良，特別是在一些低價較高的重點一二線城市，政府在推地的時候為了平抑低價，常推出“全自持”“部分自持”的住宅用地，這就為房企在自持和運營能力提出了要求，若在自持和運營方面有核心競爭力的企業就可以輕松跨越該門檻。

第三，一線及重點二線城市適合低成本、慢周轉、做溢價的房企進入。如果說融資成本相對比較高，一旦拿一塊地，想高周轉周轉不動。在一二線城市當中，2016、2017年拿地，拿地到第一次開盤時間是6-8個月，而當前是12-18個月，甚至上海為24個月。如果資金成本熬不過這個周期，在這些城市當中就很難去生存發展。