老舊廠房改造，下一個遍地復制的地產項目

夏櫻櫻

摘要：老舊的廠房、街區、車站，幾乎是一個城市的發展印記。隨著經濟的快速發展，許多老廠房已經廢棄，但卻基本都位于城市中“寸土寸金”的地段。國內外有許多老廠房經過創意改造后化腐朽為神奇的案例，既盤活了存量資產，又a打造了全新的創意園區，是地產行業值得借鑒的創意項目。

關鍵詞：廠房改造;創意園區;產業地產

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

1 始于美國變廢為寶的空間再造

對于一座城市來說，許多廠房、街區、車站，都是它一路發展的時代印記。然而在社會經濟的快速發展下，隨著城市經濟結構的轉變，曾經輝煌的印記逐漸在時代洪流及社會的進步中所淘汰，處于一種既占有優質地理位置資源，又廢棄閑置的尷尬境地。僅北京市，騰退的老舊廠房總占地面積就高達2500萬平方米，多達200余個。如何處理這些老舊廠房一時間成為了各個城市的難題。

老舊廠房變廢為寶式的創意改造也因此應運而生，以老舊的紅磚綠瓦為基礎，通過不拆遷的方式對整個空間進行改造。對于老舊廠房等工業建筑較早形成保護意識的是美國，早在20世紀70年代，老舊廠房的改造風潮就已在美國盛行，創意園區、購物中心、酒店、博物館......既是對城市的空間再造和文化建設，又在節省經濟資源的前提下盤活存量資產，推動了城市建設的進一步發展。

繼美國之后，法國、日本等國家也開始借鑒此種方式，逐漸的誕生了一批優秀的舊改街區、園區。

2 合理改造成就全球經典

2.1 美國舊金山吉拉德里廣場

位于美國加州舊金山漁人碼頭的吉拉德里廣場（Ghirardeli Square），是全美第一座由工廠改造的露天購物中心。1864年，這里叫做毛線磨坊（Woolen Mill），是一家毛紡廠。1893年，意大利移民Ghirardeli，以細火慢熬方式生產意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買下了這棟大樓作為巧克力工廠，憑借著其多年調制開發出的獨特口味吸引了絡繹不絕的游客，在舊金山周邊地區更是家喻戶曉。

1964年，已經廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設施，成為全美第一座工廠轉型的露天購物中心，并改名為“吉拉德里廣場”。1982年，吉拉德里廣場成為美國的國家歷史地標。

2.2 法國巴黎奧賽藝術博物館

位于法國塞納河左岸的著名景點奧賽藝術博物館，前身是一座火車站，建于1900年，是從巴黎到奧爾良鐵路的終點奧爾賽車站，從這里曾開出了世界上第一輛城際電力火車。1939年進入巴黎的鐵路取消，車站因此關閉。

1978年，車站被列為受保護的歷史建筑，在吉斯卡爾.德斯坦總統的主導下，車站改造工程從1983年開始，由一千名人耗時3年時間，建成了大眾現在看到的奧賽藝術博物館。原來存放在盧浮宮以及在蓬皮杜藝術中心國家現代藝術博物館內的有關藏品全部集中到這里展出。現擁有4000多件繪畫、雕塑及家具陳列，面積超過4.5萬平方米，是巴黎三大藝術寶庫之一。

3 改造并非萬全之策 了解市場方能制勝

國內最為著名的老舊廠區改造案例當屬北京798藝術區（ArtDist），具有國際化色彩的“SOHO式藝術聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相當程度的關注，已然成為了北京都市文化的新地標。上海、成都、杭州等各地也涌現出許多對閑置廠房進行改造的園區及街區，也有私人企業購下騰退廠房改建為美食城或民宿，各地政府也逐漸出臺相關政策以推動老舊廠房的轉型發展。

以昆明市為例，2017年，昆明市出臺了《推動老舊工業廠區轉型升級發展文化創意產業的指導意見》，一大批創意空間相繼誕生：原昆明重機廠閑置廠房改造而成的871文化創意工場、原云南圓正軸承廠改造建成的昆明同景108智庫空間、原昆明蓄電池廠改造建成的昆明M60文創園、原云南電視機廠轉型為C86山茶坊、原昆明老橡膠廠轉型為彩云里等園區。其中，有的成為了標志性打卡地，有的熱鬧一時又再度冷清，這一個個園區，充分體現出了老廠房改造的定位和運營的重要性。

