農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記存在的主要問題與對策研究

王艷

摘要：農(nóng)村房地一體確權(quán)工作是國家最新的政策工作，工作的基礎(chǔ)是第三次土地調(diào)查，主要目的是了解清楚除宅基地以及集體用地之外的所有土地的用處，以及土地面積、建設(shè)用途、邊界線等內(nèi)容，了解土地之上的每一寸土地的基本構(gòu)成以及情況，調(diào)查清楚之后便于確權(quán)登記工作，為廣大的農(nóng)民群眾提供利益保障，在法律的基礎(chǔ)上推動國家土體確權(quán)工作的順利進行，這是一項有利的民生工作，服務(wù)對象屬于民眾集體，進一步保障民眾的權(quán)益。相比較而言，農(nóng)村“房地一體’不動產(chǎn)登記工作的工作范圍較廣，工作完成的時間周期較長，需要的技術(shù)要求也較高，但是在實際農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作中，出現(xiàn)了很多的問題，包括登記制度問題、檔案管理問題、信息化程度問題以及民眾積極性和工作人員認(rèn)識問題等，這些問題導(dǎo)致了人力、物力、和資源的浪費，在此基礎(chǔ)上，通過對問題的闡述，提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，提升農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作的進度和效率，供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：房地一體;不動產(chǎn)登記;確權(quán)登記;問題與對策

本文以四川省農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作情況為例，2018年10月，開始部署“房地一體”不動產(chǎn)登記工作，截止2019年10月25日，“房地一體”不動產(chǎn)登記工作進展緩慢，甚至是還有不少地區(qū)該工作內(nèi)容尚未開啟，在這個過程中，遇到了很多的問題，下面將具體闡述四川省農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作遇到的一些問題及相應(yīng)的解決措施。一、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記的主要工作

（一）工作內(nèi)容

該項工作由國土資源部于2018年頒布，2018年底開始在全國各地開始實行，主要的工作內(nèi)容需要對農(nóng)村集體土地進行明確的調(diào)查和確權(quán)，仔細(xì)劃分土地的用途、界限、面積等內(nèi)容，調(diào)查清楚土地上的建筑物的歸屬情況和劃分情況，以及建筑物的用途，明確集體土地中是否存在閑置土地，及閑置土地的界限大小，將實際的調(diào)查數(shù)據(jù)按照調(diào)查測繪表的要求進行填寫，并記錄在案，歸檔處理，最后進行數(shù)據(jù)分析，完成土地資源以及房屋產(chǎn)權(quán)一體的數(shù)據(jù)庫，為今后的工作展開打下堅實的基礎(chǔ)，完成之后為擁有歸屬權(quán)的農(nóng)民頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，保障民眾的權(quán)益。對土地以及之上的建筑進行統(tǒng)一管理，劃分產(chǎn)權(quán)。

（二）工作基本步驟

1.準(zhǔn)備工作

數(shù)字正射影像圖：收集由國土部門提供的比例尺不低于1：5000的數(shù)字影像圖，圖像清晰可見、尺寸合適，適用于編制外業(yè)調(diào)查工作規(guī)劃設(shè)計。

集體土地所有權(quán)發(fā)證成果：收集其成果中的地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分結(jié)果，將數(shù)據(jù)結(jié)果作為農(nóng)房調(diào)查編碼劃分基礎(chǔ)。

國有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)證成果：收集其成果中的宗地范圍，對比核實，確定此次農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查范圍參考線，保證參考范圍線的準(zhǔn)確。

集體土地使用權(quán)調(diào)查資料：將其調(diào)查成果：地籍圖、宗地圖、地籍調(diào)查表、宗地權(quán)源資料等進行梳理分類匯總。

2.外業(yè)調(diào)查

房屋權(quán)屬調(diào)查：農(nóng)村房屋調(diào)查就是對測區(qū)范圍內(nèi)每個權(quán)屬單元中房屋的各項情況進行調(diào)查、包括房屋歸屬人以及擁有人等的調(diào)查。

