投資性房地產評估運用對策分析

張華瞻

摘要：從當前投資性房地產評估情況分析來看，主要采用公允價值計量方式通過市場法與收益法兩種方式進行評估。為了保證投資性房地產評估結果的客觀性與真實性，需要合理運用這兩種評估方式，避免不利因素影響。基于此，本文分析了投資性房地產的評估方式，并提出優化投資性房地產評估的有效對策，為提高投資性房地產評估質量起到積極推動作用。

關鍵詞：投資性房地產;評估;運用對策

隨著社會經濟的不斷進步與發展，很多企業將房地產投資視為一項長期投資手段，為企業經濟增長提供了全新方向。在對投資性房地產進行評估的過程中，要以投資性房地產評估指導意見為基礎，對投資性房地產征收物業基礎稅的計算方法進行分析，提高投資性房地產評估的效果。

一、投資性房地產評估方法概述

投資性房地產是企業以獲取資金及資本為目的開展的房地產開發與建設項目，針對這種，投資情況國家出臺了相關政策進行管控，從而確保房地產行業穩健發展，主要可以通過兩種評估方式，進行投資性房地產評估。

（一）市場法

采用市場法進行投資性房地產評估工作的過程中需要先收集大量的房地產交易案例，保證這些案例之間能夠形成有效的對比，具有一定的可比性。在應用市場法進行評估時，對房地產的權益交易實務等相關信息進行重點分析，要對被評估房地產的交易日期、使用年限、容積率、區域位置等影響因素進行有效評估，收集被評估房地產的技術參數、參照物等相關資料。以市場法對投資性房地產進行評估，是在市場環境中對投資性房地產進行全面的評估，特別強調單項資產的評估情況，采用這種方式進行投資性房地產評估，能夠反映出被評估房地產的真實市場價格具有較高的參考價值。

（二）收益法

采用收益法對投資性房地產進行評估，是判斷房地產租金收益與其他相關費用的匹配程度，需要計算投資性房地產的凈收益與收益期限，要以相應的折現率對其進行折現處理，轉化為統一的標準實現評估。在此過程中，需要選擇合適的折現率，要求能夠反映出評估基準日類似地區的同類投資性房地產的平均回報水平的折現率，從而保證評估結果的參考價值。在評估過程中，收益法會采用收益乘數法與報酬資本化法進行收益評估。首先，收益乘數法需要在房地產市場環境比較成熟的條件下使用，并且只能用作公寓、商鋪等投資性房地產的批量評估工作中，從而直接將市場價格與租金的關系呈現出來。由于其本身的參考價值有限，通常用作輔助參考。其次，報酬資本化法需要用于批量貨單項資產評估中，在市場環境信息較為閉塞的條件下采用報酬資本化方法能夠對被評估的投資性房地產的未來收益，其獲利年限展開預測并量化在此過程中可能出現的風險，確保評估結果的可靠性。這種評估方式能夠將被評估的投資性房地產的資本價值明確的呈現出來，評估過程能夠作為參考使用。

二、優化投資性房地產評估工作的有效對策

（一）選擇合適的評估方法

在進行投資性房地產評估工作前，要對評估對象的類型進行明確劃分，從而選擇有效的評估方法，確保評估結果的真實性與客觀性。例如，在對單項投資性房地產進行評估的時候可以選擇市場評估法，也可以選擇權益評估法。如果選用前者就要確定好實際案例的個數，通常會選用3～5個案例，并將單向因素控制在20%以內，將綜合因素控制在30%以內，若單項投資性房地產評估難以達到上述要求，就需要采用收益法進行投資性房地產評估，在對資產預期收益、收益期限、折現率等因素進行充分分析的基礎上，選擇出與當前市場環境相符的凈收益折現模型，避免人為因素造成的影響，另外在選擇評估方法時，要對房地產市場的成熟水平進行分析判斷，如果評估人員能夠輕松的從房地產市場中，采集到評估過程所需要的信息內容要優先考慮使用市場評估法，計算出資產的市場價值在房地產市場環境相對成熟并且交易效率較高的條件下，評估人員可以利用信息技術設備采用批量評估的方式進行評估[1]。

（二）以不同的方式檢驗評估方法

要想獲得準確的投資性房地產評估結果，不僅要在評估過程中避免各種因素的影響與干擾，還要認真嚴謹的選擇評估方法，可以采用兩種不同的評估方式相互檢驗評估結果，每種方法計算出的評估結果在出具最終的評估結論中，所占的比例應不低于20%，不超過80%。此外，可以采用相互驗證的方法對投資性房地產的公允價值進行評估，從而有效提升評估結果的可靠性。特別是對上市企業來說，評估結果是企業對持有的投資性房地產以公允模式進行計量的參考依據，其不但要能夠經得起檢驗，還要得到投資者的肯定。可見，保證評估結果的真實性、可靠性與準確性才能有利于上市企業盈余管理，股利分配等工作。采用不同的方式檢驗評估結果十分重要[2]。

（三）提高評估人員的專業水平與職業素養

投資性房地產評估工作對評估人員的專業技能有一定的要求，并且要求評估人員具備較強的業務能力與職業素養，從而避免由于人為因素對評估結果造成的負面影響，為此要不斷提升評估人員的業務能力與職業素養。首先，要想從事投資性房地產評估工作，就要具備扎實的理論知識，并對公允價值有全面具體的理解與認識，從而確保評估工作能夠客觀公正的開展。其次，在開展評估工作過程中，一旦遇到不確定的因素時，評估人員要根據自身的專業知識與工作經驗做出及時準確的判斷，并以科學嚴謹的工作態度在對評估結果進行論證后，給出準確的評估結論。最后，評估人員要不斷提升自身的專業知識掌握職業發展動態，在實踐工作中總結經驗教訓進而提升自身的專業水平[3]。

結束語

綜上所述，在對投資性房地產進行評估的過程中，需要采用科學合理的評估方法，并根據評估指導意見內容，規范評估業務操作與行為。要想提高投資性房地產的評估質量需要充分分析被評估對象的具體情況，科學合理的選擇評估方法，并以不同的評估方法對評估結果進行相互檢驗，提高業評估人員的業務能力與職業素養，確保最終得出的評估結果具有準確性、客觀性、真實性。

參考文獻：

[1]丁繼軍.投資性房地產評估方法及問題探討[J].納稅，2020，14（03）：198.

[2]藍勇.投資性房地產評估方法與問題初探[J].河南建材，2019（03）：323-324.

[3]葉飚.投資性房地產評估方法與問題闡釋[J].管理觀察，2017（06）：169-171.

作者單位：河南省南陽理工學院范蠡商學院財務管理專業17級財務管理（中外合作）一班