復盤技術在房地產開發中的應用

劉華

摘要：隨著我國經濟水平的提升發展人們生活品質普遍提升，建筑作為展現人們生活和城市發展的標志物也相繼提出了更高的要求和標準。并且房地產開發企業作為我國目前經濟發展的主要部分，對房地產企業具體工作要高度重視。在本篇文章中，我們基于復盤的方法，以廣匯房地產項目為例，通過分析目前房地產成本管理過程中存在的問題，從而針對性地提出改進的對策，為房地產企業的市場競爭獲取有利因素，同時為房地產企業的可持續發展莫定良好基礎。

關鍵詞：房地產開發;復盤技術

2019年宏觀環境加速萎靡，國內經濟（尤其民營經濟）面臨近20年來最大考驗;房產政策向“租賃住房”與“土地供應”（盤活集體用地）傾斜，系列房地產金融管控措施持續加強。在國家的宏觀環境下，相關數據顯示，2019年烏魯木齊土地供應面積為569.79萬m，同比下降25.4%;一級土地市場遇冷，住宅供應610.07萬m，同比下降44.49%;而2019年商品房均價9216元/m，住宅成交610.84萬m，同比上漲 25.54%。價跌量漲，烏魯木齊房產市場以穩中求進的步伐平穩上升。

房地產中復盤的意思就是看到客戶的詢盤，然后再回復給客戶。再根據對客戶和市場再調查，根據前期的市場反應，對目前的房產價格、營銷策劃、銷售策略等做出的調整和應對，或者說對潛在客戶的答復。復盤是行動后的深刻反思和經驗總結，復盤應用于組織則有助于組織自我演化、自我完善、自我提高。

復盤的主要目標有三點：找共性、定行動、促落實。找共性：找出共性問題并分析背后的原因，挖掘經營管理中的深層次問題。定行動：通過對原因的解讀，擬訂下一步行動方案，方案至少包括行動目標、具體措施、執行人與責任人。促落實：跟進落實上述行動方案，必要時組織跨部門協同整改、落實。

以下通過四個項目實施時期對復盤技術進一步理解：

1.項目導入期：房地產項目在導入期主要訴求是定價。房地產營銷水平評估基本可以判斷開發商資金實力和整體開發水平，房地產案場區位圖及區域說辭，地產客戶質量、地產營銷推廣效率、地產產品結構、客群結構、地產項目短板等。圍繞以上方面羅列房地產市場調研內容。這個階段的項目，市場關注度非常高，因此做好案場應對說辭，線上廣告要推廣要有意做區別性賣點。

2.項目成長期：房地產開發在這個階段回款能力及回款金額是開發商最為關心的，基本預售證后五個月至十二個月左右，收回初始投資，資金正負零階段。這時候的宣傳仍會延續導入期，繼續拉升項目形象，開發商此時的真實想法是量價齊升。同時，第一波漲價死客戶的心里不平，各種培訓，還要保證業績。

3.項目成熟期：地產項目資金回正，項目基本捋順，這個階段的線上基本以工程進度、主力產品為主，偶爾穿插品牌。

線下活動基本以提升品質，圈層等支撐價格上漲的活動為主。這個階段滯銷產品問題開始暴露，配套產品車位、儲藏間;大戶型產品等等。這個階段的核心需要多關注滯銷產品：特點、抗性、相關政策及效率評估。

4.項目衰退期項目形象固化，市場聲音逐漸減小，這時候銷售回款很難滿足項目運營的所需資金，銷售壓力陡增。這個時期，一般被關注的不是很多，其實這個時候才真的體現策劃的整合能力。這種復盤項目其實是最值得研究的，能看出很多問題來，后期對產品規劃等有很重要的幫助。一般選擇開發經驗較強或者品牌項目，借鑒打法，借鑒推盤策略等。具體的市場調研要根據要研究的問題，記住能分析出深度的問題，才有機會準確的解決。

復盤技術覆蓋全體部門，各部門對工作中出現的問題和不足進行總結提煉，尋求解決辦法，為后續項目開發建設提供指引。要求各部門形成項目復盤報告，然后對報告中反映的各類現象與問題進行匯總、提煉與分析，以期從中發現一般性規律，找到共性問題并分析原因找出對策，形成復盤成果指引后續工作，提高經營管理水平與團隊戰斗力。

復盤后解決措施：對流程是制約業務一線效率的重要因素相關部門給出具體意見，由決策層定奪，適時進行調整。對部門間協同需要公司層面督辦，統籌協調解決。開展對標活動，對標房地產行業領先企業，對口碑好、銷售熱的樓盤，組織研發、設計人員觀摩，對樓盤的優點、亮點及時總結為我借鑒。實施管理變革，開展管理咨詢，從上至下推動管理變革，打通管理流程。

我國的房地產迎來真正的轉折點，這一點是多方面因素共同影響的必然結果。首先是經濟轉型，其次是人口總量。中國用改革開放30年世界消化完了兩次工業革命的果實，補上了清朝以來落后于西方的生產力和基本科學技術。中國經濟的最大困局就在于中國的制造業成本過高，中國的制造業紅利沒有反哺給企業和社會百姓。經濟的轉型和人口總量達到頂端這是導致中國房地產轉型的兩大重要原因。所以從中國內部來說，房價就是中國經濟最大的攔路虎。經濟轉型，就要做好房地產項目改變，復盤技術就是其中最為關鍵的一點。

參考文獻：

[1]崔國福.房地產開發項目管理中存在的不足及改進方法[J].住宅與房地產，2019（6）：119.

[2]邱昭良.復盤+[M].北京：機械工業出版社，2018.

[3]柳傳志.聯想的復盤[J].中國人力資源開發，2013（12）：36-40.

[4]趙向前.房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].門窗，2015，02（8）：134+136.