房屋要素測量：房屋及其附屬設(shè)施測量：房屋應(yīng)該逐幢進行測繪，對于不同產(chǎn)別、不同層數(shù)、不同結(jié)構(gòu)的房屋應(yīng)該分開單獨測量。

房屋界址測量：可直接利用前期農(nóng)村地籍調(diào)查成果中資料。

房屋邊長丈量：房屋邊長的量測與宗地的界址邊長量測應(yīng)該同時展開，當(dāng)房屋墻體的邊長無法測量時，需要采用其他方法測算房屋邊長和計算房屋面積。

3.內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

房屋房產(chǎn)圖編制：按房產(chǎn)管理的需要可分為：房產(chǎn)分幅平面圖、農(nóng)村房屋調(diào)查宗地圖、房產(chǎn)分層平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。

房屋面積測算：房屋以幢為單位進行測量，面積測量是指房屋水平面積測量。分為房屋建筑面積和占地面積測量兩種。占地面積測算利用“農(nóng)村地籍調(diào)查”成果中資料。房屋總面積包括房屋建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。

4.公示與現(xiàn)場確認(rèn)

測量計算結(jié)果公示：將得到測繪結(jié)果進行有效期內(nèi)公示，以周為單位，最低為一周時間，包括測繪得到的所有數(shù)據(jù)以及內(nèi)容，允許村民對數(shù)據(jù)進行提問和指出，公示期滿之后予以修正。

核對修正：若公示期滿，村名對結(jié)果沒有疑問，將以公示的結(jié)果再次核對之后，作為公示的結(jié)果;當(dāng)有村民對公示結(jié)果提出疑問時，需要再一次對存在疑問的結(jié)果進行核對測量，如若有誤，將修正之后的數(shù)據(jù)結(jié)果作為最終的結(jié)果登記在案。

確認(rèn)結(jié)果：最終的確認(rèn)結(jié)果需要多方進行簽字確認(rèn)，簽字的單位主要包括村委會、測繪人員、國土部人員等共同進行簽字確定，才算完成最終的結(jié)果核對。

5.數(shù)據(jù)入庫

準(zhǔn)備工作：軟件運行環(huán)境安裝、軟件部署、創(chuàng)建不動產(chǎn)登記農(nóng)房屬性庫、空間庫。

資料預(yù)處理：檢查外業(yè)資料的完整性;檢查房屋的權(quán)屬調(diào)查資料與調(diào)查表之間的邏輯一致性;檢查坐標(biāo)系和投影系統(tǒng)是否與不動產(chǎn)登記庫參考一致。

數(shù)據(jù)入庫：數(shù)據(jù)入庫之后，需要對數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性以及數(shù)據(jù)內(nèi)容的完整性、數(shù)據(jù)結(jié)果的一致性等內(nèi)容進行分析，合理規(guī)范的命名數(shù)據(jù)庫文件，最終確認(rèn)后，進行最終的農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的建立，為之后的工作打基礎(chǔ)。二、農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記存在的主要問題

（一）登記制度方面的問題

1.制度登記的依據(jù)不統(tǒng)一，之間的矛盾較多，四川省有18個地級市以及3個自治州，每個地區(qū)之間的登記依據(jù)不盡相同，尤其是自治州，各類不動產(chǎn)的要求規(guī)范存在一定的差異，例如等級證書等，這些問題為四川省的房地一體工作帶來重重阻礙，延遲了工作的順利進行;另外，每個地區(qū)的歷史上遺留下了很多的政策措施，都具有地區(qū)相應(yīng)特色，導(dǎo)致工作部門對于這些問題的解決也存在相應(yīng)的困難，產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)中的矛盾進一步加劇。

