淺談老舊小區改造工程竣工結算要點

蔣逸燕

福建省九龍建設集團有限公司（361000）

0 前言

老舊小區改造工程（以下簡稱改造工程）涉及對建筑物及小區公共部分的改造。建筑外立面屬于建筑物的公共部分，由全體業主共有，立面整治的責任主體是業主，在資金籌措、組織實施方面由全體業主共同決定[1]。 因此改造工程中通常按街道中標、以小區為單位簽訂合同，一個標段可能會簽兩個以上的合同。單個合同涉及金額通常小于200 萬元，不屬于公開招標的范疇，故改造工程的招標方式一般為直接委托或者邀請招標。當然也存在小區較大，改造工程量大，合同金額大于200 萬元的情況，這種情況則需公開招標。 無論招標采取何種方式，其共同特點均存在缺少工程量清單及竣工結算報審的靈活性。 在報審過程中，施工單位根據合同約定的計價方式編制竣工結算，存在一定的誤差。結算的主動權看似掌握在施工單位手里，實則改造工程的實際結算中，施工單位往往無法獲得應有的經濟效益。問題的癥結在于結算的編制及報審未能考慮周全，不該被核減的被核減了，進而導致結算結果無法滿足施工單位的受益期望。

1 改造工程竣工結算中存在的問題

1.1 竣工結算資料不齊全

1.1.1 缺少影像資料

老舊小區改造工程有其特殊性，不同于新建工程，需要影像資料的佐證才能看出改造內容，如拆除工程、管線規整等竣工圖紙只能以文字形式體現施工內容。施工單位在施工過程中往往忽略了影像資料的重要性，如果不能提供一份完整的影像資料，就會使結算工作處于被動地位。

1.1.2 缺少簽證資料

改造過程中，因為改造圖紙沒有新建圖紙詳細，監理或者甲方有時候會以口頭通知等形式布置施工內容，如拆除一些無法在圖紙上體現的設施內容，部分施工單位只懂干活不懂簽證，以為做了就可以結算，殊不知未及時形成簽證資料，后期單靠業主及監理回憶難以客觀、合理、完整地還原當時的實際情況，而財政審核中心會因資料不全而扣減該類費用。所以及時有效地辦理工程聯系單及工程量簽證，并在簽證單上附上相應的影像資料非常重要。

1.1.3 缺少竣工圖

工程的改造內容可能會因業主的意向隨時進行調整，因此改造施工內容存在不確定性。 故而改造方案一般只有一個簡單的設計方案，竣工圖則需要將改造的實際做法深化在圖紙上，并由設計單位、施工單位、監理單位、代建單位以及業主單位共同認可，從而形成竣工圖。 而在實際報審過程中，竣工圖則需要由施工單位自行繪制后提交原設計單位審核。 如果施工單位無法完整地還原施工內容，在結算中經濟效益會受到嚴重損失，如在審核過程中常缺少詳圖、大樣圖等，這些圖紙往往容易被忽略。

1.2 計價依據問題

改造工程的結算中，經常存在部分材料無信息價可用、部分項目無定額可套等情況。 施工單位在施工中往往因為改造項目小而忽略派駐現場造價人員，未能及時確認材料價、定額套用等問題。

1.3 工程量問題

結算過程中常出現計算錯誤、漏算、高估、冒算等情況，在遞交財政審核中心審核時，高估的會被審減，而漏算的則無法彌補，導致施工單位出現經濟損失。

1.4 工期問題

單個小區改造工程量不大，一般工期不長，無節點壓力，施工單位較容易忽略對工期的整體控制。 工期控制是指施工單位在合同約定工期內完成工程，卻忽略提報竣工驗收申請，導致工期延長，或者因天氣因素、政策因素導致工期延期，未及時提報工期索賠，導致在結算過程中因工期被延誤而處于被動的地位。

表1 竣工結算送審材料目錄

2 老舊小區改造工程竣工結算的建議

2.1 重視竣工結算資料的管理

改造工程開工前，要聯系管轄區內財政審核中心，并結合合同約定，確認結算送審資料目錄，以便在施工過程中對各種材料的收集和積累，特別要重視具有時效性的文件，如工程聯系單、工程量簽證等（見表 1）。

只有保證結算編制內容的完整性和準確性，才可以避免審核過程中產生過多的爭議。 報審前再次確認竣工圖、工程量清單、工程量簽證，保證三者相互吻合。

2.2 熟悉理解合同文件，明確結算的計價、計量標準

熟悉合同文件，尤其是合同中有關于竣工結算計價取費依據，工程量計算規則，工程變更及工程量簽證的計算方法及計價方式，工程質量及驗收、風險、責任和保險，索賠和爭議的處理、違約責任等。熟悉和了解合同條款，能減少和避免計量失誤，合理套用相關定額，保證施工單位的經濟效益。

由于整治工程的工程量大面廣，其與建筑裝飾及修繕工程相比有其特殊性，計價中也容易出現一些問題[1]。 如施工過程中，小區業主并未搬離小區，而是在施工過程持續生活在小區中，為了避免施工干擾應及時搭設安全防護棚。 再如清理小區堆積多年的垃圾和凌亂的草木等，都無法找到對應的定額。因為現行定額大都發布在改造工程之前，未考慮到改造工程的特殊性，且項目所在地、施工方案和方法都存在差異性。 所以，施工單位應當綜合考慮項目施工條件、施工方案、市場行情、定額與市場差異等因素（如交通管制、垃圾車噸位大小、拆除費用不足等），及時向代建、業主及審核單位確定承發包價格，在工程實施中及時做好相關簽證定量、定價等工作，避免結算出現過多的爭議，提高結算效率。

2.3 妥善處理工期問題

施工完成并達到驗收條件時，施工單位應及時提交驗收申請。 如因業主或者不可抗力造成的工期延誤，施工單位應在第一時間及時進行工期索賠以及工期延期申請，避免在結算過程出現超工期被罰款的情況。

3 結語

老舊小區改造工程竣工結算還存在很多不足之處，很多問題有待解決，施工單位應該從實際情況出發，針對出現的具體問題采取有效的解決措施，總結改造工程竣工結算的注意事項，突破相關難題，在提升改造工程竣工結算工作的質量和效率的同時，保障施工單位的經濟效益。