從江漢油田住房公積金中心看公積金行業分中心個人住房貸款業務的問題與發展

闕克堅 陳強

摘要：住房公積金制度歷經多年發展，對住房改革、完善住房保障、改善社會居住條件、推進住房金融發展和促進房地產業健康發展等方面發揮了重要的作用。

關鍵詞：江漢油田;住房公積金;個人住房貸款

類似于中石化江漢油田分公司這樣的大型國企如今正處于各種改革浪潮之中，特別是關乎住房類的改革，而他們大部分都具有自己的公積金管理中心，統稱行業分中心，本文以江漢油田住房公積金中心為代表的行業分中心作為調研對象，分析作為行業分中心在如今住房經濟迅猛發展的大環境下如何應對，如何更好的發展，并對行業分中心住房貸款方面存在幾點問題進行解析，在此基礎之上提出幾點建議。

1.總論

近幾年全國房地產市場火爆，住房公積金個人貸款業務進展迅速，每年累計個人貸款余額在持續增加。

但在各公積金中心中存在著類似像江漢油田住房公積金中心這樣的行業分中心，在發展個人貸款業務時存在著很多問題，通過與多家分中心交流中發現，都存在個人貸款業務方面進展比較緩慢，涉及的開發商及樓盤不夠全面，惠及職工家庭戶數、帶動職工購房面積不足的諸多問題，當樓市火爆部分開發商不接受公積金貸款的時候，采取的應對辦法不多。結合實際工作中的經驗，具體分析其內在原因主要有如下幾個方面：

2.貸款額度有限，覆蓋面分布不均

很多大型國企同江漢油田職工一樣，享受到住房公積金政策的人有很大一部分人是在效益較好的單位工作，效益好的單位公積金繳納基數較高，所以這部分職工最能享受到貸款益處。但是效益較差單位的職工、收入較低的職工以及外包制職工、改制企業職工等繳納公積金較少，貸款額度有限。

這些年各地商品房價格持續上漲，遠超工資收入的漲幅，特別對于剛入職的年輕職工，收入本身相對就低，但購房的需求又是他們所必須面臨的問題，所以如何拓寬對年輕人的貸款政策是這些公積金中心所必須考慮以及解決的問題。

3.貸款余額對較小

很多公積金行業分中心的貸款余額規模仍然比較小，雖然近幾年新増貸款數量增加不少，但提前還款人數也逐年在增加，以江漢油田住房中心為例，截至至2020年9月份公積金貸款個貸率為43.37%，仍然具有較大的發展空間，特別是很多大型國企單位的辦公地點搬遷，如搬遷至武漢、鄭州、成都這樣的大型城市后，很多職工會有購房的需求，這就是個貸増長的動力點。

4.供給結構性矛盾依然較大

很多類似江漢油田的大型國企，職工分布區域廣泛，住房訴求多樣，不同的房地產市場與貸款供給結構性矛盾依然較大。

4.1集資房有效需求大幅減少

類似江漢油田這樣擁有獨立生活區的其他大型國企有不少，以江漢油田為例，油田礦區內集資住房經過多年建設，剛性需求基本滿足，以及老舊小區改造后居民生活條件改善，改善型住房需求大幅減少;此外，部分單位外遷，油田礦區常駐人口減少，加上職工投資理財觀念的轉變，對集資住房需求進一步下降。

2018年-2020年9月江漢油田僅有10%的職工購買集資住房戶辦理了住房公積金貸款，貸款金額僅占總放款額的6%，需求量萎縮相當嚴重，未來的需求也會越來越小。

縱觀類似江漢油田這樣擁有獨立生活區的其他大型國企都存在類似的住房需求供給矛盾問題，尤其是城市商品房的價值增幅要遠遠大于集資住房價值的時候，未來在購買何種類型住房的矛盾點上會越來越明顯。

4.2投資投機性住房需求增長

近些年，武漢、鄭州、成都等多個城市房價逐年上漲，貨幣的持續貶值，引發投資投機性住房需求大幅增加。隨著搬遷到城市的單位越來越多，各單位職工以及親戚都會選擇在城市購房。

以江漢油田為例，搬至武漢單位增多，加上近年武漢發展迅猛，房價也節節攀升，許多油田職工不管本人的工作地是否在武漢，都會選擇到武漢購房，因為大家看到了價值的增長，因此類似于江漢油田公積金中心的這樣的行業分中心的服務區域就不能僅僅限制在以前單位所在的地區，一定要想辦法擴大貸款服務范圍，不能讓地域限制中心的業務發展。

4.3購房地點逐年擴展與變化

隨著很多大型國企實行走出去戰略，具有規模的外部市場越來越多，職工在工作所在地時間逐年增長，也讓許多職工有了更多在不同城市地域購房的選擇，因此大大增加了行業分中心的服務范圍以及服務難度，對行業分中心的服務水平有了更高的要求。