2.不同地區(qū)之間都存在經(jīng)濟上的差異，有地方經(jīng)濟繁榮，有地方經(jīng)濟落后，每個地區(qū)都會在不違反國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，登記流程也有所改變，具有地區(qū)鮮明的特色，也會偏向于地區(qū)經(jīng)濟利益，因此，流程的改變導(dǎo)致了省級范圍內(nèi)工作量的增加和數(shù)據(jù)處理過程標(biāo)準(zhǔn)化的難度，數(shù)據(jù)的邏輯性失聯(lián)，部分需要重新建立數(shù)據(jù)的邏輯性，導(dǎo)致任務(wù)量加重，工作任務(wù)進展緩慢。

（二）檔案管理方面的問題

檔案管理問題是四川省不動產(chǎn)登記機構(gòu)中存在的問題之一，管理方式比較傳統(tǒng)落后，與目前推行的先進檔案管理技術(shù)存在一定的差距，傳統(tǒng)的檔案管理辦法，在工作效率上有一定的差距，目前以紙質(zhì)檔案管理為多數(shù)，在查閱資料的時候，還需要大量翻閱紙質(zhì)資料，嚴(yán)重影響了數(shù)據(jù)查閱的速度，同時檔案的數(shù)字化程度較低，紙質(zhì)保存的檔案資料，存在一定的缺陷，長時間擱置或是被多次翻閱就會出現(xiàn)損毀的現(xiàn)象，對于檔案的管理保存不利。而且，四川省在檔案管理過程中會出現(xiàn)重復(fù)建檔、資料分散的現(xiàn)象，管理部門獨立于其他部門之外，不利于四川省的檔案管理工作的展開和進步。

（三）信息化水平低

總體來說，四川省在信息化程度上進展緩慢，目前全國范圍內(nèi)都在實行信息化管理以及信息數(shù)據(jù)共享，四川省由于其地理位置和地區(qū)經(jīng)濟問題，信息化程度較低，信息共享落后，數(shù)據(jù)庫不能及時進行更新，數(shù)據(jù)管理的科學(xué)性和完整性都受到一定的威脅，沒有建立一個能連接全省的數(shù)據(jù)庫，實時數(shù)據(jù)得不到收錄，信息孤島化比較嚴(yán)重，同時，四川省各地區(qū)的不動產(chǎn)登記部門，對于該項工作的重視程度不統(tǒng)一，有些地區(qū)工作進展緩慢，工作效率低下，對于全省范圍內(nèi)的工作開展形成了不小的阻力，甚至延緩了全國工作的開展。

（四）認(rèn)識不足，熱情不高

工作從實施開始，工作人員對于該項工作的認(rèn)識度不夠，對于具體的工作內(nèi)容缺少認(rèn)識，處理該項工作時有些吃力，影響了工作的進度，同時部分人員對于該項工作的重視度不夠，工作任務(wù)進展緩慢;另外，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的經(jīng)濟狀況落后，一些歷史遺留問題導(dǎo)致工作開展受到阻力，同時，由于宣傳工作的不到位，民眾對于該項工作的不配合和抵制，導(dǎo)致進度緩慢，對于農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記這個事情存在很多的疑問和質(zhì)疑，很多民眾拿到證書之后，也處于迷茫狀態(tài)，不了解證書的作用，對農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作開展有一定的阻力。三、農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記問題的應(yīng)對措施

（一）完善登記流程

由于登記流程的不完善，導(dǎo)致工作進展緩慢，所以需要進行登記流程的完善工作，首先，形成統(tǒng)一的我登記流程，有省級部門頒發(fā)統(tǒng)一的等級流程規(guī)范制度，下發(fā)至全省各地區(qū)，再又各地區(qū)實行，主要實行的依據(jù)是《不動產(chǎn)登記暫行條例》：其次，根據(jù)不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)內(nèi)容，分部門提供具體的工作內(nèi)容，整理成冊，根據(jù)相應(yīng)的規(guī)范準(zhǔn)則，進行編排，發(fā)放至所有工作人員預(yù)覽了解，更好的完成相應(yīng)的工作任務(wù);最后，在這個基礎(chǔ)上，對流程進行再次梳理，然后分部門進行審批和修改，共同制定責(zé)任清單，分工明確，更好的完成該項任務(wù)，實現(xiàn)農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作的統(tǒng)一管理，加快工作進度。

