基于“新基建”背景下的建設項目商業模式發展探討

摘? 要：“區域綜合開發”已成為國內基礎設施建設的主要模式。在此模式下，各企業間的競爭不再單純的是技術和價格的競爭，更多的是考驗企業“資源整合、現金為王”的綜合能力?；诖耍疚膶PP、F+EPC、延遲支付等多種商業模式進行分析，以期推動建設項目商業模式的發展。

關鍵詞：區域綜合開發;PPP;FEPC;延遲支付

中圖分類號：F626????? 文獻標識碼：A???? 文章編號：2096-6903（2020）06-0000-00

0引言

隨著我國城市化建設進入快速發展期，傳統設計施工企業逐漸將業務發展方向轉變為城市基礎設施建設，而以城市片區為單位的城市開發在城市化進程中發揮著越來越大的作用，“區域綜合開發”已成為國內基礎設施建設“新基建”的主要商業模式。

1 區域綜合開發

按照《關于推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》（財金〔2019〕10號）“簡稱10號文”規定：新簽約項目不得從政府性基金預算、國有資本經營預算安排PPP項目運營補貼支出。且要求每年PPP項目占一般公共預算不超過當年本級一般公共預算的10%，故在區域綜合開發中完全單純采用PPP模式已逐年減少。

1.1具體操作流程

1. 確定區域綜合開發中具體落地項目推動計劃，進行投資平衡測算;

1.2社會資本方風險控制要點

2 區域綜合開發下的建設模式

“強者愈強”，目前在國內基礎建設大環境下，具備強大資源整合能力和資本運作能力的社會資本方可取得豐厚的投資回報，但其承擔的風險也較大（筆者認為具備2A及以上級別+片區土地一級整理成本作為項目支付保障擔保的風險遠低于一般PPP項目）。其余的建筑施工企業也可全面參與區域綜合開發下的項目建設，建設方式靈活多樣，項目業主為緩解自身資金壓力，一般采用PPP、BOT、FEPC、延付等多種方式。

（1）PPP方式。根據“財金 10 號文”，對于區域綜合開發 PPP項目而言，雖與普通PPP項目并無明顯區別，但國內PPP項目經過多年發展，優質的PPP項目日益減少，大部分剩余存量項目不具備“兩評一案”、“入庫”等條件或具備條件但回報率偏低，當前國內 PPP 項目起步初期的種種亂象所造成的困境和弊端已顯，且其質量必將隨著政策的不斷收緊及政府財政、土地監管力度的不斷加強而變得更高。但不可否認的是，PPP項目通過政企合作，發揮各自優勢合力完成項目仍是目前我國城鎮化發展、鄉村振興領域不可或缺的有效機制。

（2）BOT方式。區域綜合開發的BOT項目，主要集中在污水凈水等具備自我財務生存能力的水務項目中，由于項目前期可研等階段的推進由區域開發業主單位（合資公司/基金公司）推進，BOT方需要掌握項目的整體情況并關注項目總投資、運行成本及各項財務指標，測算項目的財務風險承受能力。

（3）FEPC模式。區域開發業主單位（合資公司/基金公司）對項目融資、建設進行招標，FEPC方中標后與業主簽訂F+EPC合同，由于國內的施工企業較少愿意承擔“F”的融資責任，一般采用投資類企業+建筑設計施工企業組成聯營體的方式參與項目建設，雙方在聯合體內部分工協議中明確規定，投資方承擔項目融資工作，建筑設計施工企業承擔EPC工作，對于項目融資不足部分，由建筑設計施工企業反補投資方部分超額施工利潤。該方式優點是對于融資部分，區域開發業主單位（合資公司/基金公司）一般可提供實體抵押和信譽抵押，融資風險基本由投資方承擔，EPC方不承擔投資壓力，不增加EPC方的兩金指標;缺點是建設資金全部來源于投資方資金壓力大，施工利潤大部分由投資方獲得，EPC方利潤較低。

（4）延遲支付模式。按照國家相關法律法規的規定，政府投資項目嚴禁墊資施工，如《建設工程價款結算暫行辦法》、《建設部、國家發展和改革委員會、財政部、中國人民銀行關于嚴禁政府投資項目使用帶資承包方式進行建設的通知》等均有明確約定。但受限于地方財政能力，目前的現實情況是墊資施工（延遲支付）情況普遍存在。在此情形下，區域開發業主單位（合資公司/基金公司）對工程建設進行招標，在招標文件中明確：工程實施過程中進度款支付到一定比例（通常為35%左右），工程竣工并通過審計后支付到一定比例（通常為55%左右），工程余款分3～5年按比例支付完畢。

以某水利工程基礎配套設施建設項目及高新區骨干路網建設“打捆”項目勘察、設計、采購、施工總承包項目的支付條件為例：“發包人每期實際支付費用不低于當期發包人核定產值的35%，竣工驗收合格后三個月內支付至發包人核定產值的55%。在建設期內，應付未付工程款按每月發包人核定產值的80%扣除實際支付費用進行差額計息，應付未付部分按當期核定產值時中國人民銀行中長期貸款（5年以上）基準利率上浮32.65%計算”。

若施工利潤為15%，對下施工及材料分包商進度款支付按70%測算，資金缺口在第2年達到峰值16.33%。若工程項目工程費用為5億元、10億元、20億元，墊資峰值分別為：0.8億元、1.6億元、3.2億元。

該方式優點是區域開發業主單位（合資公司/基金公司）一般不提供抵押，對其有一定的吸引力，且施工毛利潤較融建模式高。缺點是墊資方存在“兩金”風險，延付方式會造成“兩金指標”的巨大壓力，目前可采取規避的方式有：1）保理業務：由金融機構買斷應收賬款，該方式發生金融成本，且只能一年一買，風險較大;2）長期應收：將延遲支付金額劃為“長期應收”，將其不作為“兩金”指標考核;但上述規避方式，均需要銀行機構視平臺信用評級及工程款項性質進行確定。

延遲支付區域開發業主單位（合資公司/基金公司）不提供抵押，墊資方資金風險較大;延遲支付應收賬款最高峰時會超過工程項目的50%，EPC方承擔的墊資比例較高，若EPC方要求施工承包方承擔部分墊資工作，存在施工承包方資金不到位，現場停工等風險。

3 結語

通過以上分析，不論采用哪種模式實施，均須防止產生政府隱性債務，在項目執行過程中，必須按《政府投資條例》相關規定以降低投資風險。

參考文獻

[1]范川，王曉東，李彩霞.新形勢下片區開發項目運作思路探析[J].中國房地產，2019（25）：47-50.

[2]羅琳.關于片區綜合開發項目運作模式及相關問題的探討[J].營銷界，2019（51）：138-139.

收稿日期：2020-05-10

作者簡介：何洋（1980—），男，四川廣安人，本科，高級工程師，研究方向：造價及合同管理。

Discussion on the Business Model Development of Construction Projects Under the Background of "New Infrastructure"

HE Yang

（China Power Construction Group Chengdu Survey and Design Research Institute Co.， Ltd.， Chengdu? Sichuan? 611130）

Abstract： "Regional comprehensive development" has become the main mode of "new infrastructure" in domestic infrastructure construction. Under this model， the competition between companies is no longer purely about technology and price， but more about testing the comprehensive ability of "resource integration and cash as king". This article analyzes various business models such as PPP， F+EPC， and delayed payment.

Keywords： regional comprehensive development; PPP; FEPC; delayed payment