4.4不能調動開發商及銀行辦理住房公積金貸款

在實際購房業務中，由于住房公積金貸款的利潤空間不高，商業銀行的積極性不高，同時因為開發商受制于商業銀行，住房公積金貸款到賬時間長，開發商不愿意選擇。特別是一些商業銀行在開發商貸款建房的初期，就與開發商簽訂合同，房屋建成后，購房人所需的全部貸款業務均由貸款給開發商的銀行來完成，而使得購房申請人在申請住房公積金貸款過程中面臨了很多困難與障礙，這一方面影響了購房者的申請，另一方面也影響了住房公積金的使用效率。

這種現象背后的原因主要是缺少相關法律法規對商業銀行、開發商等接受公積金貸款的業務作出明確規定，這一方面使得行業分中心對開發商缺少積極有效的約束力，尤其是在房地產市場火爆，房屋供不應求的時期，開發商在與購房者的關系上屬于主導地位時，對住建部下達的不準拒絕公積金的要求置之不理，在有房源就是王道的大環境下，公積金繳存職工的自身利益就更無從保障。

5.行業分中心的發展思路及解決辦法

住房公積金貸款政策需要適應房地產市場發展的需要，而房地產市場的發展變化反過來也影響住房公積金貸款政策的選擇。隨著房地產市場的快速發展，房地產價格節節上升，行業分中心應結合當下房地產的發展以及職工在購房、貸款方面的需求，并結合自身的實際情況，制定出惠民政策來滿足如今日益變化的房地產市場。

5.1增加多種服務渠道，滿足差異化需求

中心應積極進行市場調研，了解個人住房貸款市場的發展趨勢，通過參照購房區域特點，根據不同年紀、收入的群體需求采取不同的信貸政策，挖掘市場需求，準確定位客戶群，提升業務規模。并通過提高貸款額度、豐富貸款品種、增加還款方式、提升和改善服務質量，滿足如今各類差異化的需求。

5.1.1增加貸款品種以及自由還款方式

中心可與公積金委托放貸銀行進行深度合作，加大公積金貸款與商業貸款結合（組合貸款）的推廣力度，以及商業貸款轉公積金貸款業務，滿足如今房價日益高漲的實際需求。

設定“自由還款”在這樣的還款模式，在設定每期還款最低額度的前提下，職工可按照本人當期收入的高低確定還款的具體時間和金額。也可在還款期間使用公積金賬戶余額進行公積金部分提前還本。

5.1.2增加公積金多種服務渠道

推出手機APP、微信公眾號、網上服務大廳、“12329”短信熱線等多種服務渠道，通過深入單位宣傳、微信方案推廣、短信定時通知等多種方式，讓職工對網上自助業務特別是手機端業務“會用、能用”，以“互聯網+”技術讓職工一手掌握住房公積金服務。

5.2 結合實際，制定政策，支持職工合理住房消費

中心要積極貫徹落實國家有關部門最新的個人住房信貸政策，分析本單位貸款年齡分布結構，結合自身實際情況按照“分類指導，因地施策”的原則，推出更加適合當前市場發展，形勢變化，更加能夠滿足繳存職工需求以及滿足中心長遠發展的好政策，不斷提升金融服務水平，進一步支持職工合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展。

5.3 引導開發商、銀行積極使用發放公積金個人貸款

為能擴大公積金行業分中心的貸款業務在房地產市場的影響力，中心應經常與委貸銀行一起深入各類售樓中心，積極與開發商進行溝通，介紹公積金貸款政策和辦理流程，提升開發商對行業分中心的公積金貸款認知度。并做好貸款政策宣傳、貸款調查和資料的收集傳遞工作，減少貸款職工往返于售樓中心、公積金中心以及委托貸款銀行的次數，減少資料的往返重復現象，提高貸款辦理效率以及正確率，最大限度的壓縮放款周期。

努力通過請進來、走出去、勤上門等多種形式拓展了住房公積金貸款業務，也可邀請開發商來企業內開展推介活動，促成雙邊合作，以優質服務來為本單位職工爭取更多優惠政策，讓職工充分享受住房公積金帶來住房保障的便利。

6.結論

如今的房地產市場的變化需要類似于江漢油田住房公積金中心這樣的行業分中心實現跨區域的異地貸款，他們必將面臨辦理復雜程度高，辦理難度大的問題。中心必須科學預測房地產行業的發展趨勢，關注政策的調整和變動，了解市場的調整狀況，以及多種不同的行業因素，保證職工利益最大化、中心風險的最小化，真正實現住房公積金制度“取之于民、用之于民”的宗旨。

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作者簡介：

闕克堅（1983.2-），男，漢族，湖北隨州廣水，大學本科，中石化江漢石油管理局有限公司住房公積金管理中心歸集管理室主管。

陳強，（1972.8-），男，漢族，湖北武漢，大學本科，中石化江漢石油管理局有限公司住房公積金管理中心油田專家。