（二）規(guī)范檔案管理標(biāo)準(zhǔn)

為了實現(xiàn)檔案規(guī)范化處理，就需要將分散的登記部門進行統(tǒng)一，自前四川省實行的是“一窗受理，并行辦理”的措施，對于加強檔案規(guī)范管理具有很大的促進作用，首先，要實現(xiàn)結(jié)果的統(tǒng)一，就要實現(xiàn)原始數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，包括原始數(shù)據(jù)的收集、登記、整理、入庫、數(shù)據(jù)庫的建立等，都需要統(tǒng)一進行，這樣才能保證最終結(jié)果的統(tǒng)一;其次，建立統(tǒng)一的檔案管理準(zhǔn)則，不分地區(qū)，按照統(tǒng)一的結(jié)果實行，或者根據(jù)地區(qū)的特點各自登記，但是在資料上傳的時候，一定要按照規(guī)范統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進行上傳;最后，實現(xiàn)檔案的數(shù)字化管理，將紙質(zhì)檔案轉(zhuǎn)化為數(shù)字，便于管理，同時還能夠進行檔案加密，增加檔案安全系數(shù)，減少檔案丟失和損壞的可能性。

（三）加強農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)

政策制度中的“一窗受理，并行辦理”政策，目前為止落實度不高，信息化程度較低，為此，應(yīng)用大數(shù)據(jù)平臺與“互聯(lián)網(wǎng)+”，構(gòu)建完善的服務(wù)平臺和數(shù)據(jù)庫平臺，縮減工作量，增加工作效率。首先，構(gòu)建一個完善的平臺，服務(wù)集成;其次，統(tǒng)一服務(wù)平臺和窗口，集中受理農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù);然后，加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記隊伍的建設(shè)，提升工作效率，培訓(xùn)工作內(nèi)容，了解工作制度;最后，實行身份認(rèn)證，落實“一戶一基地”的政策，所有的家庭成員皆在不動產(chǎn)權(quán)登記之列。

（四）宣傳與發(fā)展齊頭并進

提升民眾對農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記的認(rèn)識，就要進行大力的宣傳，讓民眾了解到農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記的重

要性。首先，以通俗易懂的宣傳手段，讓民眾了解到此項工作的重要性，讓民眾明白，在此項工作中，民眾是屬于獲利的一方，法律為他們賦予了更多的財產(chǎn)保障權(quán)益，從而獲得民眾更高的認(rèn)同度和支持;其次，以點帶面的方式，讓民眾從這次工作中獲得相應(yīng)的利潤收入，從而帶動民眾的熱情和響應(yīng)度，根據(jù)地區(qū)實際的經(jīng)濟狀況和資源利用率，通過相關(guān)政策的支持，盤活地區(qū)閑置土地，帶動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。

四、總結(jié)

綜上所述，在我國開展該項工作以來，面臨了很多問題，有地區(qū)之間的文化差異造成的，也有區(qū)域經(jīng)濟落后造成的，甚至是歷史上遺留下來的問題，都是造成“房地一體”不動產(chǎn)登記工作進展緩慢的原因，盡管國家頒布了一系列的政策措施來應(yīng)對這些問題的影響，但是很明顯收效微小，需要強有力的措施來推動該項工作的進步和前進，實施改革措施，是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展的又一重要舉措，設(shè)計重新配置社會資源，盤活閑置土地，重新分配資源的重要途徑之一。在推行農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記之后，出現(xiàn)了一系列的問題，急需要解決，本文以四川省為例，闡述了相關(guān)問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

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