房地產價格波動對我國銀行系統性風險的影響研究

摘要：近幾年房價波動成為引發商業銀行系統性風險的源頭，阻礙了經濟發展。本文根據經濟環境實際情況，結合理論分析和案例分析發現房價波動主要是通過不良貸款率這一渠道進一步影響到銀行系統性風險。在此基礎上本文認為銀行需完善信貸評估體系和監管制度，房地產企業擴展融資渠道，共同創造良好的經濟環境。

關鍵詞：房地產價格;銀行系統性風險

1.引言

1.1研究背景

隨著城鎮化改革的進一步發展，市場對城市住房的需求仍然處于一種緊迫的狀態，再加上近幾年股市低迷，房市成了投資的最主要的市場之一，房地產業得到了快速發展，房價節節攀升。房地產行業的繁榮發展離不開強大的資金支持，以銀行為中心的金融發展體系決定了房地產業的融資需求要依靠商業銀行來滿足，商業銀行銀行如果實現信貸緊縮政策，房地產行業融資困難且企業資金鏈斷裂將造成價格崩盤，此時房地產商又出現大量信貸違約情況，這又將導致銀行出現大量壞賬爛賬，如此一來惡性循環。同時房地產市場貸款額約占商業銀行的總貸款額的28%，說明我國有大量資金流入了房地產市場，房地產信貸風險也越來越重要，房地產價格的波動將嚴重影響到銀行體系和金融市場的穩定。

1.2文獻綜述

徐龍彪[1]認為目前房地產融資環境惡劣，房地產企業之間的競爭激烈，面對這種情況企業應加快銷售資金回籠，拓展融資渠道。齊謳歌[2]研究發現房地產市場風險和銀行信貸之間有著顯著的關聯性，房地產市場風險在房價下降時最容易累積。蔡真[3]在理論分析的基礎上發現房地產市場風險從三種途徑——房價下跌、房貸違約和影子銀行信用鏈條斷裂傳染到金融系統。沈悅、李計國、袁偉[4]通過分析整合國內外最新研究動態提出了房價波動對系統性風險的影響以及防范。馬勇、吳雪妍[5]通過門檻面板模型的實證分析發現銀行信貸對房價存在顯著的影響。李光緒[6]通過分析房地產開發環境的現狀，提出了房地產企業轉型升級的具體路徑和建議。

2.房地產價格波動對銀行系統性風險影響的理論分析

2.1市場流動性

概括來說，資產價格上漲時市場流動性增加，企業在市場中更容易獲得融資，反之資產價格下跌時企業融資困難。當房地產價格大幅度下降時，市場出現流動性風險，銀行為避免發生擠兌現象以及保持其信用度和公信力，它將出售持有的非流動資產以滿足銀行日常經營的流動性需求。當市場上出現大量非流動資產時，銀行將通過降低價格來提高其競爭力，其結果將會導致價格的進一步下跌，惡性循環的結果將加速銀行系統性風險的蔓延。即資本市場的風險傳染至銀行業，銀行之間的風險互相傳染，當風險積累到一定程度時將產生銀行系統性風險。同時市場流動性缺乏時，銀行減少貸款量將導致房地企業直接融資困難，此時企業將減少投資，甚至采取違約行為，這樣將導致資本市場的風險最終演變為金融風險。

2.2資本金

資本金變動與資產價格波動密切相關。企業在投資新項目時也需要自己的資金，其變化也會對系統性風險產生影響。房地產信貸風險潛在存在，其風險將隨著價格上漲逐漸累積在銀行內部。企業凈資產隨著資產價格上漲而增加，可抵押的價值總量增加導致銀行評估出的企業信用增加，企業在銀行的信貸總額增加。房價總有下跌的時候，房價下跌初期帶來的損失會先影響到企業利潤。如果房價繼續下跌，損失嚴重影響了企業的運作，當企業不能承擔損失時，超出部分將由銀行承擔。大量壞賬的出現將對銀行的經營造成威脅，當多家銀行出現該情況時，則銀行系統流動性不足，進而可能引發銀行系統性風險。

3.房地產價格波動對銀行系統性風險影響的國際例子

3.1日本案例

在20世紀80年代，日本房地產價格由于當時寬松的經濟政策和大量資金的投入在短時間內飆升。當時日本房地產價格增長200% ，日本的土地資源供不應求，日本房地產抵押品評估的安全系數極高，因此日本銀行更傾向于房地產市場的貸款。為了獲得更多利潤，部分銀行使用另外的渠道向房地產開發商提供間接貸款。并且日本商業銀行接受二級抵押貸款并向土地所有者提供大量資金。日本政府為避免房地產泡沫出現頒布了一系列政策，日本政府首先要求持有不到兩年的土地交易必須交高稅，然后日本政府采取金融緊縮政策，宣布商業銀行停止向房地產貸款;1990年日本政府又進一步嚴格控制土地開發量和房地產的信貸規模，但這一系列政策使得房地產數量減少，供不應求，反而加速了房地產價格的增長。