3.1 昆明M60文創園

1949年，昆明蓄電池廠建成，共有30多個車間，主要生產汽車、拖拉機、船舶等使用的蓄電池，后因市場及各種因素的影響而關閉。2014年8月開始整體規劃及創意改造，2015年開園，2016年被評為省級文創園區，2018年，店鋪入駐率達100%。園區內有統一的風格規劃，每家店鋪的室外裝修及裝飾都要經過運營方的審核方可進行。

“這里有61.06畝土地，我們希望這60余畝的土地奇跡（Miracle）般地變成一個文化創意聚集的地方，也期望在這60余畝的土地上發生更多神奇的事情。這就是M60名字的由來。”M60創始人方彬如是說。

在M60園區內，隨處可見的涂鴉和老廠部件，將工業復古與現代時尚完美的結合在一起，吸引了許多本地人及外地游客前來打卡，更是昆明的婚紗照拍攝勝地。針對年輕人及親子的蹦床公園及陶瓷手作店門庭若市，愛運動的人則更偏愛羽毛球館和拳擊社，概念餐廳和咖啡廳承包了游客們的休閑時間，博物館、美術館、藝術家工作室、畫廊等創意場所又為園區平添了一份文藝氣息.....

園區時常有企業、社會機構以及個人舉辦的各類文化活動，舉辦過全國大中型文化藝術交流活動500余場，新聞發布會、動漫嘉年華、搖滾/民謠演唱會、電音趴等。各類特色因素集合起來，讓M60文創園成為昆明市地標性文創園，是極具代表性的年輕人聚集地。

3.2 昆明1958創意園

1958創意園的前身是昆明市煤機廠，始建于上世紀50年代，至今已有60多年的歷史，是國家機械委和中國統配煤礦總公司的大型重點企業，2007年煤機廠在市場經濟的滌蕩下宣布破產。2015年12月，附著厚重塵埃的老廠房搖身變為“昆明1958創意園”，成為了一個集文化創意、體育、娛樂、餐飲等配套服務為一體的綜合性文化產業園區。園區現已入駐商戶100余家，業態分門別類，大致分為文化創意、運動休閑、餐飲娛樂三大類，涉及面較廣，許多園內個性品牌一時也成為了網紅打卡地。

“這里周末客流量較大，復古的環境和氛圍都很吸引人。但是顧客基本都是對餐館和蹦床公園感興趣，我們這種文化創意類店鋪就很冷清，我是以線上營銷為主，倒沒什么影響，其他的就比較難維持了。”園內店主在采訪中說到。

1958創意園并沒有對原廠做較大的整改，老舊的廠房車間雖別有一番韻味，卻在各行業的結合方面沒有做到對消費需求的迎合。且園區內從未舉辦過文化或商業活動，對外宣傳不足，導致許多當地人都不知道創意園的存在，外地游客對此處則更加無從得知。

老舊廠房的改造并非單純的翻新，而是要先將園區受眾精準定位，再圍繞定位進行合理規劃。不僅要對入駐商戶進行挑選，使它們產生良性加成，后續的運營及宣傳也是重中之重。如果不考慮受眾群體，就無法進行長久的合理運營，“綜合性發展”就會變為“大鍋亂燉”，一時的紅火之后將又是漫長的沉寂，無法喚醒老舊廠房的往日活力。

4 后記

從各種國內外案例中不難看出，城市經濟結構的變化、產業升級調整、政府的指引及相關政策的推出是老舊廠房改造的的核心動因。老舊廠房的改造對于城市的發展及空間規劃，有著十分深遠的意義。

一直以來，城市版圖在不斷地擴大，大部分老舊工廠所占土地，都逐漸成為了城市中心區域寸土寸金的資源。2005年，上海的18個創意產業園中有16個是舊工廠改造項目，分布于靜安區、盧灣區、黃埔區、長寧區等城市中心區域。且老舊廠房改造的成本遠遠低于重新建造的成本投入，無需拆遷重建，對城市環境也是一種保護，無論從空間經濟、成本角度、還是環境，老舊廠房改造都是一舉多得的舉措。

老舊廠房的改造在注入了商業的元素之后，購物、餐飲、娛樂等產業相融相生，極大豐富了改造項目的城市功能，許多藝術、創意這樣的產業也有合適的空間加以整合，推動產業的進一步發展。但老舊廠房改造也并非一勞永逸的萬能之策，如果不能找到專屬的廠房“個性”，無法合理的整合產業以及長久運營，也不過是平添一處勞民傷財、一瞬即逝的“網紅地”罷了。

文章來源：本文由旅游地產觀察供稿。