我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化研究

沈佳樂

摘要：企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)影響著企業(yè)價值和資本成本，并決定著企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。通過對房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)分析，針對性地制定有效合理的對策與優(yōu)化建議，對于推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造最大社會和經(jīng)濟(jì)價值具有重要意義。

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu);優(yōu)化;房地產(chǎn)上市公司

一、我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀與存在的問題

由于我國近幾年來政府為抑制房價出臺的各類土地和金融政策，房地產(chǎn)上市公司的融資成本和融資難度不斷上升，使得其本身所存在的資本結(jié)構(gòu)問題也更為明顯，目前我國房地產(chǎn)上市公司普遍存在著融資結(jié)構(gòu)不合理、資產(chǎn)負(fù)債比率較高以及負(fù)債以短期債務(wù)為主等問題。

（一）企業(yè)融資結(jié)構(gòu)較不合理

目前我國上市房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著融資結(jié)構(gòu)不合理的問題，包括內(nèi)外部融資比例不合理，未分配利潤在內(nèi)部融資中占的比例過高，債務(wù)融資為主要外部融資方式等等問題。由表中數(shù)據(jù)可知，2011年我國部分上市百強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部融資比例以及內(nèi)部融資比例可知，絕大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)對外部融資的依賴性比較高，在60%以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到85%。而內(nèi)部融資的比例則相對較低。同時在內(nèi)部融資的比例中，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于利用未分配利潤，

對其的利用率幾乎達(dá)到80%的比例，而對盈余公積以及其他來源的資金利用率較低。同時在外部融資的比例中，大部分上市房企以債務(wù)融資為主，股權(quán)融資的比例較低，低者甚至接近15%的比例，也就意味著企業(yè)外部融資絕大部分以債務(wù)來融資。

（二）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率較高

從上表我們可知，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資比例較低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)大部分更傾向于通過銀行貸款籌集資金，這也導(dǎo)致了我們上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高。

（三）企業(yè)負(fù)債以短期債務(wù)為主

短期負(fù)債雖然在一定程度上降低了企業(yè)的融資成本，但是它同時也增加了企業(yè)的短期償債壓力。從表中數(shù)據(jù)可知，在2011年我國部分上市百強房地產(chǎn)企業(yè)中，許多企業(yè)的短期借款比例超過長期借款比重，兩者的比例極不協(xié)調(diào)，高者達(dá)到80%以上。

二、我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)存在問題的原因

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理的原因

其一是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金的初始投入量非常大，而這大需求量的資金僅靠內(nèi)部融資不能滿足其生產(chǎn)和發(fā)展的需要，這就使得其客觀上需要借助外部融資維持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。其二是由于房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)是一個資金回收期較長的行業(yè)，而資金回收期長即相對地增加了資金的需求量，這也使得其需要依靠外部融資來滿足發(fā)展需求。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高的原因

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求往往較其他行業(yè)大得多，因此，它自然就對銀行貸款的依賴性非常大。其次，上市房地產(chǎn)企業(yè)通過較高的資產(chǎn)負(fù)債率，可以形成企業(yè)較高的債務(wù)杠桿，而較高的債務(wù)杠桿有利于企業(yè)獲取超額的利潤。最后，上市的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率明顯高于其借債的費用率，這使得其愿意以負(fù)債的方式來經(jīng)營以獲取最大利潤。

（三）債務(wù)以短期債務(wù)為主的原因

在債務(wù)融資中，有長期借款、中期票據(jù)、短期借款等不同融資形式，而債務(wù)的時間長短是影響債務(wù)成本的重要因素，企業(yè)利用短期債務(wù)的比例越高，其融資成本就越低，因此我國上市房企更傾向于短期債務(wù)融資的方式。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的建議

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)提升內(nèi)部融資比例

面對目前我國上市房企大都利用外部融資的現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化自身的融資結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)內(nèi)部融資和權(quán)益融資的比例，積極利用留存收益來實現(xiàn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的升級，這樣不僅降低了銀行的壓力和風(fēng)險，也積極地調(diào)動了自由資金的活躍性，使得企業(yè)資源能夠得到更有效地配置，從而產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）升級債務(wù)結(jié)構(gòu)有效利用長期債務(wù)

短期負(fù)債雖然在一定程度上能降低企業(yè)的債務(wù)成本，但它同時也帶來了巨大的短期償還債務(wù)的壓力，財務(wù)風(fēng)險以及經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金需求量巨大且資金回收期較長的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)合理利用長期負(fù)債，提升企業(yè)自身長期債務(wù)的比例。

（三）拓展融資渠道創(chuàng)立新型融資模式

目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該踩準(zhǔn)新節(jié)奏，順應(yīng)市場改革，創(chuàng)立新的融資模式。一方面，我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為上市企業(yè)，可以利用發(fā)行股票和增發(fā)股票的方式來籌集企業(yè)經(jīng)營發(fā)展所需的資金。另一方面，我國的上市房企可以通過發(fā)行債券和基金來籌集資金，大力發(fā)展房地產(chǎn)貸款的證券化。

（四）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)降低管理代理成本

我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要建立更寬泛的股東入股準(zhǔn)入條件，為了企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展和改革，可以允許部分人員以技術(shù)或者專利入股。在產(chǎn)權(quán)方面，適當(dāng)進(jìn)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，以提高企業(yè)的核心競爭力，為公司長遠(yuǎn)的發(fā)展建立基礎(chǔ)。

（五）調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略建立企業(yè)合作機制

企業(yè)之間可以通過股權(quán)合作，共同開發(fā)項目，或者共同投資，同時也可以通過當(dāng)?shù)厣鲜蟹科筮M(jìn)入當(dāng)?shù)爻鞘校瑢τ谶@樣一個高風(fēng)險高回報的行業(yè)，共擔(dān)風(fēng)險和共享收益無疑是較好的發(fā)展模式。

四、結(jié)束語

本文立足于我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，提出我國上市房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)中存在的問題，同時提出五個優(yōu)化的對策。本文希望能夠拋磚引玉，使得更專業(yè)的學(xué)者為房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級提出對策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更為穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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