連續發放的金融緊縮政策，以及多次貸款加息后，房地產開發商無法融資，資金鏈斷裂，日本房地產市場信用體系崩潰，同時購房成本大幅度上升，房價暴跌，棄供現象開始出現。由于日本商業銀行向房地產開發商發放大規模貸款，泡沫破滅后，日本商業銀行遭受重創。日本房地產泡沫的破滅造成了日本經濟體系近20年的經濟蕭條。

3.2美國案例

美國在20世紀70年代經歷了嚴重的通貨膨脹。房地產價格在1986年見頂，隨后國際油價事件和紐約股市事件出現，房地產市場危機爆發。房地產價值和金融機構抵押貸款的價值在房地產泡沫破滅后急劇下降。同時美國儲蓄和貸款協會的壞賬比率在此影響下上升至1.18%，5年內增長了近7倍。到1986年，聯邦儲蓄存款保險公司已經失去償付能力，一系列事件導致了自20世紀30年代大蕭條以來美國最嚴重的銀行危機。

在21世紀，美聯儲的聯邦基金利率從5.98%下降了1.01%代表著美國進入了負實際利率的時代。與此同時，擴張性貨幣政策導致房地產信貸機構放寬購房貸款條件。2004年之后的短短兩年內美聯儲連續17次提高聯邦基金利率，1%的利率上漲到5.25%。利率上漲政策導致美國房地產政策由盛轉衰，房地產泡沫破滅于2006年中期開始。此次房地產泡沫擴張的根本原因是次級貸款大量發放，次級貸款市場推動了美國的住房需求，導致房價快速上漲。2007年在房地產泡沫破滅的影響下次貸危機的全面爆發，次級貸款違約風險很快傳染到次級債券，后來變成了次債危機。風險不斷累積擴大，并隨后傳染到其他金融部門，由此發生了1930年以來美國最大的金融危機。

3.3國際例證分析

從這些國際例子中發現，在經濟危機出現之前，銀行信貸政策先經歷一段時間的擴張再至政策收縮，房地產價格從瘋狂上漲到快速下跌。由此可以分析，當銀行信貸資產規模迅速擴大時，大部分此類貸款成為壞賬。銀行壞賬和不良資產的增加將會影響到銀行的運營，再加上沒有采取有效的管理措施，銀行信貸不可避免地收緊，從而造成了銀行在日常經營流動性方面存在困難，導致房價下跌。雖然我國經濟制度和日本、美國的經濟制度有著極大的區別，但在某些經濟方面也有著共同性。目前我國房地產價格一直居高不下，銀行也對房地產市場過度樂觀，房地產信貸規模過度擴大。并且隨著中央銀行宣布政策上調貸款利率，嚴格監控房地產貸款的審批，房地產市場融資越來越困難，房地產市場風險的積累為系統性風險的發生埋下了隱患。

4.總結與對策建議

房價過度波動會給銀行的經營帶來負面效應，如果銀行業遭受嚴重損失，風險將迅速蔓延到整個金融體系，并影響到經濟中的其他部門。鑒于中國房地產市場系統性風險的主要特征，提出以下對策和建議：

4.1監管主體

加強房地產市場金融監管。房地產金融體系的完善需要政府監管部門和銀行共同努力，建立更加科學和嚴格的管理體系。在房地產市場呈上升時期，不可放松警惕，應加強對金融機構貸款的監管;在房地產市場低迷的情況下，政府部門應制定相應的財政政策，提醒金融機構在審慎合理的基礎上支持房地產開發企業的建設。同時，要加強個人住房信貸監管，提高個人住房貸款資產質量，防范大量風險貸款，避免金融危機的發生。

4.2銀行方面

完善房地產信貸風險評估體系，建立有效的信用信息系統和內部控制體系。對開發商進行詳細的調查，重點是項目本身的風險評估。銀行內外部信息資源的梳理與整合，應以完善客戶數據庫為出發點，建立銀行與銀行、銀行與政府之間的客戶信息共享體系，同時需要涵蓋銀行信貸業務風險的監控系統。為防止內部控制的早期信用風險，有必要建立有效，嚴格的內部控制制度，加強對信貸人員的監督。

參考文獻：

[1]徐龍彪.房地產行業融資環境及對策淺析[J].財務與會計，2018（15）：64.

[2]齊謳歌.房地產價格波動對金融體系的傳導效應研究[J].統計與決策，2015（16）：144-148.

[3]蔡真.我國系統性金融風險與房地產市場的關聯、傳染途徑及對策[J].中國社會科學院研究生院學報，2018（05）：42-61.

[4]沈悅，李計國，袁偉.房價沖擊系統性風險的機理、影響及防范：一個文獻綜述[J].華東經濟管理，2018，32（10）：5-13+2.

[5]馬勇，吳雪妍.銀行信貸如何影響房價？[J].金融評論，2018，10（03）：1-22+122.

[6]李光緒.后金融危機時代中國房地產開發模式轉型升級路徑及對策[J].商業經濟研究，2016（06）：200-202.

作者簡介：周一波（1997-），女，江蘇靖江人，金融碩士，研究方向：商業銀行。