土地儲備資產負債表編制的思考

趙翔宇 馬明

摘要：土地儲備一直以來是土地市場管理的重要內容，已經成為五家渠市土地管理部門的工作重點。通過對于土地儲備資產負債表編制的背景的研究和學習，并且以五家渠市為例，對其土地儲備工作的做法和實踐探索做出分析，并對相關的問題提出了思考與見解，供讀者參考。

關鍵詞：土地儲備;資產負債表;五家渠市

一、五家渠市土地儲備的做法

五家渠市土地儲備采取的是政府主導的模式。土地儲備名錄管理、統籌、土地收儲工作的協調、指導和監督都是市土地儲備中心負責的。為確保全市土地收儲能規范展開，還與各區政府、國有企業等“做地”主體進行長期的合作，以確保在具體的項目開發進行中對土地儲備進行規范的整理及展開。多種渠道對土地儲備的相關信息進行規范的整理，由一個機關進行統一的管理、協調和監督，以便于土地儲備能規范的展開。

五家渠市土地儲備中心應對經營性用地的做地質量進行統一的驗收把關，將此途徑作為土地入庫的唯一途徑。做地主體完成做地的前期工作后，統一由市土地儲備中心按照相關的收儲標準對該土地進行核查和踏勘，對于驗收合格的納入土地儲備庫，不合格的則退回，由做地主體繼續做地，直到達到規定的標準。

對于驗收合格且具備出讓條件的經營性用地，應當納入土地儲備庫進行統一的管理。土地儲備庫對收納進來的土地采取清單式的管理，以便于對于新納入的土地的情況及相關信息及時做出更新，對于移交出讓后的土地的相關信息進行及時的刪除。對于未被納入儲備庫的經營性用地除非有特殊情形的一般不予出讓。

對于土地的出讓，我們應當劃區域、有計劃的統一進行。市自然資源主管部門應當對市區經營性用地的出讓起價進行統一的價格規定，并對方案報批、公告內容和競價規則等進行統一的規定。這樣能確保公權力對土地市場變化的調控，維持土地市場的秩序穩定。

二、五家渠市土地儲備資產負債表的實踐探索

土地一級開發是城市開發建設中的關鍵一環，是城市有機更新進程中不可缺少的內容。一個地方土地儲備工作的儲備模式很大程度上受土地一級開發模式影響，甚至是由土地一級開發模式決定的。而土地儲備模式對土地資產負債表編制中的基本指標、具體含義、邏輯關系和原則方法等內容起到了決定作用。

所謂的土地儲備資產負債表，主要是由資產、負債和所有者權益三部分構成。三者的關系可以用以下等式表示：資產一負債+所有者權益。

土地儲各資產的基本指標包括三類：一是資產類指標、二是負債類指標、三是所有者權益。資產是企業過去的交易或事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。資產定義的關鍵點在于能否帶來經濟利益，否則不能稱之為資產，僅是企業的權利。所以，土地儲備資產負債表中的資產主要是指經營性用地，經營性用地主要包括以下三種，擬收儲土地、入庫儲備土地和使用土地儲備專項債券且提前出讓的地塊。其中在擬收儲土地中，納入土地儲備計劃的所有經營性用地的價值量可以通過市場比較法進行評估，并且參照近5年的類似土地的成交價定價，五家渠市的詳細規劃已經全面落實，每一塊土地的規劃指標都有具體參數，通過以上兩種方法評估其價值，具有一定的科學性和合理性。在入庫儲備土地的不動產權證已經辦理的土地儲備機構名下，根據五家渠市的做法，入庫儲備土地已經進行了平整場地的相關工作，并且滿足了權屬清晰、規劃條件明確、考古勘探完成等要求。除此之外，還具有超強的“變現”能力，可以說是儲備土地資產中最優質的資產，它的價值量同樣可以按照市場比較法進行確定，或者參照具備相同規劃用途的地塊的平均價格進行評估。第三種在使用土地儲備專項債券且提前出讓的十地中，土地儲備專項債券一般以3年或5年作為償還年限，不得提前償還，對于已經出讓的土地，其資產已經不屬于從土地儲備資產，應當從土地儲備資產負債表的資產類中分離出來，但是其對應的土地儲備專項債券仍然統計在負債中，并且要明確的體現所有者權益。

負債類指標主要有以下三類構成，首先是土地儲備專項債券，按照償還時間匯總體現在負債中。第二類是預計負債，包括涉及土地征收、拆遷補償、安置費用、土地收購或有償收回費用的預計應付土地取得成本，二是預計應付土地開發成本，這項成本主要是配套建設費用，三是預計應付財務成本，四是其他負債，主要是指存量置換債券。

三是所有者權益，根據上文提到的資產=負債+所有者權益的三者之間的關系，所有者權益是所有者對土地儲備資產的剩余索取權，其不僅是對所有者投入資本的保值增值情況的反映，也是對保護債權人權益的理念的體現。

三、相關問題和思考

因為儲備土地的范圍就是編制對象為儲備土地的土地儲備資產負債表，所以其編制范圍內自然不包括沒有被納入土地儲備范圍的土地。因為當前的法律法規對國有建設用土地供應并沒有強制性規定其必須要經過土地儲備這一環節，所以導致各個地方的土地儲備的范圍有所不同。以五家渠市為例，他們就認為對于擬定出讓協議、政府劃撥和國家級開發區的工業用地等方式供應的國有建設用就不必經過土地儲備環節，在土地儲備資產負債表中也不應當包括上述類型的土地。

對于土地入庫儲備土地標準是否應當進行統一規定的問題，我國目前在全國范圍內還沒有建立統一的標準。這就導致了各地方土地入庫標準不一致，是寬是嚴主要由當地政府決定。主要體現為，有的地方要求獲得產權證才可以入庫，有的地方達到地方設立的供地條件才可以入庫。因為入庫條件的不一致，不同地區無法進行比較，導致我們編制的土地儲備資產負債表在實踐中的應用受到了極大的限制。

參考文獻：

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